Όπως έχει πολλάκις αναδείξει το economix.gr, σύμφωνα με τις τελευταίες νομοθετικές ρυθμίσεις Χατζηδάκη, δηλώσεις αυθαιρέτων με το υπάρχον καθεστώς γίνονται μέχρι 30 Σεπτεμβρίου. Το γεγονός έχει προκαλέσει σωρεία αντιδράσεων, που έχουμε αναλυτικά παρουσιάσει. Το ΥΠΕΝ ανακοίνωσε ότι δεν θα δοθεί άλλη παράταση, ωστόσο οι ιδιοκτήτες, όλοι οι επιστημονικοί φορείς των μηχανικών και το ΤΕΕ επισήμως ζητούν παράταση της προθεσμίας – τουλάχιστον μέχρι το τέλος του χρόνου.
Αλήθεια όμως, γιατί ζητούν προθεσμία στο τέλος του χρόνου; Είναι μια απλή ημερομηνία ή έχει άλλο νόημα; Όπως αναφέρουν όλοι στις επίσημες ανακοινώσεις, τότε προγραμματίζεται να ξεκινήσει τη λειτουργία της η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ένα νέο πληροφοριακό σύστημα που θα καταγράφει την πραγματική κατάσταση κάθε ακινήτου, νέου ή παλαιού, νομίμου ή αυθαιρέτου, όπως είναι στην πραγματικότητα (όχι στα σχέδια που εγκρίθηκαν με την άδεια οικοδομής κάποτε) σήμερα. Σε αυτό θα περάσουν σταδιακά όλα τα αυθαίρετα που έχουν δηλωθεί και όλα τα νέα ακίνητα που βγαίνει η άδειά τους, ενώ όσα δεν ανήκουν στις δύο αυτές κατηγορίες (δηλαδή τα περισσότερα) θα μπουν προοδευτικά, όταν μεταβιβάζονται για παράδειγμα, μέσα στα επόμενα 10 χρόνια.
Το ΥΠΕΝ έχει προβλέψει ήδη ότι κτίρια με αυθαιρεσίες, αυτά που μπορούν δηλαδή να δηλωθούν μετά την 1η Οκτωβρίου, θα περνούν υποχρεωτικά μέσα από την ταυτότητα κτιρίου για να γίνει η τακτοποίησή τους. Αυτό ακριβώς περιγράφει το άρθρο 102 του νόμου 4495, όπως άλλαξε από τον Κωστή Χατζηδάκη το 2019 και το 2020.
Άμεσο πρόβλημα για τις μεταβιβάσεις ακινήτων μέσω νόμου αυθαιρέτων!
Όμως η διατύπωση που έγινε στον νόμο δημιουργεί, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς που προετοιμάζονται για το τοπίο της αγοράς ακινήτων μετά το ορόσημο της 30ης Σεπτεμβρίου, ένα τεράστιο πρόβλημα. Αν παραμείνει όπως είναι η διατύπωση του νόμου, δεν θα γίνεται καμία μεταβίβαση ακινήτων!
Θυμίζουμε, ότι ο βασικός τρόπος που επέλεξε το κράτος (και έκρινε συνταγματικώς ανεκτό το ΣτΕ) για να σταματήσει νέες γενιές αυθαιρέτων είναι η επιβολή απαγόρευσης μεταβίβασης οποιουδήποτε ακινήτου έχει αυθαιρεσία. Αυτό βεβαιώνεται από μηχανικό πριν τη σύνταξη του συμβολαίου – ή εντάσσεται το ακίνητο στις διατάξεις των νόμων 4178 και 4495 για τα αυθαίρετα, ώστε να «τακτοποιηθεί» – και αυτό αναφέρεται ρητά στο συμβόλαιο. Αυτό, μόλις ξεκινήσει η Ταυτότητα του Κτιρίου, θα αντικατασταθεί από το πιστοποιητικό καταχώρισης στην ΗΤΚ.
Όπως, πλέον, όπως λέει ο νόμος, για να επέλθει οποιαδήποτε συνέπεια της υπαγωγής αυθαιρέτου στις διατάξεις του νόμου 4495 μετά την 1η Οκτώβρη, αποτελεί προϋπόθεση η καταχώριση της ταυτότητας του κτιρίου! Η οποία όμως θα ξεκινήσει τον Γενάρη του 2021, όπως ανεπίσημα διαβεβαιώνουν όλοι (ΥΠΕΝ, ΤΕΕ κλπ).
