Πηγή Εικόνας: Markus Winkler από το PixabayΓιώργος Παπακωνσταντίνου
Το στεγαστικό ζήτημα έχει αναδειχθεί τα τελευταία χρόνια σε μία από τις κεντρικές οικονομικές και κοινωνικές προκλήσεις της χώρας, με τη στέγαση να αποτελεί πλέον μείζονα άξονα πολιτικής σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο. Εν μέσω των εξελίξεων αυτών, το ΙΟΒΕ, που έχει εκπονήσει την τελευταία διετία ερευνητική δραστηριότητα για την ανάλυση της αγοράς κατοικίας και των στεγαστικών συνθηκών των νοικοκυριών, συμπεριέλαβε ειδικό κεφάλαιο για τη στεγαστική κρίση στην τελευταία του έκθεση για την Ελληνική Οικονομία (Οκτώβριος 2026).
Σύμφωνα με αυτήν, από το 2017, και αφού είχαν χάσει πάνω από το 40% της αξίας τους κατά την κρίση, οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν αδιάκοπα επί σχεδόν μία δεκαετία, δίχως η πανδημία να επιβραδύνει τον ρυθμό ανόδου των τιμών. Τα τελευταία χρόνια, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος κινείται κοντά στο 10%. Έτσι, οι τιμές έχουν πλέον υπερβεί το προ κρίσης ιστορικό τους υψηλό, με την άνοδο να είναι εντονότερη στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Ανάλογη, αν και λιγότερο ευκρινής, είναι η εικόνα στα ενοίκια. Η σχετική συνιστώσα του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή κινείται ανοδικά από το 2019, με ρυθμό που επιταχύνθηκε από 1,3% το 2022 σε 5,1% το 2024. Για το 2025, ο ρυθμός αύξησης καταγράφεται στο 10%.
Δύο ακόμα δείκτες αποτίμησης συμπληρώνουν την τάση της αγοράς. Ο λόγος τιμών πώλησης προς ενοίκια (Price-to-Rent), που βρίσκεται ήδη υψηλότερα από ό,τι το 2008, δείχνει ότι οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια, ένδειξη πως υφίσταται ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων. Ο λόγος τιμών προς εισόδημα (Price-to-Income) κινείται επίσης ανοδικά, προσεγγίζοντας τα ιστορικά υψηλά του, ένδειξη ότι οι τιμές απομακρύνονται από την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Σημαντικοί δομικοί παράγοντες αυτής της ανόδου εντοπίζονται στην πλευρά της προσφοράς. Η κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία πριν από το 2008 ξεπερνούσε το 10% του ΑΕΠ, κατέρρευσε κατά την κρίση και άρχισε να ανακάμπτει μόλις γύρω στο 2018. Η επάνοδος της ζήτησης συνάντησε ένα απόθεμα κατοικιών που ουσιαστικά δεν είχε ανανεωθεί επί μία δεκαετία. Παρά την πρόσφατη ανάκαμψη, οι επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ υπολείπονται ακόμη του ευρωπαϊκού μέσου όρου, ενώ το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί αισθητά υπό την πίεση των τιμών ενέργειας και πρώτων υλών και του ακριβότερου δανεισμού. Προς την ίδια κατεύθυνση λειτουργούν και οι απαιτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης, οι οποίες αφενός βελτιώνουν την ενεργειακή απόδοση του αποθέματος, αφετέρου ανεβάζουν το κόστος τόσο της νέας κατασκευής όσο και της ανακαίνισης, κόστος που συνήθως μετακυλίεται σε ενοικιαστές και αγοραστές.
Ένα επιπλέον ιδιόμορφο χαρακτηριστικό του ελληνικού στεγαστικού αποθέματος είναι ότι περίπου μία στις τρεις κατοικίες είναι κενή. Πρόκειται κυρίως για εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες στην περιφέρεια, ενώ στην Αττική, όπου η ζήτηση είναι εντονότερη, το ποσοστό κενών κατοικιών είναι το χαμηλότερο στη χώρα. Το αδρανές απόθεμα βρίσκεται, δηλαδή, συχνά εκεί όπου η ανάγκη είναι μικρότερη. Σε αυτό προστίθενται οι κατοικίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που, ως κληρονομιά των «κόκκινων» δανείων, παραμένουν σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού. Συνολικά, ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος δεν αποτελεί άμεσα διαθέσιμες κατοικίες.
Από την πλευρά της ζήτησης, οι εγχώριες και οι εξωτερικές τάσεις κινούνται σε διαφορετικές κατευθύνσεις. Αφενός, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώνεται με γρήγορους ρυθμούς από το 2010. Αφετέρου, ο δανεισμός των νοικοκυριών σε σχέση με το εισόδημά τους υποχωρεί, και οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν το 2025 σε 2,1 δισεκ. ευρώ, έναντι περίπου 15 δισεκ. ευρώ το 2007, παράγοντες που συμβάλλουν σε μια αρκετά συγκρατημένη εγχώρια ζήτηση. Η αύξηση των επιτοκίων την περίοδο 2022–2024 συνέβαλε στην επιβράδυνση, δεν αρκεί όμως για να εξηγήσει μια τόσο μακροχρόνια υποχώρηση. Ταυτόχρονα, η συγκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας στην Αττική εστιάζει γεωγραφικά τη ζήτηση, ενώ η μείωση του μέσου μεγέθους των νοικοκυριών στρέφει το ενδιαφέρον προς μικρότερες κατοικίες. Παρότι προγράμματα επιδοτήσεων όπως το «Σπίτι μου» ενισχύουν προσωρινά τη ζήτηση, σε μια αγορά με ανελαστική προσφορά ένα μέρος του οφέλους τους κινδυνεύει να απορροφηθεί από υψηλότερες τιμές. Αντίθετα, η ζήτηση από το εξωτερικό στηρίζει την άνοδο των τιμών από το 2018, με τις άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα να αυξάνονται έως πρόσφατα, σε σημαντικό βαθμό μέσω του προγράμματος της Χρυσής Βίζα.
Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική, η οποία ολοκληρώθηκε το καλοκαίρι του 2026, οργανώνεται γύρω από τρεις άξονες: την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, την υποστήριξη των νοικοκυριών που αντιμετωπίζουν στεγαστική δυσκολία και τη διευκόλυνση της πρόσβασης στην ιδιοκτησία.
Συμπεράσματα και πρόταση πολιτικής
Για την αύξηση της προσφοράς, η Στρατηγική στρέφεται πρώτα στο υφιστάμενο απόθεμα. Από τη μία, το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιδοτεί την επισκευή κλειστών κατοικιών, με τον όρο ότι θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση. Σε συνδυασμό με την τριετή απαλλαγή των μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματος, η μακροχρόνια μίσθωση γίνεται πιο ελκυστική από τη βραχυχρόνια ή από την αδράνεια. Επειδή όμως το υφιστάμενο απόθεμα δεν αρκεί από μόνο του, η Στρατηγική στοχεύει παράλληλα στη δημιουργία νέας προσφοράς. Η Κοινωνική Αντιπαροχή αξιοποιεί αδρανή δημόσια ακίνητα για την ανέγερση κατοικιών, μέρος των οποίων θα αποτελέσει κοινωνικό απόθεμα, με πιλοτικές εφαρμογές ήδη σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Με την ίδια λογική, νέες φοιτητικές εστίες υλοποιούνται μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, ενώ η απλοποίηση της έκδοσης οικοδομικών αδειών αναμένεται να συντομεύσει τους χρόνους και να περιορίσει το κόστος της νέας κατασκευής. Τέλος, για τις χρήσεις που αφαιρούν κατοικίες από τη μόνιμη αγορά, οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας και τα αυστηρότερα κριτήρια της Χρυσής Βίζα, που πλέον αποκλείουν τη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων, αποσκοπούν στην επιστροφή τους στη μόνιμη κατοίκηση.
Ο δεύτερος άξονας λαμβάνει υπόψη ότι η αύξηση της προσφοράς αποδίδει σταδιακά, ενώ πολλά νοικοκυριά χρειάζονται άμεση στήριξη. Οι ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος στηρίζονται μέσω της ελάφρυνσης του κόστους της μίσθωσης, με πολιτικές όπως η Ετήσια Επιστροφή Ενοικίου. Για τα νοικοκυριά με πολύ χαμηλό εισόδημα, η στήριξη γίνεται πιο στοχευμένη και με μεγαλύτερη διάρκεια, μέσω του Επιδόματος Στέγασης και του προγράμματος «ΚΑΛΥΨΗ», που καλύπτει για τρία χρόνια τη μίσθωση και την επισκευή κατοικιών. Όσον αφορά την αστεγία, η Στρατηγική επιχειρεί να περάσει από τη διαχείριση της έκτακτης ανάγκης σε μια πιο συστηματική προσέγγιση. Οι Δομές Φιλοξενίας εξασφαλίζουν την άμεση προστασία, ενώ τα προγράμματα «Στέγαση και Εργασία» συνδέουν τη στέγη με την απασχόληση και την ψυχοκοινωνική υποστήριξη, με στόχο τη σταθερή επανένταξη των ωφελούμενων.
Ο τρίτος άξονας αφορά την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, όπου συνήθως το βασικό εμπόδιο είναι η πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Γι’ αυτό προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» επεκτείνονται, με φορολογικά κίνητρα προς τις τράπεζες που δανείζουν επιλέξιμα νοικοκυριά με χαμηλότερο επιτόκιο. Το κόστος όμως δεν τελειώνει με την απόκτηση της κατοικίας. Προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ» μειώνουν το κόστος θέρμανσης και ψύξης, ώστε το όφελος της ιδιοκατοίκησης να μην απορροφάται τόσο από τις λειτουργικές δαπάνες. Στο φορολογικό σκέλος, η Στρατηγική ελαφρύνει τόσο την κατοχή όσο και τη μεταβίβαση της κατοικίας, καθώς ο ΕΝΦΙΑ καταργείται σταδιακά για τις κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και μειώνεται συνολικά για τα φυσικά πρόσωπα, ενώ ο φόρος γονικών παροχών μεταξύ συγγενών πρώτου βαθμού καταργείται. Το τελευταίο μέτρο διευκολύνει τη μεταβίβαση κατοικιών εντός της οικογένειας, που στην Ελλάδα αποτελεί ιστορικά βασική οδό πρόσβασης στη στέγη.
Οι ανάγκες των νοικοκυριών, η έρευνα και η Στρατηγική συγκλίνουν στο κοινό συμπέρασμα πως η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα δεν μπορεί να απευθύνεται μόνο στα νοικοκυριά πολύ χαμηλού εισοδήματος. Καθώς η στέγαση αναδεικνύεται σε κεντρική προτεραιότητα και σε ευρωπαϊκό επίπεδο, απαιτούνται συνεκτικός σχεδιασμός και συστηματική παρακολούθηση. Η ανάλυση σε επίπεδο νοικοκυριών αναδεικνύει πως η στεγαστική επιβάρυνση εκτείνεται βαθιά στα μεσαία εισοδήματα και πως η στήριξη θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη, πέρα από το εισόδημα, παράγοντες όπως το καθεστώς στέγασης αλλά και τον τόπο διαμονής.
