Πηγή Εικόνας: ΑΠΕ/ΜΠΕΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Αύξηση 9,5% κατέγραψαν οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα το πρώτο εξάμηνο του 2026, φθάνοντας το 1 δισ. ευρώ. Η επιστροφή των ξένων κεφαλαίων σε ανοδική πορεία καταγράφεται σε μια αγορά όπου οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν, δυσκολεύοντας ολοένα περισσότερο τα νοικοκυριά να αποκτήσουν ή να μισθώσουν σπίτι.
Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας του Οκτωβρίου, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) εντοπίζει την κύρια αιτία των ανατιμήσεων στην αυξημένη ζήτηση σε σχέση με τη διαθέσιμη προσφορά. Το ενδιαφέρον από Έλληνες και ξένους αγοραστές παραμένει ισχυρό, αλλά μεγάλο μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος δεν είναι διαθέσιμο, με τη νέα οικοδομική δραστηριότητα να μην έχει ακόμη καλύψει το κενό.
Η άνοδος των ξένων επενδύσεων ακολουθεί τη μείωση κατά 25,3% που είχε σημειωθεί το 2025, εξέλιξη την οποία η κεντρική τράπεζα αποδίδει εν μέρει στην αυστηροποίηση των προϋποθέσεων της Χρυσής Βίζας (Golden Visa). Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει, οι αιτήσεις για αρχική χορήγηση άδειας μόνιμου επενδυτή μειώθηκαν κατά 35,8% την περίοδο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2026, σε 3.426 από 5.333 το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.
Το μέγεθος των ξένων επενδυτικών εισροών έχει αλλάξει αισθητά σε σχέση με την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Από το 2018 έως το 2025 διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ την περίοδο 2008-2017, όταν οι τιμές των ακινήτων υποχωρούσαν.
Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε ετήσια βάση, ξεπερνώντας πλέον, σε ονομαστικούς όρους, το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008. Στα διαμερίσματα ηλικίας έως πέντε ετών η άνοδος ήταν μεγαλύτερη, 6,2%, έναντι 5% στα παλαιότερα.
Οι υψηλότεροι ρυθμοί ανατίμησης καταγράφηκαν στις περιοχές εκτός των μεγάλων πόλεων, με 7,1%. Στην Αθήνα οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 5%, στη Θεσσαλονίκη κατά 4,7% και στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις κατά 5,4%.
Στη ζήτηση επιδρούν και οι δημογραφικές μεταβολές. Παρά τη μείωση του συνολικού πληθυσμού, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται, κυρίως λόγω της μεγαλύτερης παρουσίας μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών. Η συγκέντρωση του πληθυσμού στα αστικά κέντρα δημιουργεί πρόσθετες ανάγκες στέγασης.
Η περιορισμένη προσφορά συνδέεται, μεταξύ άλλων, με τον μεγάλο αριθμό κενών ακινήτων. Η ΤτΕ επισημαίνει ότι οι καθυστερήσεις στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους και η δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων, τα οποία βρίσκονται σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, εμποδίζουν την αξιοποίησή τους. Η πολυιδιοκτησία δυσκολεύει επίσης τη λήψη αποφάσεων, ενώ το υψηλό κόστος ανακαίνισης αποτρέπει πολλούς ιδιοκτήτες από το να επαναφέρουν κλειστές κατοικίες στην αγορά.
Σημαντικός παραμένει και ο αριθμός των ακινήτων που αξιοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση. Τον Μάρτιο του 2026 τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο σχετικό μητρώο ανέρχονταν σε 203.122, μειωμένα κατά 2,1% σε σύγκριση με το 2024, όταν είχαν φθάσει τα 207.572. Στον περιορισμό τους συνέβαλαν, σύμφωνα με την έκθεση, και τα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης της συγκεκριμένης δραστηριότητας.
Η οικοδομή εμφανίζει ανάκαμψη μετά τη μείωση που είχε καταγραφεί το 2025. Στο πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους οι άδειες ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας για νέες κατοικίες αυξήθηκαν κατά 40,9%, η επιφάνεια κατά 32,2% και ο όγκος κατά 33,6%.
Παρά τη βελτίωση, η συμμετοχή των κατασκευών στην ελληνική οικονομία εξακολουθεί να υπολείπεται σημαντικά του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κλάδου αντιστοιχούσε στο 2,3% του ΑΕΠ το δεύτερο τρίμηνο του 2026, έναντι 5% στην Ευρώπη. Το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών έχει επίσης αυξηθεί σωρευτικά κατά 19,9% σε σύγκριση με το 2021.
Η άνοδος των τιμών πώλησης και των ενοικίων έρχεται να προστεθεί στις πιέσεις που δέχεται η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Το πρώτο τρίμηνο του 2026 το πραγματικό ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημά τους μειώθηκε κατά 0,4% σε ετήσια βάση, παρά την ονομαστική αύξησή του κατά 3,2%.
Παράλληλα, ανακάμπτει η στεγαστική πίστη, με τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων να φτάνουν τα 1,1 δισ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο, έναντι 800 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025.
Η ΤτΕ διαπιστώνει ότι η πορεία των τιμών των κατοικιών υποδηλώνει την αρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων, χωρίς πάντως να προκαλεί ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Ζητεί στενή παρακολούθηση των κριτηρίων χορήγησης στεγαστικών δανείων και ταχύτερη εφαρμογή μέτρων για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, με νέες κατασκευές, ανακαινίσεις και κίνητρα επιστροφής κλειστών ακινήτων στην αγορά.
