«Συντελείται η μεγαλύτερη χωροταξική μεταρρύθμιση που έγινε ποτέ στην Ελλάδα και θα επηρεάσει τις εξελίξεις των επόμενων δεκαετιών, συνεπώς η σημασία και η ευθύνη είναι τεράστια. Θα υπάρξει μια μεταβατική περίοδος με δυσκολίες, ωστόσο έχουμε την ευκαιρία να μπει τάξη στον χώρο, να προστατευτεί το περιβάλλον και να ενισχυθούν οι επενδύσεις και η ανάπτυξη». Αυτό υπογράμμισε μεταξύ άλλων ο πρόεδρος του Ομίλου “Σαμαράς & Συνεργάτες”, Δημήτρης Σαμαράς σήμερα, πρώτη μέρα της Prodexpo 2026, και στην ενότητα με θέμα: «Οι αξίες των ακινήτων σε σταυροδρόμι: Πώς ο νέος χωροταξικός σχεδιασμός και το πολεοδομικό θεσμικό πλαίσιο αλλάζει τις αξίες των ακινήτων και τους όρους αξιοποίησής τους», που θα ολοκληρωθεί αύριο, στο Ωδείο Αθηνών.
Διαβάστε παρακάτω μερικές από ενδιαφέρουσες, επίκαιρες και εύστοχες απαντήσεις του κ. Σαμαρά στη συζήτηση που έγινε.
Σχεδιασμός, χρήσεις γης και αξίες
ΕΡΩΤΗΣΗ: Κ. Σαμαρά, συνηθίζουμε να λέμε, ότι την αξία ενός ακινήτου την καθορίζει κυρίως η θέση του και η αγορά. Μήπως όμως τελικά πολύ σημαντικός παράγοντας είναι και η χωροταξία και οι περιορισμοί που θέτει; Μπορεί ένας χωροταξικός ή πολεοδομικός σχεδιασμός, αλλά και γενικά το πολεοδομικό θεσμικό πλαίσιο, αλλάζοντας τις χρήσεις γης και τους όρους αξιοποίησης, να δημιουργήσει σημαντικές υπεραξίες σε μια περιοχή, ή, αντίθετα, να απαξιώσει ακίνητα; Και πόσο μπορεί ο νέος χωρικός σχεδιασμός να αλλάξει τον χάρτη των αξιών της ελληνικής κτηματαγοράς τα επόμενα χρόνια;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ – Δημήτρης Σαμαράς: Αγαπητέ μου κε Ευθυμίου, Καταρχάς, θα ήθελα να συγχαρώ τους διοργανωτές της PRODEXPO για μία ακόμη εξαιρετική διοργάνωση, που έχει γίνει θεσμός για την αγορά ακινήτων και τις επενδύσεις στη χώρα μας, και να τους ευχαριστήσω για την πρόσκληση να συμμετέχω εκπροσωπώντας τον Όμιλο Σαμαράς & Συνεργάτες.
Αγαπητέ Παύλο, θεωρώ ότι η ερώτηση που θέτεις, σχετικά με την επίδραση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, στις αξίες των ακινήτων και τις επενδύσεις, αγγίζει την καρδιά αυτής ακριβώς της συζήτησης.
Γιατί η αξία ενός ακινήτου, καθορίζεται από την καταλληλότητά του να μπορεί να αξιοποιηθεί για μια επένδυση. Και αυτή η αξία του εξαρτάται κυρίως από τη θέση του, το λεγόμενο location, από το πολεοδομικό καθεστώς που το διέπει, δηλαδή αν, τι και πόσο μπορεί να δομηθεί, αλλά και από τις υποδομές που το εξυπηρετούν.
Το πολεοδομικό καθεστώς ορίζεται από τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης, που καθορίζονται από τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.
Από το 1923, με το Ν.Δ. του Ελευθερίου Βενιζέλου, δηλαδή εδώ και 100 χρόνια, τα ακίνητα στη χώρα μας διακρίνονται σε εντός και εκτός σχεδίου.