Ποιες είναι οι συνέπειες της υπαγωγής που δεν μπορούν να επέλθουν αν δεν γίνει καταχώριση της ταυτότητας του κτιρίου;
Πρώτη συνέπεια είναι η δυνατότητα νομιμοποίησης (με άδεια νομιμοποίησης, άδεια δόμησης κλπ) ενός ακινήτου. Δεύτερη και κυρίαρχη είναι η δυνατότητα μεταβίβασης, που αποδεικνύεται με βεβαίωση μηχανικού, καθώς όλοι οι νόμοι αυθαιρέτων προβλέπουν από το 2011 και μετά ότι κανένα ακίνητο δεν μεταβιβάζεται αν είναι αυθαίρετο ή αν έχει κάποια, μεγάλη ή μικρή αυθαιρεσία. Επιτρέπεται μόνο αν «τακτοποιηθεί» μέσα από τον νόμο αυθαιρέτων. Αλλά από 1ης Οκτωβρίου μαζί έρχεται και η προϋπόθεση της καταχώρισης στην ταυτότητα κτιρίου, που δεν λειτουργεί ακόμη!
Οπότε για τρεις τουλάχιστον μήνες, από τον Οκτώβρη μέχρι και τον Γενάρη, η αγορά δεν θα μπορεί να κάνει καμία μεταβίβαση ακινήτων καθώς οι συμβολαιογράφοι δεν θα μπορούν να διαπιστώσουν ότι καλύπτεται η προϋπόθεση που βάζει ο νόμος! Δηλαδή δεν θα έχει γίνει η καταχώριση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και δεν θα υπάρχει ο νέος κωδικός αριθμός ακινήτου της ΗΤΚ.
Θυμίζουμε ότι μόλις ξεκινήσει η ΗΤΚ θα ενσωματωθούν σε αυτή όλα τα στοιχεία ενός ακινήτου αλλά και όλες οι βεβαιώσεις που ο νόμος προβλέπει να εκδίδονται (βεβαίωση μηχανικού για αυθαιρεσίες ή μη, ενεργειακό πιστοποιητικό κλπ), σε ένα και μόνο ηλεκτρονικό φάκελο που θα εκδίδει το σχετικό πιστοποιητικό.
Η ανησυχία από το κενό αυτό τρίμηνο διάστημα στο νόμο είναι έκδηλη στην αγορά και ήδη διάφοροι φορείς πιέζουν το ΥΠΕΝ για νομοθετική πρωτοβουλία αλλαγής των χρόνων που προβλέπονται.
Ήδη το ΤΕΕ ζήτησε με επίσημη επιστολή του Προέδρου Γιώργου Στασινού στην ηγεσία του ΥΠΕΝ παράταση για τις δηλώσεις αυθαιρέτων μέχρι το τέλος του χρόνου της υφιστάμενης κατάστασης που ισχύει μέχρι τα τέλη του χρόνου. Το ΤΕΕ μάλιστα επικαλείται διάφορα και δίνει έμφαση στην κατηγορία 5 (μεγάλα ή παντελώς αυθαίρετα) που σταματά να δηλώνεται στις 30 Σεπτεμβρίου, αλλά ζητά παράταση για όλες τις κατηγορίες αυθαιρέτων! Και συνδέσει ευθέως τη λήξη των προθεσμιών των αυθαιρέτων με την έναρξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Τί ακριβώς λέει ο νόμος
Το άρθρο 102 του νόμου 4495 (νόμος Σταθάκη), όπως τροποποιήθηκε με τον 4643/2019 και τον νόμο 4710/2020, επί Υπουργίας Χατζηδάκη, προσβλέπει, κατά λέξη, τα εξής:
«Για τις υπαγωγές που θα γίνουν από την 1η Οκτωβρίου 2020 και μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026 το ενιαίο ειδικό πρόστιμο θα καταβάλλεται προσαυξημένο κατά τα οριζόμενα στις περ. β΄ έως στ΄ της παρ. 3. Στις περιπτώσεις αυτές, η καταχώριση της ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό μητρώο του άρθρου 62 του παρόντος αποτελεί όρο για την επέλευση των συνεπειών της υπαγωγής.»
Τί απαντά το ΥΠΕΝ – τί θα γίνει
Το θέμα ανέδειξε με πρωτοσέλιδο θέμα την προηγούμενη εβδομάδα η εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ σε ρεπορτάζ του Προκόπη Γιόγιακα, όπου μάλιστα παρατίθενται και δηλώσεις του Συντονιστή των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων της Χώρας και Προέδρου του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών Γιώργου Ρούσκα, που μεταξύ άλλων αναφέρει ότι θα υπάρξουν σοβαρά προβλήματα αν δεν υπάρξει νομοθετική ρύθμιση.
