Άναρχη δόμηση, χωρίς σχεδιασμό, σε παραθαλάσσιο οικισμό
Πηγή Εικόνας: ihacom
Άναρχη δόμηση, χωρίς σχεδιασμό, σε παραθαλάσσιο οικισμό

Η βελτίωση της ελκυστικότητας των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης (ΒΙΠΕ, ΒΙΟΠΑ, ΠΟΤΑ κλπ) έναντι της κοινής εκτός σχεδίου δόμησης αποτελεί βασικό στόχο του νέου χωροταξικού νομοσχεδίου που ετοιμάζει το ΥΠΕΝ, βασικές ρυθμίσεις του οποίου έχει παρουσιάσει με σειρά δημοσιευμάτων το economix.gr, ειδικά τις τελευταίες εβδομάδες.

Μάλιστα, όπως αποκάλυψε το economix.gr πριν το τελευταίο Υπουργικό Συμβούλιο όπου παρουσιάστηκαν οι βασικοί άξονες του νομοσχεδίου (την ώρα μάλιστα που συζητιόνταν τότε στη Βουλή το περιβαλλοντικό πολυνομοσχέδιο του ΥΠΕΝ), οι διατάξεις αυτές θα περιέχονται στο 2ο κεφάλαιο του χωροταξικού νομοσχεδίου – αν δεν αλλάξει κάτι λόγω προσαρμογών.

Με τις ρυθμίσεις που προτείνονται το ΥΠΕΝ θέλει να φέρει, κυρίως, κατακόρυφη αύξηση της ανταγωνιστικότητας των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων. Αυτό θα συμβεί με αύξηση συντελεστή δόμηση κατά 50%, αύξηση συντελεστή όγκου και υψών, έλεγχο των παρασιτικών δραστηριοτήτων στην ευρύτερη περιοχή

Σημειώνουμε ότι η ενίσχυση των οργανωμένων μορφών δόμησης ειδικά για τη βιομηχανία και τα logistics αποτελεί πάγια θέση του ΣΕΒ την οποία μετ’ επιτάσεως προωθεί τα τελευταία 10 χρόνια με πολλούς και διαφόρους τρόπους. Αυτό μας προϊδεάζει ότι όταν παρουσιαστεί το νομοσχέδιο από το ΥΠΕΝ η κριτική του ΣΥΡΙΖΑ είναι πιθανόν να κατευθυνθεί κυρίως προς τα εκεί.

Μαζί όμως με αυτό, το ΥΠΕΝ φέρνει επικουρικά, για πρώτη φορά κατά τα τελευταία 60 χρόνια (κίνηση εξαιρετικά  συμβολική, λένε από το Υπουργείο) οριακή μείωση του συντελεστή δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές κατά -10% αλλά και κατάργηση ακραίων παρωχημένων παρεκκλίσεων αρτιότητας.

Αυτό το επιχείρημα, της ανάσχεσης της εκτός σχεδίου δόμησης (πάγια θέση του ΣΥΡΙΖΑ που δεν ακούμπησε στην κυβερνητική του θητεία, θεωρώντας εν τέλει ότι πρέπει πρώτα να ολοκληρωθεί ο χωροταξικός σχεδιασμός με τα Τοπικλά Χωρικά Σχέδια σε όλους τους Δήμους της χώρας) θα αποτελέσει και κύριο επικοινωνιακό όπλο της κυβέρνησης στην κριτική που τυχόν της ασκηθεί, παρά το ότι έχει και πολιτικό κόστος: στην πραγματικότητα «ξυρίζει» τα όνειρα ιδιοκτητών γης που ευελπιστούν να αξιοποιήσουν επικερδώς περιουσία στην ύπαιθρο που «κανονικά» δεν πρέπει να χτιστεί.