Στις εντός σχεδίου περιοχές, υπάρχουν καθορισμένοι κανόνες: ρυμοτομία, οικοδομικά τετράγωνα, όροι δόμησης. Μπορεί όμως μια γραμμή στο σχεδιασμό να αλλάξει πολλά. Πολύ κρίσιμες είναι και οι χρήσεις γης. Επιτρέπεται, για παράδειγμα, σε ένα οικόπεδο επί της οδού Κηφισίας να γίνει μια υπεραγορά; Αν ο σχεδιασμός προβλέπει αμιγή κατοικία, τότε, παρότι το ακίνητο είναι πολύ καλό σε μέγεθος και θέση, η χρήση που θέλουμε δεν επιτρέπεται. Άρα βλέπουμε πώς η χωροταξία επηρεάζει την αξία ενός ακινήτου.
Μια γραμμή πάνω σε έναν πολεοδομικό χάρτη δεν είναι απλώς μία γραμμή. Μπορεί να δημιουργήσει υπεραξίες ή να απαξιώσει περιουσίες. Και αυτό είναι που συνδέει άμεσα τη χωροταξία και γενικά το πολεοδομικό θεσμικό πλαίσιο με την αγορά ακινήτων.
Στις εκτός σχεδίου περιοχές, για δεκαετίες, η χώρα μας αναπτύχθηκε χωρίς ολοκληρωμένο χωρικό σχεδιασμό. Μάλιστα, θα έλεγα ότι από τον Νόμο 1337/83, τον γνωστό Νόμο Τρίτση, μέχρι και σήμερα, μόνο στο 20% περίπου της χώρας είχαμε χωροταξικό σχεδιασμό, γι’ αυτό και στις περιοχές χωρίς σχέδιο ο καθένας έχτιζε σχεδόν ό,τι ήθελε, όπου ήθελε και όσο ήθελε.
Το αποτέλεσμα ήταν υπερσυγκεντρώσεις, όπως του τουρισμού στη Μύκονο και τη Σαντορίνη και των logistics στη Δυτική Αττική, και γενικά σε περιοχές όπου οι υποδομές δεν επαρκούσαν για την υπερδόμηση.
Την αναγκαιότητα να μπει τάξη στον χώρο και να θεσπίσουμε συγκεκριμένους κανόνες, ώστε αφενός να προστατεύσουμε το περιβάλλον και αφετέρου να δημιουργήσουμε κανόνες που θα οδηγούν με ασφάλεια τους επενδυτές και θα συμβάλλουν στη βιώσιμη ανάπτυξη, αναγνώρισε η ελληνική Πολιτεία.
Έτσι, μέσα από το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, εκπονείται χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός σε 250 Δήμους, σε περίπου 880 Δημοτικές Ενότητες. Είναι η πρώτη φορά που γίνεται ένας τέτοιος σχεδιασμός σε εθνική κλίμακα.
Σήμερα, με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, επιχειρείται κάτι εξαιρετικά σημαντικό: να αποκτήσει επιτέλους η χώρα ένα σαφές και σύγχρονο πλαίσιο χωρικής οργάνωσης. Και πρέπει να αντιληφθούμε το μέγεθος αυτής της αλλαγής.
Παράλληλα, τον Ιούλιο εγκρίθηκαν τα τρία Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια, για τον Τουρισμό, τη Βιομηχανία και τις ΑΠΕ, που, ως υπερκείμενα πλαίσια, δίνουν τις κατευθύνσεις σε εθνικό επίπεδο που πρέπει να ακολουθήσει ο σχεδιασμός σε τοπικό επίπεδο.
Όμως τα ΤΠΣ και τα ΕΠΣ είναι αυτά που θα καθορίσουν σε επίπεδο γηπέδου αν, τι και πόσο θα μπορεί να χτιστεί.