Λόγω των συνεχών διαμαρτυριών και του θέματος που αναδείχθηκε, το ΥΠΕΝ αναγκάστηκε, σε ανακοίνωση για τα αυθαίρετα, να σχολιάσει:
«Είναι παντελώς ανακριβές ότι η εξέλιξη αυτή προκαλεί πρόβλημα στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων εφόσον δεν έχει ενεργοποιηθεί δεν μπορεί να αποτελεί προϋπόθεση για τις μεταβιβάσεις. Για το θέμα αυτό θα εκδοθεί άμεσα από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας διευκρινιστική εγκύκλιος. Και ασφαλώς θα ληφθεί κάθε απαραίτητο μέτρο ώστε να μην δημιουργηθεί το οποιοδήποτε πρόβλημα στην κτηματαγορά. Επομένως το θέμα αυτό δεν αποτελεί δικαιολογία για να δοθεί ακόμα μια παράταση για τα αυθαίρετα.»
Στην πραγματικότητα το ΥΠΕΝ παραδέχεται το ζήτημα, καθώς δεν θα υπήρχε η ανάγκη εγκυκλίου αν ήταν ξεκάθαρα τα πράγματα. Άλλωστε μια απλή ανάγνωση του κειμένου πείθει και τον πλέον δύσπιστο. Οι ατυχείς νομοθετικές επιλογές του ΥΠΕΝ, με αμφισβητούμενες διατυπώσεις που επιλέγονται, σαν να μην υπάρχει τεχνική γνώση κατά τη νομοθέτηση, έρχονται για μια κόμη φορά στο επίκεντρο της κριτικής.
Σύμφωνα με πληροφορίες του economix, η αρχική πρόθεση του ΥΠΕΝ ήταν πράγματι η λήξη των προθεσμιών αυθαιρέτων να συμβαδίσει με την έναρξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου. Άλλωστε το πληροφοριακό σύστημα για την ΗΤΚ είναι έτοιμο εδώ και πέντε (!) χρόνια, αλλά επί ΣΥΡΙΖΑ η κυβέρνηση δεν επιθυμούσε την ενεργοποίησή της. Τώρα που η υπόθεση προχωρά, έχουν μεσολαβήσει πάνω από 20 διαφορετικές νομοθετικές ρυθμίσεις και πρέπει το σύστημα να προσαρμοσθεί. ΥΠΕΝ και ΤΕΕ, παρουσία της ΠΟΜΙΔΑ, έχουν συμφωνήσει για έναρξη στις αρχές του 2021. Κάπου εκεί, μεταξύ αλλαγών στη νομοθεσία και παρατάσεων επί παρατάσεων, χάθηκε η μπάλα στο ΥΠΕΝ και σταμάτησε η μία προθεσμία να συμβαδίζει με την άλλη, μας λένε κύκλοι που έχουν καλή γνώση όσων έχουν γίνει…
Η έκδοση εγκυκλίου που «υπόσχεται» το ΥΠΕΝ δημιουργεί επιπλέον ανασφάλεια, καθώς οι εγκύκλιοι του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορούν να απευθύνονται μόνο προς υπηρεσίες που εποπτεύει ή σε δημόσιους λειτουργούς που αναφέρονται σε αυτό, λόγω ιεραρχίας ή λόγω αρμοδιότητας. Τους συμβολαιογράφους όμως, που συντάσσουν εντέλει τα συμβόλαια και πιθανότατα θα απαιτούν πιστοποιητικό από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τους εποπτεύει το Υπουργείο Δικαιοσύνης, όχι το ΥΠΕΝ.
Σημειώνεται ότι αν και έχει μεσολαβήσει ήδη μία εβδομάδα από την ανακοίνωση του ΥΕΠΝ για εγκύκλιο, αυτή δεν έχει εκδοθεί ακόμη από το Υπουργείο και αύριο, 30 Σεπτέμβρη, λήγει η προθεσμία για δηλώσεις αυθαιρέτων όπου μπορεί χωρίς πρόβλημα να εφαρμοστεί το υπάρχον καθεστώς…
Ήδη δεκάδες παράγοντες της αγοράς «στοιχηματίζουν» ότι το ΥΠΕΝ θα αναγκαστεί να φέρει νομοθετική ρύθμιση (και όχι να εκδώσει απλή εγκύκλιο…), καθώς η διακινδύνευση ακυρότητας συμβολαίων αγοροπωλησίας ακινήτων – και η συνακόλουθη ασφάλεια δικαίου που οφείλει να εγγυάται η Πολιτεία – είναι πολύ σοβαρή υπόθεση για να αφεθεί σε ερμηνείες εγκυκλίων…