Η οριστική κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης από την Πολιτεία παραπέμπεται προφανώς για αργότερα, όταν θα επιτευχθεί να προωθηθούν τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια, που άλλαξαν ήδη όνομα, με τον νέο περιβαλλοντικό νόμο, σε Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για να έρθουν πιο κοντά σε αυτό που έχουν συνηθίσει επί 40 και πλέον χρόνια πολίτες και διοίκηση: τα ΓΠΣ, τα γνωστά σχέδια πόλης.

Όμως στο 2ο κεφάλαιο του χωροταξικού νομοσχεδίου περιλαμβάνονται και ορισμένες άλλες σημαντικές οριζόντιες ρυθμίσεις. Τόσο για περιοχές εντός όσο και εκτός σχεδίου, θα προβλέπεται bonus συντελεστή δόμησης ως κίνητρο για όσους προχωρήσουν σε βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιρίων που κτίζουν. Μένει να δούμε το ακριβές κείμενο που θα υιοθετηθεί και κατά πόσον θα αλλάζει τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (με τον οποίο παίρνουν ύψους, θυμίζουμε, οι νέες οικοδομές με αντίστοιχες προϋποθέσεις – όπως συνέβη στην υπόθεση του ξενοδοχείου κάτω από την Ακρόπολη).

Ακόμη στο νομοσχέδιο θα υπάρξει και κίνητρο – ειδική ενίσχυση για κτίρια στον τομέα του τουρισμού. Προβλέπεται bonus δόμησης για μεγαλύτερους κοινόχρηστους χώρους και δωμάτια, χωρίς όμως αύξηση των κλινών.

Ας δούμε όμως το βασικό σκεπτικό που το ΥΠΕΝ θα αιτιολογεί τις διατάξεις που προτείνει για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Γιατί βλάπτει η εκτός σχεδίου δόμηση

Η κοινή εκτός σχεδίου δόμηση (δηλ. αυτή που διέπεται από οριζόντιες διατάξεις για τη δόμηση περιοχών εκτός σχεδίων πόλεως και ορίων οικισμών – πδ. της  6/17.10.1978 ΦΕΚ 538Δ’ και πδ. της 24/31.5.1985 ΦΕΚ 270Δ’) κατά τα τελευταία 60 περίπου χρόνια ενισχύεται συνεχώς, διευκολύνοντας την άναρχη δόμηση σε περιοχές έξω από τα όρια των πόλεων και των οικισμών χωρίς καθορισμένες χρήσεις γης, σε επίπεδα πρωτοφανή σχεδόν στο σύνολο των κρατών-μελών της ΕΕ αλλά και άλλων χωρών εκτός Ευρώπης μελών του ΟΟΣΑ (βλ. πχ. δύο πρόσφατες εκδόσεις του ΟΟΣΑΑ: OECD 2017 The Governance of Land Use in OECD countries, και ECD 2017 Land Use Planning in the OECD).

Οι συνέπειες από τη μακρόχρονη εφαρμογή της τελευταίας ήταν ιδιαίτερα αρνητικές (να ληφθεί υπόψη και ότι περίπου το 80% της χώρας, εξαιρουμένων των δασικών εκτάσεων, υπάγεται σε αυτή τη νομοθεσία), οδηγώντας σε πυκνή, συχνά, αστική διάχυση σε αγροτικές ζώνες χωρίς τις αναγκαίες περιβαλλοντικές και (μερικώς) οδικές υποδομές με αποτέλεσμα τη ρύπανση του περιβάλλοντος. Η συμβιωτική σχέση μεταξύ άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης και αυθαίρετης δόμησης είναι γνωστή: πολύ μεγάλο ποσοστό των αυθαιρεσιών σε εκτός σχεδίου κτίσματα απαντάται σε κτίσματα νομίμως αδειοδοτημένα μέσω της γενικής νομοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόμηση, που κατά την κατασκευή υπερβαίνουν, συχνά κατά πολύ, τα αρχικώς εγκεκριμένα οικοδομικά μεγέθη.