Δεν σχεδιάζουμε απλώς χρήσεις γης και όρους δόμησης. Σχεδιάζουμε το αναπτυξιακό μοντέλο κάθε περιοχής για τις επόμενες δεκαετίες.
Πού μπορεί να αναπτυχθεί τουρισμός; Πού κατοικία; Πού παραγωγικές δραστηριότητες; Ποιες περιοχές πρέπει να προστατευθούν; Αυτός ο σχεδιασμός θα κατευθύνει τις επενδύσεις και, αναπόφευκτα, τις αξίες της γης.
Ως Σαμαράς & Συνεργάτες, ο μεγαλύτερος αμιγώς ελληνικός Όμιλος μηχανικών και συμβούλων, με περισσότερους από 600 μόνιμους μηχανικούς, έχουμε τη χωροταξία και την πολεοδομία πολύ ψηλά στις δραστηριότητές μας. Μέσα από διαγωνιστικές διαδικασίες, και σε συνεργασία με άλλες εταιρείες, εκπονούμε τα ΤΠΣ και ΕΠΣ σε αρκετές περιοχές της χώρας: στα περισσότερα αλλά και σημαντικότερα νησιά, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Κως, στην Κρήτη, στο Ιόνιο, στις Σποράδες, αλλά και στη Χαλκιδική, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στη Δυτική Αττική, στον Ασπρόπυργο και στη Μάνδρα, βόρεια, όπως στην Κηφισιά και στο Χαλάνδρι, αλλά και σε πολλές άλλες περιοχές της χώρας μας.
Αυτή η εμπειρία, μάς δίνει μια πολύ ουσιαστική εικόνα. Γνωρίζουμε σε βάθος τις νέες προδιαγραφές, τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς που τίθενται, τη μεθοδολογία με την οποία λαμβάνονται οι χωρικές αποφάσεις και τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής. Και αυτό μας επιτρέπει να κατανοούμε, όχι μόνο τι ισχύει σήμερα, αλλά και πώς διαμορφώνεται το νέο πλαίσιο.
Γι’ αυτό, τολμώ να πω ότι, με την έγκριση των ΤΠΣ και ΕΠΣ, θα αλλάξουν τα πάντα: η εκτός σχεδίου δόμηση, οι επενδύσεις και οι αξίες των ακινήτων. Θα μπει τάξη στον χώρο και θα έχουμε σταθερό πλαίσιο ανάπτυξης.
Στο σημείο αυτό θα ήθελα να επισημάνω κάτι πολύ σημαντικό. Με βάση την εμπειρία μας από τις μελέτες για περίπου 40 περιοχές, τις προδιαγραφές του ΥΠΕΝ, τις κατευθύνσεις του υπερκείμενου σχεδιασμού και τη νοοτροπία που έχει διαμορφωθεί, ότι στην Ελλάδα έχουμε υπερδόμηση, το αποτέλεσμα των ΤΠΣ και ΕΠΣ θα είναι πολύ περιοριστικό, σχεδόν για όλες τις περιοχές της χώρας, λόγω των απαγορεύσεων στις χρήσεις γης. Αυτό θα έχει αρνητικές επιπτώσεις στις επενδύσεις, στην ανάπτυξη και φυσικά στην κτηματαγορά, αφού οι αξίες της γης θα μειωθούν δραστικά.
Από τις 880 Δημοτικές Ενότητες, έχουν ήδη παραδοθεί μελέτες για περίπου 550. Αυτή την περίοδο, οι μελέτες ελέγχονται στο ΥΠΕΝ και στη συνέχεια θα σταλούν για γνωμοδοτήσεις και διαβούλευση στα Δημοτικά και Περιφερειακά Συμβούλια.
