Πηγή Εικόνας: απε - μπεΚατά τους πρώτους μήνες του 2026, η ελληνική αγορά ακινήτων διατήρησε τη θετική της πορεία, με τάσεις επιβράδυνσης ωστόσο σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Το ενδιαφέρον παραμένει ενεργό τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές, κυρίως για την κατοικία καθώς και τις επαγγελματικές χρήσεις υψηλών προδιαγραφών. Την ίδια στιγμή η προσφορά σύγχρονης και προσιτής κατοικίας παραμένει περιορισμένη, κατευθύνοντας μέρος της ζήτησης προς παλαιότερα ακίνητα και προς πιο προσιτές περιοχές εντός, αλλά και στα ευρύτερα όρια των μεγάλων αστικών κέντρων. Παράλληλα με το οικιστικό ενδιαφέρον, επενδύσεις καταγράφηκαν σε επαγγελματικά ακίνητα και σε χρήσεις σχετικές με τον τουρισμό και τη φιλοξενία, την αποθήκευση και τη διανομή, όπως και σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Επιχειρήσεις και επενδυτές εξακολουθούν να στρέφονται προς σύγχρονους και ενεργειακά βιώσιμους χώρους, αποεπενδύοντας σταδιακά από ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών ή επενδύοντας στην αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.
Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στην Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για τη Νομισματική Πολιτική 2025-2026 και ειδικότερα όσον αφορά στον τομέα της κατοικίας.
Οι προοπτικές
Οι προοπτικές για την ελληνική αγορά ακινήτων κατά το προσεχές διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, με αυξημένες όμως αβεβαιότητες σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα. Ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή αναδεικνύεται πλέον ως καθοριστικός παράγοντας των εξελίξεων στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων ειδικότερα, με επιπτώσεις στο ενεργειακό κόστος, το μεταφορικό κόστος και το κόστος κατασκευής. Υπό τις παρούσες συνθήκες, οι αξίες των ακινήτων εκτιμάται ότι θα διαμορφώνονται όλο και περισσότερο όχι μόνο από τη θέση και τη ζήτηση, αλλά και από την ενεργειακή αποδοτικότητα και το λειτουργικό τους κόστος. Επιπλέον, ειδικά στην αγορά κατοικίας, δεδομένου ότι η προσφορά νέων ακινήτων παραμένει περιορισμένη, η περαιτέρω αύξηση του κόστους κατασκευής αναμένεται να επιβραδύνει την εκκίνηση νέων έργων, διατηρώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και επιδεινώνοντας την προσιτότητα της στέγης ιδίως για νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων.
Η πολιτεία, στο πλαίσιο αντιμετώπισης του στεγαστικού ζητήματος, έχει ανακοινώσει σειρά μέτρων για την ενίσχυση της προσφοράς, ωστόσο το ουσιαστικό αποτύπωμά τους θα είναι ορατό σε βάθος χρόνου. Αμεσότερα αποτελέσματα θα μπορούσαν να προκύψουν από την απλοποίηση των διαδικασιών μεταβίβασης και ανάπτυξης ακινήτων, καθώς και από κίνητρα για την επανένταξη ανενεργών ακινήτων στην αγορά. H αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να αναπτύσσεται με συγκρατημένους ρυθμούς, ενώ το επενδυτικό ενδιαφέρον εκτιμάται ότι θα εστιάσει περισσότερο στην ποιότητα κατασκευής, στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης και στην επιλογή θέσεων με ανεπτυγμένες υποδομές, υπό την προϋπόθεση της εξομάλυνσης της γεωπολιτικής αβεβαιότητας και της διατήρησης των εκτιμώμενων ρυθμών ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας.
Οι τιμές
Στην αγορά κατοικίας, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, το α΄ τρίμηνο του 2026 καταγράφηκε σημαντική επιβράδυνση στους ετήσιους ρυθμούς αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα, τόσο σε επίπεδο χώρας όσο και στους επιμέρους δείκτες. Πιο συγκεκριμένα, βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των ονομαστικών τιμών των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας το α΄ τρίμηνο του 2026 (προσωρινά στοιχεία) σημείωσε επιβράδυνση σε 5,7%, έναντι 7,5% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Για το 2025, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,1%, σημειώνοντας μικρή επιβράδυνση έναντι αύξησης κατά 9,1% το 2024. Κατά παλαιότητα ακινήτου, το α΄ τρίμηνο του 2026 καταγράφηκε ελαφρώς υψηλότερος ετήσιος ρυθμός αύξησης (6,0%) στα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως και 5 ετών, έναντι των παλαιών (5,5%), ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2025 οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων αυξήθηκαν με υψηλότερο μέσο ετήσιο ρυθμό έναντι των νέων (8,4% και 7,7% αντίστοιχα). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το α΄ τρίμηνο του 2026 ήταν εντονότερη στη Θεσσαλονίκη και στις λοιπές περιοχές της Ελλάδος σε σχέση με τον μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της χώρας (6,4% και 6,9% αντίστοιχα), ενώ πιο περιορισμένη αύξηση καταγράφηκε στην Αθήνα και στις άλλες μεγάλες πόλεις (5,2% και 5,4% αντίστοιχα). Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2025, σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (9,7%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (10,2%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (9,1%), ενώ στην Αθήνα ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (6,5%).
