Εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων σε επιλεγμένες περιοχές της Αθήνας όπως οι Αμπελόκηποι (κέντρο), Μαρούσι (βόρεια), Παλαιά Φάληρο (νότια), Περιστέρι (Δυτικά), Χολαργός (ανατολικά). Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 14,92% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 43,61% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Κατά τα τελευταία 10 χρόνια, από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 66% στα νεόδμητα και 61% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2014. Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στο πρόσφατο Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων 2023 της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίες πιστοποίησης ακινήτων.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2022 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 14,92% για τα νεόδμητα και 13,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων.
Τι δείχνει η έρευνα
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 95τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 2 ετών και 1ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.048 euro/τ.μ. από 3.565euro/τ.μ., με ετήσια άνοδο 13,55%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.400euro/τ.μ. από 2.950 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 15,25%), στο Μαρούσι (3.304 euro/ τ.μ. από 2.856 euro/τ.μ.. με ετήσια άνοδο 15,69%), στους Αμπελόκηπους (2.795 euro/τ.μ. από 2.500 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 11,80%) και τέλος στο Περιστέρι (2.401 euro/τ.μ. από 2.029 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 18.33%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 100 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 43 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.235 euro/τ.μ. από 1.985 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 12,59%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (1.852 euro/τ.μ. από 1.620 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 14,20%), στο Παλαιό Φάληρο (1.751 euro/τ.μ. από 1.536 euro/τμ με ετήσια άνοδο 14%), στην περιοχή του Περιστερίου (1.487 euro/τ.μ. από 1.268 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 17,27%) και τέλος στους Αμπελόκηπους (1.457 euro/τ.μ. από 1.313 euro/τ.μ. με ετήσια άνοδο 10,97%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ οι Αμπελόκηποι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Η τάση
Η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ.). «Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης, τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια», σημειώνεται στην έρευνα.
Όπως αναφέρεται, η τόσο έντονη αύξηση των τιμών πιθανά θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας: α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές. Οπως σημειώνεται πάντως, σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.
Generation Rent
Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι ότι μεταξύ 2012 και 2022, σύμφωνα με την EUROSTAT, ο βασικός μισθός έχει μειωθεί κατά 11,7%, όταν οι αξίες των διαμερισμάτων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 17,0% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.
Εργασία από το σπίτι
Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλε-εργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.