Άρα, έστω και τώρα, οι αρμόδιοι φορείς, μεταξύ αυτών και οι φορείς της κτηματαγοράς, να ενεργήσουν, πριν εκδοθούν τα Προεδρικά Διατάγματα, ώστε ο σχεδιασμός να μη «γέρνει» μόνο προς τον περιορισμό των χρήσεων και άρα στον περιορισμό της ανάπτυξης, γιατί αυτός ο σχεδιασμός θα καθορίσει το μέλλον κάθε περιοχής για τα επόμενα σχεδόν 30 χρόνια.
Σε κάθε περιοχή πρέπει να επιτευχθεί ισορροπία ανάμεσα στην προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και στην οικονομική ανάπτυξη, γιατί αυτή η ισορροπία δεν ωφελεί μόνο την ανάπτυξη και την οικονομία, αλλά ωφελεί τελικά και τις τοπικές κοινωνίες.
Επιπλέον, οφείλω να πω ότι, μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ, η εκτός σχεδίου δόμηση περιορίζεται. Για logistics και μεταποιητικές δραστηριότητες οδηγούμαστε σε οργανωμένους υποδοχείς, δηλαδή σε επιχειρηματικά πάρκα, για την κατοικία σε πολεοδομήσεις περιοχών, ενώ για τις μεγάλες επενδύσεις τα ενδεδειγμένα εργαλεία είναι τα ΕΠΣ και τα ΕΣΧΑΣΕ. Όλα αυτά όμως απαιτούν αρκετά χρόνια για να εγκριθούν.
Γι’ αυτό, αν θέλουμε να μη σταματήσουν οι επενδύσεις, η Πολιτεία πρέπει να απλοποιήσει τις διαδικασίες, ώστε να εγκρίνονται το πολύ σε ένα έτος. Πρέπει να κατανοήσουμε την αξία του χρόνου στις επενδύσεις, κάτι που στη χώρα μας δεν το μετράμε καθόλου, και αυτή τη νοοτροπία πρέπει να την αλλάξουμε.
Σε αυτή την προσπάθεια, ως Σαμαράς & Συνεργάτες, είμαστε παρόντες, με όλη τη γνώση και την εμπειρία μας : τόσο ως μελετητές του νέου σχεδιασμού, όσο και ως σύμβουλοι, για να συμβάλλουμε, μέσω του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού που υλοποιείται σε όλη τη χώρα, προκειμένου, αφενός να προστατευτεί το περιβάλλον και αφετέρου, να συνεχιστεί η ανάπτυξη με κανόνες βιωσιμότητας.
Γιατί, όλες αυτές οι αποφάσεις, που θα παρθούν τώρα, θα καθορίσουν τις τύχες της κάθε μιας περιοχής για τα επόμενα 30 χρόνια, και η ευθύνη όλων μας είναι μεγάλη”.
Εκτός σχεδίου δόμηση: πρόβλημα, προκλήσεις και προοπτική
ΕΡΩΤΗΣΗ: κ. Σαμαρά, γνωρίζουμε ότι η υπ’ αριθμ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου Επικρατείας έχει δημιουργήσει μια άτυπη αναστολή της εκτός σχεδίου δόμησης με αποτέλεσμα να παγώσουν πολλές επενδύσεις και φυσικά να επηρεαστεί η αξία των ακινήτων. Ποια είναι η άποψή σας και πώς θα λυθεί το πρόβλημα αυτό που επηρέασε όχι μόνο τις αξίες των ακινήτων αλλά και την ανάπτυξη σε αρκετές περιοχές της χώρας μας;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ Δημήτρη Σαμαρά: Αξιότιμε κε Ευθυμίου, αγαπητέ μου Παύλο, Θίγεις ένα θέμα ακόμη πιο κρίσιμο, που αυτή τη στιγμή έχει δημιουργήσει μείζον ζήτημα και πρέπει να συζητήσουμε όλοι οι εμπλεκόμενοι φορείς, γιατί η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ όχι μόνο έχει επηρεάσει σημαντικά τις επενδύσεις και τις αξίες των ακινήτων, αλλά σήμερα βρισκόμαστε μπροστά σε μια άτυπη αναστολή οικοδομικών αδειών, άρα και αναστολή άμεσων επενδύσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας μας.