Οι ξένες επενδύσεις
Σύμφωνα με την ΤτΕ, η ήπια δυναμική που καταγράφηκε στην αγορά κατοικίας το 2025 συνεχίστηκε και τους πρώτους μήνες του 2026. Συγκεκριμένα, θετική εικόνα καταγράφεται στις ξένες άμεσες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, με τις καθαρές εισπράξεις να αυξάνονται το α΄ τρίμηνο του 2026 με μέσο ετήσιο ρυθμό 43,4% και να ανέρχονται σε 511,6 εκατ. ευρώ έναντι 356,8 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025, κυρίως λόγω επίδρασης βάσης. Αντίθετα, τα αιτήματα για το πρόγραμμα Golden Visa κατά την περίοδο Ιανουαρίου-Απριλίου 2026 ανήλθαν σε 1.677, έναντι 3.507 την αντίστοιχη περίοδο του 2025, καταγράφοντας ετήσια μείωση κατά 52,2%, σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου (Απρίλιος 2026).
Η οικοδομική δραστηριότητα
Η οικοδομική δραστηριότητα στην κατοικία (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ), σε επίπεδο χώρας, κατέγραψε το πρώτο δίμηνο του 2026 θετικούς ρυθμούς τόσο ως προς τον δομήσιμο όγκο των οικοδομών (61,5%) όσο και ως προς τον αριθμό των οικοδομικών αδειών (68,6%). Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται κυρίως σε επίδραση βάσης, δεδομένου ότι η έναρξη νέων κατασκευαστικών έργων κατά τους πρώτους μήνες του 2025 είχε επιβραδυνθεί, μεταξύ άλλων, λόγω εκκρεμοτήτων στο ρυθμιστικό πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές) το α΄ τρίμηνο του 2026 ενισχύθηκαν, σε ετήσια βάση, κατά 15,0% και ανήλθαν σε 2,7% του ΑΕΠ. Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) εξακολούθησε να αυξάνεται το α΄ τρίμηνο του 2026, με μέσο ετήσιο ρυθμό 2,8%, καταγράφοντας ήπια επιβράδυνση έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2025 (3,5%). Παρά τον μετριασμό του ετήσιου ρυθμού αύξησης, το κόστος κατασκευής για νέες κατοικίες παραμένει σημαντικά υψηλό, καταγράφοντας σωρευτική άνοδο κατά 27,9% σε σύγκριση με το α΄ τρίμηνο του 2021.
Το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, παρότι αυξήθηκε σημαντικά σε ετήσια βάση την περίοδο Ιανουαρίου-Απριλίου 2026 κατά 103,5% έναντι 5,8% την αντίστοιχη περίοδο του 2025, εξακολουθεί να βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα σε σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα. Επίσης, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων, η ζήτηση στεγαστικών δανείων το α΄ τρίμηνο του 2026 παρουσίασε τάση σταθεροποίησης, η οποία είχε ήδη καταγραφεί και το προηγούμενο τρίμηνο. Τέλος, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών του ΙΟΒΕ για την κατασκευή κατοικιών κατά την περίοδο Ιανουαρίου-Μαΐου 2026 συνέχισε να ενισχύεται, σημειώνοντας ετήσια άνοδο κατά 9,3%, ελαφρώς μεγαλύτερη σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025 (8,5%).
Τα επαγγελματικά ακίνητα
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025 οι ονομαστικές τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,5% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν αντίστοιχα κατά 3,9%. Στην Αθήνα οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών ήταν υψηλότεροι και ανήλθαν σε 6,1% και 5,4%.
Το πρώτο δίμηνο του 2026 η συνολική οικοδομική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) ενισχύθηκε τόσο ως προς τον αριθμό οικοδομικών αδειών όσο και σε όρους δομήσιμου όγκου (σε ετήσια βάση κατά 24,6% και 83,6% αντίστοιχα). Οι επιμέρους κατηγορίες ακινήτων παρουσίασαν διαφορετικές ταχύτητες, αλλά και μικτές τάσεις. Ειδικότερα, κατά την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου του 2026, ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών για καταστήματα και ξενοδοχεία αυξήθηκε σε ετήσια βάση κατά 80,9% και 69,2% αντίστοιχα, ενώ για τα γραφεία μειώθηκε κατά 30,2%. Παρά ταύτα, σε όρους δομήσιμου όγκου, και οι τρεις κατηγορίες ακινήτων κατέγραψαν υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης κατά την ίδια περίοδο.
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων, στη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2025 οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο (Central Business District – CBD) της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,6%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,2% και 6,0%. Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων για το πρώτο εξάμηνο του 2026 χαρακτηρίστηκαν από την πλειοψηφία των συμμετεχόντων ως ουδέτερες τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα και ως θετικές για τα ξενοδοχεία και τις αποθήκες υψηλών προδιαγραφών.
