Της Τέτης Ηγουμενίδη
Με αύξηση των μισθώσεων και επενδύσεις 171 εκατ. ευρώ κινήθηκε η αγορά των γραφείων στην Αθήνα το δεύτερο τρίμηνο του έτους, σύμφωνα με την επαναλαμβανόμενη ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius (C&W Proprius), ενώ βάσει των στοιχείων που παραθέτει μέχρι το τέλος του 2026 αναμένεται να παραδοθούν προς χρήση γραφειακοί χώροι συνολικής έκτασης 350.000 τ.μ.
Αναλυτικότερα, στην πρωτεύουσα κατά το εξεταζόμενο διάστημα πραγματοποιήθηκαν 26 νέες συμφωνίες μίσθωσης, που αφορούσαν συνολικά 51.000 τ.μ., 25% περισσότερες σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2023 και 50% σε σύγκριση με το δεύτερο του 2022.
Οι εξαγορές γραφειακών χώρων το 2ο τρίμηνο ήταν συνολικής αξίας 171 εκατ. ευρώ. Κυρίαρχη ήταν η εξαγορά ύψους 151 εκατ. ευρώ από την Εθνική Τράπεζα γραφείων που χρησιμοποιεί για την δραστηριότητά της και με πωλητή την Prodea ΑΕΕΑΠ.
Πάντως, η συμβουλευτική περί τα ακίνητα εταιρεία σημειώνει ότι η δραστηριότητα των θεσμικών επενδυτών κατά το εξεταζόμενο διάστημα ήταν χαμηλή κυρίως λόγω του κόστους του χρήματος. Όπως εκτιμά η δραστηριότητα θα ανακάμψει στο δεύτερο εξάμηνο του 2023 καθώς οι επενδυτές προσαρμόζονται στο νέο οικονομικό περιβάλλον, σε συνδυασμό την αναμενόμενη αναβάθμιση της Ελλάδας από τους οίκους αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας σε επίπεδο επενδυτικής βαθμίδας.
Σύμφωνα πάντα με την C&W Proprius μέχρι το τέλος του έτους θα παραδοθούν 15.000 τ.μ. νέων ή ανακαινισμένων γραφείων στην αθηναϊκή αγορά. Μέχρι το τέλος του 2024 θα προστεθούν άλλα 124.000 τ.μ. και επιπλέον 211.000 τ.μ. μέχρι το τέλος του 2026 (σύνολο 350 χιλ. τ.μ.).
Οι νέοι μισθωτές προέρχονται κυρίως από το χώρο της τεχνολογίας, του χρηματοοικονομικού κλάδου, τον δημόσιο τομέα, με τον τελευταίο να διαδραματίζει κυρίαρχο ρόλο στον όγκο της δραστηριότητας καθώς η μεγαλύτερη συναλλαγή που καταγράφηκε ήταν η μίσθωση του εμπορικού κέντρου Athens Heart από την Premia Properties ΑΕΕΑΠ στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
Το Athens Heart ανακατασκευάζεται σε γραφεία και μεγαλώνει με την προσθήκη ακόμα ενός κτηρίου ακριβώς δίπλα (σύνολο χώρων 26.500 τ.μ.) με στόχο να λάβει πιστοποίηση LEED Gold και η ΑΑΔΕ να εγκατασταθεί εκεί στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2024.
Σημειώνεται σχετικά ότι το 80% του όγκου των γραφείων που μισθώνονται έχουν πιστοποιήσεις είναι δηλαδή ποιοτικής κατηγορίας Α΄, έχοντας υψηλότερο μίσθωμα σε σχέση με τα μη πιστοποιημένα αλλά και χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα.
Βάσει των στοιχείων που καταγράφονται το ποσοστό κενών γραφειακών χώρων συνολικά, ανεξάρτητα από την ποιότητα, διαμορφώθηκε σε περίπου 12,5%.
Το μέσο ενοίκιο παρέμεινε σταθερό στα 26 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ το μίσθωμα για πιστοποιημένα κτήρια, ποιοτικής κατηγορίας Α΄ στην περιοχή του κέντρου και την Βορειοανατολική Αθήνα αγγίζει τα 28 – 30 ευρώ/τ.μ./μήνα, με ετήσια αύξηση περίπου 10%.
Αναλυτικότερα, στο κέντρο της Αθήνας τα μισθώματα διαμορφώνονται κατά μέσο όρο σε 26 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, η απόδοση (yield) σε 6%, η διαθεσιμότητα χώρων σε 5,71%, υπό κατασκευή είναι έργα συνολικής επιφάνειας 71.963 τ.μ. και υπό σχεδιασμό 58.200 τ.μ.
Στη Βορειοανατολική Αθήνα (Λ. Κηφισίας, Λ. Μεσογείων, Αττική Οδός) διαμορφώνεται επίσης σε 26 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, η απόδοση σε 6%, η διαθεσιμότητα χώρων σε 4,32%, υπό κατασκευή είναι έργα συνολικής επιφάνειας 19.000 τ.μ. και υπό σχεδιασμό 90.779 τ.μ.
Στο βόρειο τμήμα του Λεκανοπεδίου διαμορφώνεται σε 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το yield σε 7% και η διαθεσιμότητα χώρων σε 25%.
Στα νότια της Αθήνας (Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης) τα μισθώματα διαμορφώνονται σε 22 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το yield σε 6,3%, η διαθεσιμότητα χώρων σε 6%, υπό κατασκευή είναι έργα συνολικής επιφάνειας 25.500 τ.μ. και υπό σχεδιασμό 29.500 τ.μ.
Στην περιοχή του Πειραιά τα μισθώματα διαμορφώνονται σε 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το yield σε 6,9%, το ποσοστό διαθεσιμότητας σε 10,71% και υπό κατασκευή είναι έργα συνολικής επιφάνειας 16 χιλ. τ.μ.
