Έστω ότι είσαι μια εταιρεία, που έχει ανάγκη να εκποιήσει περιουσία. Αποφασίζεις λοιπόν να πουλήσεις ένα μεγάλο ακίνητο. Και προωθείς ένα ακίνητο «φιλέτο»: 3,3 στρέμματα (!) σχεδόν σε κεντρική περιοχή της Αττικής (έχει και μερικά παλιά κτίσματα μέσα βιοτεχνικής υφής που μπορεί να κατεδαφίσει ο αγοραστής…), σε απόσταση αναπνοής από κεντρικές λεωφόρους, σταθμούς μετρό, δίπλα σε κοινωνικές υποδομές, σε πυκοκατοικημένη και πυκνοδομημένη περιοχή, αλλά επίσης σε απόσταση αναπνοής από πασίγνωστα σημεία της πόλης. Οικόπεδο που, αν γκρεμίσεις τα υπάρχοντα κτίρια, χτίζεις 10.000 τετραγωνικά περίπου! Λαβράκι ε; Θα το μοσχοπουλήσεις, λογικά…
Ας πούμε ότι η περιοχή είναι η Καλλιθέα, ότι το ακίνητο (των 3,3 στρεμμάτων…) βρίσκεται δίπλα σε σχολεία, ΚΑΠΗ, ΟΑΕΔ, Αστυνομικό τμήμα κλπ, ενώ απέχει περίπου 200 ως 400 μέτρα από τις λεωφόρους Πειραιώς και Χαμοστέρνας, περίπου 800 μέτρα από σταθμό του μετρό. Ως γνωστόν στην περιοχή αυτή βρίσκονται εμπορικά κέντρα (Athens Heart), εμβληατικά δημόσια κτίρια (ΕΣΔΔ), πολιτισμού (Ίδρυμα Μιχάλης Κακογιάννης κλπ), ενώ ο δήμος έχει προχωρήσει σε πολλά έργα και αναπλάσεις. Μάλιστα στο ακίνητό σου μπορείς να δώσεις και μια «ιστορική» αύρα, καθώς έχει χρησιμοποηθεί αρχικά ως εκπαιδευτικός – εργοστασιακός χώρος της περίφημης Σιβιτανιδείου Σχολής, ενώ στην πορεία αποτέλεσε έδρα δραστηριοτήτων του γνωστού στην αγορά ΕΟΜΜΕΧ.
Κάνεις λοιπόν διαγωνισμό – αν και ψάχνεις να βρεις ανεξάρτητο εκτιμητή για την αξία του ακινήτου αφού ανακοινώνεις την πώληση – δίνεις και παρατάσεις για την ενημέρωση των ενδιαφερόμενων και την εκδήλωση ενδιαφέροντος και μετά από έξι μήνες καταφέρνεις να μην το πουλήσεις! Α, ξέχασα: ψιλοκαίγεσαι εκτός από οικονομικούς λόγους να το πουλήσεις γιατί πιέζει και ο Δήμος να στο «φάει», καθώς δεν έχει πολλούς ελεύθερους χώρους δικούς του…
Θα μου πείτε αν ήθελες να το πουλήσεις, θα το πούλαγες… Ε, αυτό θα ίσχυε αν ήσουν ιδιώτης….
Όμως το λαμπρό ΤΑΙΠΕΔ, που είναι ο ιδιοκτήτης της έκτασης, με τις «μοναδικές» διαδικασίες αξιοποίησης κατάφερε να μην έχει αγοραστή. Μόλις χθες ανακοίνωσε ότι έληξε άγονος ο διαγωνισμός.
Και ποιο ήταν το ακίνητο;
Αφορά οικόπεδο επί των οδών Κορυζή και Θράκης συνολικής έκτασης 3.2094,75 τ.μ. με κτίρια συνολικού εμβαδού 1.526,79 τ.μ.,
Εντός της έκτασης υφίστανται παλαιά κτίσματα με χρήσεις Εκθεσιακών Χώρων, Εργαστηρίων και Αποθηκών του ΕΟΜΜΕΧ, ενώ στο χώρο φιλοξενήθηκε αρχικά τμήμα της Σιβιτανιδείου Σχολής που είναι συνυφασμένη με την τεχνική εκπαίδευση της χώρας – και με τη γειτονική Καλλιθέα, για να είμαστε ειλικρινείς. Τα κτίρια πάντως κατασκευάστηκαν σταδιακά από το 1940 έως το 1970 (χωρίς να είναι ξεκάθαρο τί και πως ακριβώς – η πρώτη υπαρκτή άδεια οικοδομής στο όνομα της Σιβιτανιδείου Σχολής είναι του 1951) και από τα οποία κανένα δεν έχει αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον (έχει γνωμοδοτήσει επί τούτου η Εφορεία Νεωτέρων Μνημείων Αττικής, όταν το 2006 ζήτησε ο Δήμος να χαρκατηριστεί τουλάχιστον το ένα κτίριο διατηρητέο).
Το οικόπεδο έχει πρόσωπο μήκους 78 μ. στην οδό Κορυζή και 47 μ. στην οδό Θράκης. Σε άμεση γειτνίαση με το ακίνητο έχουν αναπτυχθεί κατοικίες, κοινωνικές υποδομές, δημόσια διοίκηση και εμπορικές χρήσεις τοπικού και υπερτοπικού χαρακτήρα.
