Πηγή Εικόνας: ΑΠΕ/ΜΠΕΓιώργος Παπακωνσταντίνου
Εξακολουθεί να καταγράφεται σημαντική αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων και στις 5 περιοχές μελέτης σχετικής ανάλυσης της GEOAXIS (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός), με χαμηλότερη όμως ποσοστιαία άνοδο σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα, σημάδι ότι πιθανά να οδηγούμαστε στο ανώτατο σημείο του τρέχοντος κύκλου. Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 5,79% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (από 6,07%) και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 12,23% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 15,11%). Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι ακόμη μεγαλύτερη, στο 7,37% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (από 6,65%) και 14,51% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 14,97%). Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 100%, επιβεβαιώνοντας τον διπλασιασμό της τιμής τους.
Αυτό είναι το γενικό συμπέρασμα της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα, για την εικόνα στο real estate. «Χαρακτηριστικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε κατά τα τελευταία 10 χρόνια σε τυπικά διαμερίσματα, μέσου ορόφου και δίχως θέα ή άλλα ιδιαίτερα γνωρίσματα. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 112% στα νεόδμητα και 109% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2017», αναφέρει χαρακτηριστικά η GEOAXIS.
Οι μεταβολές στις τιμές
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της εταιρείας, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2025 και του 3ου τριμήνου 2026 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 5,79% για τα νεόδμητα και 7,37% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. «Σημειώνουμε ότι από το διαδίκτυο, τις μικρές αγγελίες εφημερίδων και τα site μεσιτικών γραφείων έχουμε επιλέξει τυπικές κατασκευές, σε τυπικές θέσεις. Διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων», αναφέρεται στην έρευνα.
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 116τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.622euro/τμ από 4.443euro/τμ, με ετήσια άνοδο 4,03%), και εν συνεχεία κατά σειρά: στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (4.261euro/τμ από 4.013euro/τμ με ετήσια άνοδο 6,18%), στο Μαρούσι (4.050euro/τμ από 3.825euro/τμ με ετήσια άνοδο 5,88%), στους Αμπελόκηπους (3.424euro/τμ από 3.236euro/τμ με ετήσια άνοδο 5,81%) και τέλος στο Περιστέρι (2.987euro/τμ από 2.790euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,06%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 108 τμ, διάμεσης ηλικίας 48 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.707euro/τμ από 2.555euro/τμ με ετήσια άνοδο 5,95%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.289euro/τμ από 2.121euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,92%), στο Παλαιό Φάληρο (2.170euro/τμ από 2.027euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,05%), στο Περιστέρι (1.852euro/τμ από 1.699euro/τμ με ετήσια άνοδο 9,01%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.805euro/τμ από 1.688euro/τμ με ετήσια άνοδο 6,93%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψαν την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ ο Χολαργός την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Η πρόβλεψη για την τάση
«Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια», σημειώνεται στην ανάλυση.
«Αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των αξιών θα διατηρηθεί, αναμένουμε ο ρυθμός αύξησης να μειωθεί περαιτέρω, σηματοδοτώντας πιθανά την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου. Η ασφάλεια που προσφέρει η Χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) επίσης φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Το rebound των αξιών των Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει δεδομένο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση», προβλέπει η Geoaxis για τους επόμενους 12 μήνες.
Η Generation Rent
Όπως σημειώνεται, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, στην Ελλάδα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης το 2023 ήταν 69,6%, το 2024 έφτασε στο 69,7%, ενώ το 2025 κατέγραψε οριακή μείωση στο 69,4%. Μέσα σε μια δεκαετία η Ελλάδα έχασε 4,5 ποσοστιαίες μονάδες επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης στη χώρα. Ιδιαίτερα έντονη είναι η δυσκολία στεγαστικής αυτονόμησης των νεότερων ηλικιών. Το 56,3% των νέων ενηλίκων ηλικίας 25–34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με τους γονείς του, ενώ το 2025 η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία στην Ελλάδα έφτασε τα 30,9 έτη, έναντι 26,3 ετών κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης του κατώτατου μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Σύμφωνα με την Eurostat, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατώτατου μισθού μεταξύ Ιουλίου 2016 και Ιουλίου 2026 ήταν μόλις +4,6% ενώ οι αξίες κατοικιών κατά την ίδια περίοδο κινήθηκαν με αισθητά υψηλότερους ρυθμούς, κοντά στο +10%.
