Γιώργος Παπακωνσταντίνου
Περαιτέρω αύξηση της ζήτησης και των ενοικίων, κι ενώ βρισκόμαστε ήδη στα επίπεδα των 5,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μικρότερη όμως ταχύτητα, και σταθεροποίηση των αποδόσεων πέριξ του 7% προβλέπει για το 2024 η Geoaxis, αναφορικά με τον τομέα των Logistics. Σύμφωνα με την πρώτη πιστοποιημένη εταιρεία εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα, οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο των logistics είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτιριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.
Επενδύσεις έως 500 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με την έρευνα, πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2024 όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις ως 500 εκ. ευρώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor, η HIG Capital και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Dimand στη Βόρεια Ελλάδα.
Η έλλειψη σύγχρονου προϊόντος και τα ενοίκια
«Σημαντικό πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2024, μια νεόδμητη αποθήκη ξηρού φορτίου σε κομβικό σημείο, μπορεί να καταγράψει πώληση μεγαλύτερη των 1.000 euro/τμ», σημειώνεται στη σχετική έρευνα. Οσον αφορά στα ενοίκια, μια νεόδμητη αποθήκη ξηρού φορτίου σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα στα επίπεδα των 5,5 euro/τμ/μήνα.
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2023, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,95 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,33 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,65 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3,08 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,74 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,70 €/τμ/μήνα.
«Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,7-4,95 euro/τμ/μήνα. Θεωρούμε πως μισθώσεις πάνω από 4,0 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρει η Geoaxis.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 8.000 τ.μ., δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 4.871 τ.μ. και τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4.000 τ.μ.. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.550 τ.μ., η Ελευσίνα με 2.115 τ.. και το Καλοχώρι με επιφάνεια 1.686 τ.μ.. Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Η σύγκριση με την Ευρώπη
Η Geoaxis στο παρατηρητήριο αξιών για τα logistics αναφέρει επίσης ότι κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 7% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2024.
