Ευνοημένο φαίνεται να βγαίνει το project του Ελληνικού από τις αλλαγές στην πολεοδομική νομοθεσία που εισηγείται το ΥΠΕΝ στη Βουλή.
Στο πολυαναμενόμενο νομοσχέδιο για τη χωροταξία και την πολεοδομία που κατέθεσε το ΥΠΕΝ στη Βουλή και ήδη συζητείται, κρύβονται πολλά και διάφορα, ως συνήθως σε τέτοια νομοσχέδια, λόγω μεγέθους και τεχνικού περιεχομένου…
Μάλιστα η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ δεν έχει καταφέρει να πείσει για τη βιασύνη να περάσει ένα τέτοιο νομοσχέδιο με διαδικασίες σχεδόν εξπρές, καθώς θα συζητηθεί και θα ψηφιστεί σε λιγότερο από 10 ημέρες.
Θυμίζουμε ότι μέρος του νομοσχεδίου είχε γίνει τεθεί σε διαβούλευση τον Αύγουστο του 2019 και ένα άλλο μέρος ντου τον Ιούνιο φέτος. Αλήθεια, γιατί έπιασε βιασύνη το ΥΠΕΝ για κάτι που ετοιμάζει και γράφει εδώ και 16 μήνες (και κάποια ήταν έτοιμα, μαθαίνουμε, και πριν τις εκλογές του 2019); Τί άλλαξε τώρα;
Αυτό που είναι σίγουρο είναι το ότι περιλαμβάνονται ειδικές και ίσως χαριστικές ρυθμίσεις για διάφορα συμφέροντα και ενδιαφερόμενους που περιλαμβάνονται στις διατάξεις, είτε φωτογραφικά είτε γενικόλογα αλλά με σαφείς αναφορές. Και σε ορισμένες περιπτώσεις το ομολογεί στα ίσια η κυβέρνηση, ως πολιτική επιλογή.
Ποιοι και τι κερδίζουν στο Ελληνικό
Ένα από τα «ρουσφέτια» σε ενδιαφερόμενους που εισηγείται το ΥΠΕΝ στη Βουλή (την ώρα που με άλλες διατάξεις μειώνει την αξία της περιουσίας των πολλών με τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης) αφορά την αύξηση των επιτρεπόμενων τετραγωνικών και ορόφων σε… ουρανοξύστες! Και πιο συγκεκριμένα σε ψηλά κτίρια!
Ποια είναι τα ψηλά κτίρια που ετοιμάζονται στη χώρα;
Τα μόνα μέχρι τώρα γνωστά και εγκεκριμένα ψηλά κτίρια στη χώρα είναι αυτά της LAMDA στο project του Ελληνικού!
Εκεί η εταιρεία έχει από τη μία πλευρά τον ουρανοξύστη Inspire Athens του καζίνο της Mohegan-ΓΕΚΤΕΡΝΑ… Παράλληλα όμως έχει και επιπλέον δικά της, αποκλειστικά, ψηλά κτίρια που θα αναπτύξει είτε μόνη της είτε σε συνεργασία με επενδυτές.
Τα κτίρια αυτά μάλιστα είναι χαρακτηρισμένα ως ψηλά με τη βούλα του νόμου, τη σύμβαση μεταξύ δημοσίου και ομίλου Λάτση και το εγκεκριμένο masterplan (και τη σχετική ΣΜΠΕ), διασπαρμένα σε όλη την έκταση του πρώην αεροδρομίου.
Τα κτίρια αυτά προορίζονται κυρίως για ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα και γραφεία. Δεν διαφεύγει της προσοχής των ενδιαφερομένων ότι η πρώτη συνεργασία της LAMDA DEVELOPMENT με ξενοδοχειακό τουριστικό επενδυτή, την ΤΕΜΕΣ του Αχιλλέα Κωνσταντακόπουλου, που έχει Costa Navarino και Χίλτον, ανακοινώθηκε στην ίδια ημέρα που ξεκίνησε η συζήτηση του νομοσχεδίου στη Βουλή!
Με βάση τις διατάξεις του χωροταξικού νομοσχέδιου λοιπόν, το οποίο όμως έχει και πολλές πολεοδομικές διατάξεις, εφόσον βεβαίως ψηφιστεί ως έχει, οι ουρανοξύστες (όπως τους λέμε στην καθομιλουμένη) και τα ψηλά κτίρια (όπως ορίζονται από το νόμο) στο Ελληνικό (προς το παρόν, αλλά παντού αργότερα) κερδίζουν επιπλέον ορόφους για ειδικές εγκαταστάσεις, όπως πισίνες, spa και ανανεώσιμες πηγές ενέργειας!
