Πηγή Εικόνας: απε - μπε
«Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 48,08%, κατά μέσο όρο. Στο πρώτο τρίμηνο 2026, η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 4,21% σε σχέση με το 2025 και σε 10,05% σε σχέση με το 2024, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Παρόλα αυτά, σε σχέση με την αύξηση πέρσι και πρόπερσι, διαπιστώνουμε κάμψη στον ρυθμό ανόδου σημάδι ότι πιθανά να οδεύουμε στο υψηλότερο σημείο του κύκλου», αναφέρει η πιστοποιημένη εταιρεία εκτιμήσεων GEOAXIS σε ανάλυσή της για τα οικόπεδα. «Αναφορικά με τις αντιπαροχές, οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν παγώσει αρκετές συμφωνίες που είχαν κλειστεί εδώ και μήνες, ενώ η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά εάν δεν επανέλθει το σύστημα των bonus», συμπληρώνει η ίδια.
Όπως αναφέρεται, εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο και η αύξηση των αξιών οικοπέδων και το 2026 εντός λεκανοπεδίου καθώς καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική (Q1 2026), και όσον αφορά σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, το Μαρούσι, το Π. Φάληρο, το Περιστέρι και ο Χολαργός.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, «η άνοδος των αξιών οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν η αύξηση στο κόστος κατασκευής (περί το 10% τους τελευταίους μήνες λόγω πολέμου και κλείσιμο των στενών του Ορμούζ), ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας
Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε μεταξύ 2017 και 2026. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση».
Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 48,08% σε σχέση με το 2017, για τις πέντε τοπικές αγορές. Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (54,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (41,60%).
Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2025 και του 2ου τριμήνου 2026 καταγράφεται αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 4,21% (η αύξηση ήταν 5,60% μεταξύ 2024/2025) και για τις πέντε τοπικές αγορές.
Η μεγαλύτερη αύξηση (5,07%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Παλαιό Φάληρο, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2026 να διαμορφώνεται στα 1.703 euro/τμ, από 1.621 euro/ τμ πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 4,68% (στα 2.727 euro/τμ, από 2.605 euro/τμ).
Έπονται η περιοχή του Χολαργού όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 καταγράφουν αύξηση 4,17% (στα 1.350 euro/ τμ από 1.296 euro/τμ) και το Μαρούσι όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 καταγράφουν αύξηση 3,96% (στα 972 euro/τμ από 935 euro/τμ). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Περιστερίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 να αυξάνονται 3,21% (στα 998 euro/τμ από 967 euro/τμ).
Όπως ήταν αναμενόμενο οι Αμπελόκηποι (213τμ) και το Περιστέρι (217τμ) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με το Παλαιό Φάληρο (465τμ), το Μαρούσι (462τμ) και τον Χολαργό (280τμ). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός.
Η αντιπαροχή
Όπως αναφέρεται στην έρευνα, «το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και την συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.), όπου αυτά υπάρχουν.
Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα, προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης. Το ποσοστό αντιπαροχή στους Αμπελόκηπους είναι 32-36%, στο Μαρούσι 30%-37%, στο Π. Φάληρο 33%-40%, στο Περιστέρι έως 37% και σε Χολαργό 30%-36%».
Η οικοδομική δραστηριότητα
O κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, αν και με μειούμενη ένταση, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων συνεχίζει να γνωρίζει άνθιση. Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:
• Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία.
• Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από την μεσαία τάξη.
• Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι.
• Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980.
• Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα.
• Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς ακινήτων.
Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 4,5 – 5,5%.