Ας τα πάρουμε όμως από την αρχή. Όπως είπαμε και πριν, η δόμηση στην Ελλάδα διακρίνεται σε εντός και εκτός σχεδίου.
Στην εντός σχεδίου υπάρχει σαφές πλαίσιο και υψηλή ασφάλεια δικαίου, αφού οι πολεοδομήσεις, η ρυμοτομία και οι όροι δόμησης, εγκρίνονται με Προεδρικά Διατάγματα. Οι πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ για τα bonus δόμησης ανησύχησαν και την εντός σχεδίου δόμηση, πολύ λιγότερο όμως από την εκτός σχεδίου δόμηση.
Η εκτός σχεδίου δόμηση δεν είναι νέο φαινόμενο στη χώρα μας, αλλά θεσμοθετημένη πρακτική σχεδόν ενός αιώνα. Σε μια χώρα χωρίς ολοκληρωμένο χωροταξικό σχεδιασμό, λειτούργησε ως αναγκαία λύση για οικιστικές και επενδυτικές ανάγκες. Σήμερα το ζητούμενο είναι η μετάβαση σε ένα πιο σύγχρονο και ισορροπημένο μοντέλο ανάπτυξης.
Για δεκαετίες το πλαίσιο ήταν σαφές: τόσο μετά το Π.Δ. του 1985 όσο και με τον ν. 3212/2003, γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων ήταν άρτια και, εφόσον είχαν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ήταν και οικοδομήσιμα. Έτσι, εκδίδονταν οικοδομικές άδειες και χτίστηκαν κατοικίες, ξενοδοχεία, βιομηχανίες, logistics κλπ.
Η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ εισάγει μια κρίσιμη αλλαγή : δεν αρκούν το εμβαδόν και το πρόσωπο ενός γεωτεμαχίου σε απλό κοινόχρηστο δρόμο, αλλά απαιτείται πρόσωπο σε θεσμικά αναγνωρισμένη οδό, που ουσιαστικά οδηγεί σε αναγνώριση με Προεδρικό Διάταγμα. Επικαλούμενο το άρθρο 24 του Συντάγματος, το Δικαστήριο κρίνει ότι στις εκτός σχεδίου περιοχές δεν μπορεί κανείς να χτίζει ευκολότερα απ’ ό,τι στις εντός σχεδίου, και ότι πρέπει να προηγείται πολεοδομικός σχεδιασμός. Περιβαλλοντικά και πολεοδομικά, ίσως αυτό να είναι σωστό, δημιουργεί όμως προβλήματα στην κοινωνία και την οικονομία που δεν μπορούμε να αγνοήσουμε, αφού μόλις το 5% περίπου του οδικού δικτύου είναι αναγνωρισμένο.
Μετά από αρκετές πλέον δικαστικές αποφάσεις, το ΥΠΕΝ ενσωμάτωσε την απαίτηση της νομολογίας στο άρθρο 251 του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας, Νικόλαος Ταγαράς, που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026.
Ως αποτέλεσμα αυτού, οι περισσότερες Πολεοδομίες έχουν ουσιαστικά παγώσει την έκδοση οικοδομικών αδειών, και όσες άδειες εκδίδονται συχνά ακυρώνονται στα διοικητικά δικαστήρια.
Και όλα αυτά σε μια περίοδο που η χώρα χρειάζεται περισσότερες επενδύσεις.
Στο πλαίσιο αυτό, και προκειμένου να δοθεί λύση, το ΥΠΕΝ ενέταξε στο Ταμείο Ανάκαμψης την καταγραφή του οδικού δικτύου της χώρας, ώστε να αναγνωριστούν με Προεδρικό Διάταγμα οι δρόμοι που πληρούν τις προϋποθέσεις του ΣτΕ. Σήμερα αναγνωρισμένοι είναι κυρίως οι εθνικοί και επαρχιακοί δρόμοι και ελάχιστοι δημοτικοί δρόμοι.