Δηλαδή, αν σε ένα τέτοιο ψηλό κτίριο η LAMDA αποφασίσει να φτιάξει έναν ολόκληρο όροφο (ή τμήμα του) ως κλειστή (ή ανοιχτή) πισίνα, αυτός ο όροφος (ή μέρος του) δεν θα προσμετράται στον συντελεστή δόμησης που επιτρέπεται! Και έτσι θα μπορεί να προσθέσει τα αντίστοιχα τετραγωνικά σε άλλον όροφο!
Το ίδιο θα ισχύει και σε άλλες περιπτώσεις, όπως για στεγασμένους χώρους στάθμευσης (υπέργεια γκαράζ) αλλά και για ορόφους «που απαιτούνται για τη στατική επάρκεια του κτιρίου ή/και για λόγους αντισεισμικής προστασίας» – ένας ορισμός εξαιρετικά ασαφής και γενικός για να χωρά διάφορες τεκμηριωμένες αναλύσεις….
Στην πραγματικότητα, όσοι κατασκευάζουν ψηλά κτίρια, κερδίζουν ορόφους «τζάμπα», από διατάξεις νόμου. Θα μπορούν δηλαδή να χτίζουν περισσότερα τετραγωνικά από όσα μέχρι σήμερα. Και οι μόνοι που έχουν εγκεκριμένα ψηλά κτίρια με τη βούλα όλων των υπηρεσίων του κράτους είναι οι επενδυτές στο Ελληνικό. Δηλαδή κυρίως η Lamda Development και ο όμιλος Λάτση.
Ακούγεται ότι εμπνευστής και εισηγητής των ρυθμίσεων αυτών είναι ο τεχνοκράτης καθηγητής υφυπουργός Χωροταξίας κ. Δημήτρης Οικονόμου, η (συμβουλευτική -μελετητική) σχέση του οποίου με την LAMDA DEVELOPMENT είχε προκαλέσει σάλο λίγο μετά στον ορισμό της κυβέρνησης Μητσοτάκη το καλοκαίρι του 2019.
Τότε, ο ίδιο, η κυβέρνηση και το ΥΠΕΝ δεν έβλεπαν κάποιο ασυμβίβαστο καθώς δεν εμπλέκονταν τα θέματα. Τώρα που φαίνεται να εμπλέκονται, έχει ενδιαφέρον αν θα επαναλάβουν οι εμπλεκόμενοι τους ίδιους ισχυρισμούς στη Βουλή, ειδικά στις σχετικές παρατηρήσεις όταν της Αντιπολίτευσης.
Σύμφωνα με πηγές του ΥΠΕΝ, οι διατάξεις αυτές δεν δημιουργούν κανένα πρόβλημα. Τονίζεται μάλιστα ότι αντίστοιχα κίνητρα προβλέπονται ήδη για ειδικά κτίρια (ξενοδοχεία κλπ). Και ο λόγος που η ρύθμιση γίνεται τώρα είναι ότι τώρα ορίζονται και ρυθμίζονται τα ψηλά κτίρια για πρώτη φορά αναλυτικά.
Η αιτιολογία του ΥΠΕΝ, αν και δεν περιλαμβάνεται στην επιχειρηματολογία που έχει δοθεί στους βουλευτές, δεν είναι και πολύ ακριβής… Πρώτον, διότι τα κίνητρα που δίνονται σήμερα δικαιολογούνται από τη χρήση του κτιρίου και όχι από τη μορφή του. Δεύτερον, διότι δεν εξηγεί γιατί δεν δίνονται τα κίνητρα ξενοδοχείων και άλλων ειδικών κτιρίων που ήδη προβλέπονται, αλλά πρέπει να δωθουν νέα, συνδεδεμένα με το ύψος και όχι τη χρήση του κτιρίου…
Τι ακριβώς προβλέπει το νομοσχέδιο
Στο άρθρο 100 του νομοσχεδίου δίνονται εκ νέου οι ορισμοί για όλες τις έννοιες του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και τροποποιείται ο νόμος 4067/2012. Ήδη οι μηχανικοί βεχουν βγάλει τα τεφτέρια και τις σημειώσεις και κοιτάζουν τί άλλο αλλάζει το ΥΠΕΝ για να ξέρουν τί και πώς θα μπορούν να χτίζουν εφεξής…
Σε αυτό το άρθρο λοιπόν στην παράγραφο 97 ορίζεται ότι «Ψηλά κτίρια είναι τα κτίρια που έχουν ύψος μεγαλύτερο από το προβλεπόμενο» κάνοντας αναφορά σε όσα προβλέπονται στο άρθρο 15 του νόμου 4067/2012, «βάσει ειδικών όρων δόμησης που έχουν ορισθεί με ειδικά διατάγματα.»