Το ακίνητο βρίσκεται μόλις 250 μ. από την Λεωφόρο Πειραιώς και 150μ. από τη Λεωφόρο Χαμοστέρνας με εύκολη προσβασιμότητα με αυτοκίνητο. Η περιοχή του ακινήτου εξυπηρετείται από πλήθος γραμμών ΗΛΠΑΠ και ΟΑΣΑ, οι οποίες διέρχονται από τη Λεωφόρο Πειραιώς και τις οδούς Παναγή Τσαλδάρη και Χρυσοστόμου Σμύρνης, συνδέοντας το ακίνητο με το κέντρο του Ταύρου, την Αθήνα, καθώς και με περιοχές των Νοτίων Προαστίων (Μοσχάτο, Καλλιθέα, Πειραιά κ.λπ). Το ακίνητο βρίσκεται σε απόσταση περίπου 650 μ. (8 λεπτά απόσταση βαδίσματος) από τον σταθμό ΗΣΑΠ «Ταύρος», 800 μ. από τον Προαστιακό σταθμό «Ταύρου» (11 λεπτά απόσταση βαδίσματος) και 1 χλμ (12 λεπτά απόσταση βαδίσματος) από τον σταθμό ΗΣΑΠ «Πετράλωνα».
Γειτνιάζει με τη Λεωφόρο Πειραιώς (Γέφυρα Χαμοστέρνας), στην οποία καθώς και στην ευρύτερη περιοχή φιλοξενούνται:
- Χώροι πολιτισμού, άθλησης & ψυχαγωγίας (κέντρα διασκέδασης, πολιτιστικά ιδρύματα, θέατρα κ.ά.)
- Ίδρυμα Μιχ.Κακογιάννης, Κλειστό Δημοτικό Γυμναστήριο Ταύρου
- Δημόσιες Υπηρεσίες, Κτίρια Γραφείων, Κτίρια Διοίκησης
- Δημαρχείο Ταύρου, ΙΚΑ Ταύρου
- Εμπορικές χρήσεις τοπικού και υπερτοπικού ενδιαφέροντος
- Athens Heart Shopping Mall, Praktiker κλπ
Εντός του οικοπέδου επιφάνειας 3,294.75τμ βρίσκονται πέντε αυτοτελή κτίρια (μη
διατηρητέα) συνολικού εμβαδού 1.616,94τμ, ως εξής:
- Κτίριο Α (Διοίκησης – Εκθετηρίων) Ισόγειο: 635,26τμ Α΄ όροφος: 79,11τμ Δώμα:
68,18τμ - Κτίριο Β (Αποθηκών- Εργαστηρίων) Ισόγειο: 339,70τμ
- Κτίριο Γ Ισόγειο: 269,13τμ
- Κτίριο Δ Ισόγειο: 54,45τμ
- Κτίριο Ε Ισόγειο: 14,78τμ
Στο κτίριο Α, ο φέρων οργανισμός είναι από οπλισμένο σκυρόδεμα, το δάπεδο μωσαϊκό και τα κουφώματα ξύλινα. Τα υπόλοιπα κτίρια, αποθήκες – εργαστήρια, είναι από λιθοδομή με μεταλλικά ζευκτά και κάλυψη από λαμαρίνα & κεραμίδια. Τα δάπεδα είναι μωσαϊκά και βιομηχανικά. Κανένα από τα κτίρια δεν είναι διατηρητέα.
Η κατασκευή του κτιρίου Α ολοκληρώθηκε το 1940, με αρχική χρήση σχολείου (Σιβιτανίδειος Σχολή), ενώ τα κτίρια Β,Γ,Δ,Ε ολοκληρώθηκαν το 1970.
Αξίζει να σημειώσουμε ότι η περιοχη που βρίσκεται το ακίνητο έχει γενική χρήση γης Πολεοδομικού Κέντρου, γεγονός που δίνει τη δυνατότητα ανάπτυξης μέσα από μια ευρεία επιλογή χρήσεων γης σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, καθώς μάλλον πρόκειται για την πιο θελκτική κατηγορία χρήσεων γης…
Και το κυριότερο είναι οι όροι δόμησης που ισχύουν στην περιοχή:
• Συντελεστής Δόμησης: 3,0 – δηλαδή υπάρχει Δυνατότητα Δόμησης 9,887.25τμ!
• Συντελεστής Κάλυψης: 60,0%
• Μέγιστο Ύψος Κτιρίων: 30μ
Παρά όλα αυτά, επενδυτή δεν βρίσκεις τελικά…
Άμα δεν μπορείς να πουλήσεις 3,3 στρέμματα με ιστορία στο κέντρο του Ταύρου, μάλλον δεν έχεις ταλέντο στην αξιοποίηση ακινήτων, μας λένε ορισμένοι κακεντρεχείς από την αγορά…
Ή, για να είμαστε δίκαιοι, μπορείς να βρεις επενδυτές μόνο αν θες να πουλήσεις ένα πολύ μεγάλο ακίνητο (Καστέλο Μπιμπέλο κλπ) ή αν έχεις πολλά μικρά και τα βάλεις σε ηλεκτρονική δημοπρασία.
Για τα μεσαία ακίνητα όμως, μάλλον μια δυσκολία την έχεις, όπως φαίνεται…