Εμείς, ως «Σαμαράς & Συνεργάτες Α.Ε. – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μετά από διαγωνιστικές διαδικασίες, έχουμε αναλάβει, μαζί με άλλες εταιρείες, την καταγραφή του οδικού δικτύου για αρκετά νησιά, πλην Εύβοιας και Κρήτης, καθώς και για αρκετές περιοχές της ηπειρωτικής χώρας. Στο πλαίσιο αυτής της σύμβασης, καταγράψαμε όλο το οδικό δίκτυο όλων των νησιών μας, αλλά και αρκετών περιοχών στην ηπειρωτική χώρα, και βλέπουμε τα δεδομένα που έχουμε πλέον από αυτή την καταγραφή για την αναγνώριση των δρόμων.
Οι προϋποθέσεις αναγνώρισης που δόθηκαν στους μελετητές είναι τέσσερις:
- ο δρόμος να υφίσταται πριν το 1977,
- να εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν το 1977,
- να εμφανίζεται στους χάρτες της Γ.Υ.Σ.,
- να εμφανίζεται ως Ε.Κ. στους χάρτες του Κτηματολογίου.
Παραμένουν ανοιχτά κρίσιμα τεχνικά ζητήματα, όπως το απαιτούμενο πλάτος.
Το δεύτερο βήμα είναι η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, που αναμένεται στις αρχές του 2027 και θα καθορίσει τις προϋποθέσεις αναγνώρισης των δρόμων.
Το τρίτο βήμα είναι η αναγνώριση των δρόμων που πληρούν τις προϋποθέσεις, με αποφάσεις της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
Και μπορεί σήμερα να υπάρχουν εργαλεία, όπως τα ΕΣΧΑΣΕ, τα ΕΣΧΑΔΑ ή τα ΕΠΣ, που δίνουν λύσεις στο πρόβλημα της οικοδομησιμότητας, ουσιαστικά όμως αυτά αναφέρονται και εφαρμόζονται μόνο σε μεγάλες επενδύσεις. Τι γίνεται, λοιπόν, με τις μικρές επενδύσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές;
Αν πάμε να δημιουργήσουμε οργανωμένους υποδοχείς, όπως ανέφερα και πριν, οι διαδικασίες είναι πολύ χρονοβόρες, η ιδιωτική πολεοδόμηση απαιτεί από 5 έως 10 χρόνια, αλλά και μεγάλο κόστος. Άρα πρέπει να βρούμε άμεσα βιώσιμες λύσεις.
Κλείνοντας λοιπόν, και με δεδομένο ότι το θέμα του πάνελ είναι οι αξίες των ακινήτων και η κτηματαγορά, θα έλεγα ότι πράγματι το real estate σήμερα βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι:
από τη μία η προστασία του περιβάλλοντος και ο ορθολογικός σχεδιασμός, από την άλλη οι επενδύσεις και η αξία της ακίνητης περιουσίας. Το στοίχημα δεν είναι να επιλέξουμε το ένα ή το άλλο, αλλά να βρούμε τη σωστή ισορροπία.
Δυστυχώς, το πρόβλημα αυτό, που ισχύει από το 2023, τώρα γίνεται γνωστό και στους μηχανικούς αλλά και στην κτηματαγορά, με επιπτώσεις και στις αξίες των ακινήτων, στις επενδύσεις, την οικονομία και την κοινωνία.
Άρα, η ευθύνη της Πολιτείας, με όλους τους θεσμούς της, είναι διπλή.
Η νομοθετική, η εκτελεστική και η δικαστική εξουσία, μαζί με τους αρμόδιους φορείς, πρέπει να βρουν τη χρυσή τομή, ανάμεσα, στην προστασία του περιβάλλοντος του άρθρου 24, την ανάπτυξη την οικονομία και την κοινωνία.