Επιπλέον, η αστική διάχυση είναι ευθέως αντίθετη με την κυρίαρχη στην ΕΕ αλλά και εκτός αυτής τάση (και νομοθεσία) για τη λεγόμενη «συμπαγή πόλη» (δεν σημαίνει κατ’ ανάγκην υπερβολικές πυκνότητες, αλλά δόμηση με βάση οριοθετημένο σχέδιο) γιατί μεγιστοποιεί τις μετακινήσεις με ιδιωτικά μέσα, προκαλώντας εκπομπές ρύπων του θερμοκηπίου. Τέλος, έχει οδηγήσει και σε αλλοίωση ή καταστροφή τοπίων που υπήρχαν επί αιώνες ή και χιλιετίες και αποτελούν/αποτελούσαν βασική συνιστώσα της ελληνικής πολιτιστικής κληρονομιάς.

Από την άλλη πλευρά, η μακροχρόνια και γενικευμένη εφαρμογής της εκτός σχεδίου δόμησης έχει δημιουργήσει τετελεσμένα, σε δύο επίπεδα: αφενός, σε δραστηριότητες όπως ο τουρισμός ή η μεταποίηση βασική μορφή χωροθέτησης έχει γίνει η εκτός σχεδίου, με μεγάλο αριθμό υφιστάμενων μονάδων δημιουργημένων μέσω των ρυθμίσεών της, και αφετέρου, έχουν δημιουργηθεί έγγεια ιδιοκτησιακά δικαιώματα και προσμονές (ας λάβουμε υπόψη και την αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης στο Κράτος) σε πολύ μεγάλο αριθμό πολιτών, και έχουν γίνει αγοραπωλησίες που θεωρούσαν ως δεδομένη αυτή τη νομοθεσία και τις εξ αυτές δυνατότητες οικοδόμησης εκτός σχεδίου.

Η πίεση και οι αποφάσεις του ΣτΕ

Μια πρόσθετη εξαιρετικά σημαντική παράμετρος είναι ότι, σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ, από το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δόμησης, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση πολεοδομικό σχέδιο και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση (ΣτΕ 3135/2002 Ολομ. κ.ά.).

Στην δεύτερη κατηγορία περιοχών η δόμηση μόνον κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές (ΣτΕ 2136, 2137/2016 7μ., 1671/2014, 7μ., 3504/2017 7μ. κ.ά.), ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο (ΣτΕ 2136, 2137/2016 7μ.).

Προφανώς η νομοθεσία περί εκτός σχεδίου δόμησης αποκλίνει από αυτή τη θεωρητική τοποθέτηση, και επανειλημμένα (και πολύ πρόσφατα) έχει ζητηθεί από την πλευρά του  ΣτΕ, στη νομολογία ή σε δημόσιες τοποθετήσεις, η άρση της αντίφασης. Μεταξύ άλλων, αυτό ενέχει και το ενδεχόμενο νομολογιακής ριζικής επέμβασης στη νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία μπορεί να δημιουργήσει ανατροπές μη ελεγχόμενες.

Το ΥΠΕΝ ακολουθεί τώρα άλλο δρόμο για ην εκτός σχεδίου δόμηση

Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω δεδομένα, η νέα νομοθετική πρωτοβουλία  του ΥΠΕΝ θα κινείται σε μια άλλη κατεύθυνση. Στόχος είναι πλέον η αποδυνάμωση της εκτός σχεδίου κυρίως μέσω της δημιουργίας εναλλακτικών ανταγωνιστικών μορφών χωροθέτησης που σήμερα δεν υπάρχουν. Για παράδειγμα, οι οργανωμένοι υποδοχείς παραγωγικών δραστηριοτήτων είναι σήμερα λιγότεροι ελκυστικοί, σε αρκετές περιπτώσεις, από τη λεγόμενη «σημειακή» χωροθέτηση εκτός σχεδίου (δηλ. χωρίς σχεδιασμό).