Παρακάτω στο νομοσχέδιο, στο άρθρο 104 αναλύονται οι επιφάνειες σε κάθε οικοδομή που από το νόμο πλέον δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, το ποσοστό κάλυψης και τον συντελεστή όγκου. Με αυτό το άρθρο τροποποιούνται τα άρθρα 11, 12 και 13 ν. 4067/2012, δηλαδή ορισμένα από τα βασικά άρθρα του ΝΟΚ. Επομένως με αυτόν τον τρόπο αυξάνουν το πόσο χτίζει κάθε ενδιαφερόμενος. Πέρα από όσα έχουμε συνηθίσει και γνωρίζουμε, δηλαδή τα ειδικά κτίρια που προαναφέραμε, εισάγονται επιπλέον νέες εξαιρέσεις και ειδικές προβλέψεις σε πολλές περιπτώσεις. Μία από αυτές είναι αυτή που προκάλεσε το ενδιαφέρον ειδικά για το Ελληνικό….
Στην περίπτωση ΛΓ του άρθρου 104 του νομοσχέδιου δίνονται οι εξαιρέσεις από τον συντελεστή δόμησης, ειδικά και μόνο για τα ψηλά κτίρια. Όπως μάλιστα προαναφέραμε, αυτό συμβαίνει για πρώτη φορά, επιπλέον όσων προβλέπονται από άλλες παραγράφους για εξαιρέσεις στους συντελεστές λόγω ειδικής χρήσης (πχ ξενοδοχεία) ή παρόμοιες περιπτώσεις.
Συγκεκριμένα αναφέρεται:
«λγ. Ειδικά ως προς τα ψηλά κτίρια, δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης οι ακόλουθοι χώροι, εφόσον υλοποιούνται εντός της επιτρεπόμενης κάλυψης:
λγα. Όροφοι ή τμήματα ορόφων που περιλαμβάνουν αποκλειστικά ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις απαραίτητες για τη λειτουργία του κτιρίου και την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του, για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού, ΑΠΕ, μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (ΣΗΘΥΑ), για χρήση υδατοδεξαμενής ή δεξαμενής συλλογής λυμάτων ή πισίνας, όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς που τις διέπουν.
λγβ. Χώροι που απαιτούνται από τους εκάστοτε ισχύοντες κανονισμούς για την ενεργητική και παθητική πυροπροστασία, ιδίως κλιμακοστάσια διαφυγής και ανελκυστήρες .
λγγ. Όροφοι που απαιτούνται για τη στατική επάρκεια του κτιρίου ή/και για λόγους αντισεισμικής προστασίας, εφόσον σε αυτούς δεν εγκαθίσταται καμία κύρια χρήση.
λγδ. Οι στεγασμένοι χώροι στάθμευσης που απαιτούνται κατά τις οικείες διατάξεις για την εξυπηρέτηση των αναγκών του κτιρίου και οι απαραίτητες για τη λειτουργία των χώρων αυτών εγκαταστάσεις (υπέργεια γκαράζ), εφόσον υλοποιούνται εντός της επιτρεπόμενης κάλυψης και μέχρι ύψος που δεν υπερβαίνει το 10% του συνολικού ύψους τους. Για την κατασκευή ψηλών κτιρίων μπορούν να χορηγούνται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις των άρθρων 13 και 14, με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Σε περίπτωση που τα κτίρια αυτά βρίσκονται εντός κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, ιστορικού τόπου ή άλλης προστατευόμενης περιοχής, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3028/2002 (Α’ 153), απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού.».
Με ενδιαφέρον αναμένουμε τη συνέχεια και τις συζητήσεις στη Βουλή – αν φυσικά βρεθούν κόμματα και βουλευτές να θέσουν το ζήτημα για να απαντήσει επισήμως το ΥΠΕΝ…