Το πολύ μικρό ποσοστό μονάδων μεταποίησης, εφοδιαστικής και τουρισμού που βρίσκονται σε οργανωμένους υποδοχείς στην Ελλάδα ― πολύ χαμηλότερο από ό,τι συνήθως στην υπόλοιπη ΕΕ ― παρά την αναπτυξιακή και περιβαλλοντική σημασία των τελευταίων, είναι ενδεικτικό του προβλήματος που έχει δημιουργηθεί.

Τι αλλάζει με τις διατάξεις που ετοιμάζει το ΥΠΕΝ

Η κεντρική αυτή επιλογή εξυπηρετείται, κυρίως, με τη σημαντική βελτίωση των όρων δόμησης στις οργανωμένες μορφές ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων όπως ο τουρισμός, η μεταποίηση και η εφοδιαστική (αύξηση συντελεστή δόμησης, συντελεστή όγκου κλπ.), η απλοποίηση των διαδικασιών χωροθέτησής τους, και η πρόβλεψη για την αποφυγή ανταγωνιστικών σημειακών χωροθετήσεων στο άμεσο περιβάλλον τους.

Παράλληλα, προωθούνται μικρές μειώσεις (όχι άνω του 10% του σήμερα ισχύοντος) στο συντελεστή δόμησης της κοινής νομοθεσίας για την οικοδόμηση εκτός σχεδίου και κατάργηση ορισμένων ακραίων παρεκκλίσεων αρτιότητας που επέτρεπαν τη δόμηση σε γήπεδα συγκρίσιμα από άποψη μεγέθους με τα εντός σχεδίου οικόπεδα (που, μεταξύ των άλλων, απομειούνται και λόγω της εισφοράς σε γη κατά την πολεοδόμηση).

Αν και αυτές οι αλλαγές είναι περιορισμένες, είναι η πρώτη φορά μετά από δεκαετίες που αντιστρέφεται η τάση για συνεχή ενίσχυση της εκτός σχεδίου δόμησης. Η βασική στρατηγική είναι, πάντως, η χρησιμοποίηση μηχανισμών της αγοράς που αντιστρέφουν το ισοζύγιο ελκυστικότητας μεταξύ οργανωμένης και άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης.

Μαζί και άλλες διατάξεις για την ανάσχεση της δόμησης εκτός σχεδίου

Συμπληρωματικά προς την στρατηγική αυτή, λειτουργούν και ορισμένες άλλες επιλογές του σχεδίου νόμου, στο παρόν ή σε άλλα κεφάλαια, που ενισχύουν επίσης τον εκσυγχρονισμό της οικοδόμησης σε βιώσιμη κατεύθυνση.

Μεταξύ αυτών είναι η αύξηση του συντελεστή δόμησης για τα «πράσινα» κτήρια που αναβαθμίζονται σε βαθμίδα ενεργειακής πιστοποίησης υψηλότερη από αυτή που είναι υποχρεωτική (μέσω του ΚΕΝΑΚ), που ήδη παρουσίασε το economix.gr.

Ειδικά για τον τουρισμό, προβλέπεται επίσης δυνατότητα αυξημένης δόμησης όχι για περισσότερες κλίνες αλλά για ποιο ποιοτικό κατάλυμα, μέσω κοινόχρηστων χώρων και δωματίων μεγαλύτερων από αυτά που επιβάλλονται από τους κανονισμούς του Υπουργείου Τουρισμού.

Η αντιμετώπιση του προβλήματος της έλλειψης προσώπου σε χαρακτηρισμένο δρόμο, που δυσχεραίνει πολλές σημειακές ή οργανωμένες τουριστικές επενδύσεις, μέσω ειδική διαδικασίας που διαχωρίζεται το «δικαίωμα προσώπου» ως προϋπόθεση της οικοδόμησης, από τον χαρακτηρισμό και τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά των δρόμων, θα απελευθερώσει την αξιοποίηση «παγωμένων» σήμερα γηπέδων.