Απόσπασμα Χάρτη από τη Γεωχωρική Πύλη Χρήσεων Γης (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου, Π.Δ. Προστασίας Ορεινών Όγκων) Αττικής
Απόσπασμα Χάρτη από τη Γεωχωρική Πύλη Χρήσεων Γης (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου, Π.Δ. Προστασίας Ορεινών Όγκων) Αττικής

Μεταξύ των βασικών και μεγάλων αλλαγών που φέρνει το υπό τελική διαμόρφωση χωροταξικό νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, τις βασικές προβλέψεις του οποίου αποκάλυψε το economix.gr, όπως παρουσιάστηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο, είναι και οι αλλαγές στις χρήσεις γης και οι τροποποιήσεις στον χωρικό και πολεοδομικό σχεδιασμό.

Αξίζει να σημειώσουμε ότι κάποιες από τις αλλαγές που είχε αρχικά προετοιμάσει το ΥΠΕΝ ενσωματώθηκαν τελικά στο περιβαλλοντικό νομοσχέδιο, όπως η σχέση μεταξύ των επιπέδων του χωρικού σχεδιασμού ή κάποιες επιμέρους πολεοδομικές διατάξεις (Αθήνα κλπ), που αποτέλεσαν και πεδίο έντονης συζήτησης στη Βουλή. Και η επιλογή του ΥΠΕΝ να «σπάσει τα χωροταξικά – πολεοδομικά θέματα στα δύο, ενσωματώνοντας κάποιες διατάξεις στο νομοσχέδιο για το περιβάλλον εντυπωσιάζει. Αλλά αυτό συνέβη, όπως αναφέρουν πηγές με γνώση του θέματος, επειδή ορισμένα θέματα ήταν εξαιρετικά επείγοντα, όπως τα θέματα ενεργειακής απόδοης όπου είχαμε ήδη χάσει τις προθεσμίες από την ευρωπαϊκή νομοθεσία. Ωστόσο κάποιες άλλες επιλογές είναι δύσκολα εξηγήσιμες αν και προφανώς αφορούν υποθέσεις που επείγουν. Για παράδειγμα, η δημοσίευση του νόμου έφερε ταυτόχρονα και την προώθηση των πρώτων ΠΔ για ΠΟΑΥ για ιχθυοκαλλιέργειες….

Ας δούμε όμως τόσο τις βασικές προβλέψεις όσο και το σκεπτικό του ΥΠΕΝ, στο υπό κατάρτιση νομοσχέδιο, όπως περιγράφονται στις εισηγήσεις που έχει στα χέρια της η πολιτική ηγεσία για την αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου, που αποκαλύπτει το economix.gr.

Αξίζει να σημειώσουμε, για όσους αναγνώστες μας δεν έχουν εξοικείωση, ότι οι χρήσεις γης είναι το βασικότερο στοιχείο υποδομής κάθε σχεδιασμού, καθώς είναι το κείμενο από το οποίο δεσμεύονται όλοι (μελετητές, δήμοι, υπουργεία κλπ) να διαλέξουν τί επιτρέπεται και τί απαγορεύεται σε κάθε περιοχή, οικόπεδο και κτίριο της χώρας. Είναι μάλιστα και ίσως το πρώτο, αλλά σίγουρα το βασικότερο, δικαιολογητικό για κάθε είδους αδειοδότηση επιχείρησης, επένδυσης, οικοδομής κλπ., με βάση τις αποφάσεις των δήμων για την περιοχή του που έχουν θεσμοθετηθεί.

Οι αλλαγές στις χρήσεις γης

Με το πρόσφατο νόμο που ψηφίστηκε από τη Βουλή για τον εκσυγχρονισμό της περιβαλλοντικής νομοθεσίας, δημιουργήθηκε, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, ενιαίο σύστημα χρήσεων γης με συνεπή και σαφή ονοματολογία των επιμέρους χρήσεων, που θα εφαρμόζεται από τα σχέδια χωρικού ή περιβαλλοντικού σχεδιασμού. Από το σύστημα (κατάλογο) αυτών των χρήσεων, τα διάφορα σχέδια θα επιλέγουν από τις κατ’ αρχήν επιτρεπόμενες χρήσεις γης όσες συνάδουν με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε σχεδιαζόμενης περιοχής και τους στόχους του σχεδίου. Με αυτό τον τρόπο, αποκαθίσταται ο διάλογος των δύο μορφών σχεδιασμού με ενιαία «γλώσσα», ενώ παράλληλα ενισχύεται η σαφήνεια των χρήσεων που καθορίζονται στις περιοχές προστασίας μειώνοντας τα περιθώρια αυθαίρετων ερμηνειών από τις εμπλεκόμενες υπηρεσίες, προς όφελος των πολιτών και των επενδυτών.

Με το νέο – χωροταξικό – νομοσχέδιο γίνεται το επόμενο μεταρρυθμιστικό βήμα που σχεδίαζε το ΥΠΕΝ στο σύστημα για τις χρήσεις γης. Και αυτό συμβαίνει μέσα από την απλούστευση και βελτίωση της ευλυγισίας τους.

Το σύστημα αυτό περιλαμβάνει, όπως συνήθως συμβαίνει διεθνώς, δύο επίπεδο χρήσεων γης, τις γενικές και τις ειδικές.

Ποιο πρόβλημα θέλει να λύσει το ΥΠΕΝ;

Οι γενικές χρήσεις γης είναι ομάδες επιμέρους ειδικών χρήσεων, ενώ κάθε ειδική χρήση (από περίπου 140 που προβλέπονται σήμερα, με μονοψήφιο ή διψήφιο κωδικό) προβλέπεται, ως κατ’ αρχήν δυνατότητα σε περισσότερες από μια (αλλά όχι σε όλες τις) γενικές χρήσεις.

Βασική συνιστώσα του συστήματος όμως είναι πάντα οι γενικές χρήσεις γης.

Σήμερα, ωστόσο, ο αριθμός γενικών χρήσεων είναι μεγάλος, με αποτέλεσμα οι περισσότερες γενικές χρήσεις να μην είναι επαρκώς «γενικές», να περιλαμβάνουν περιορισμένο αριθμό επιτρεπόμενων σε αυτές ειδικές χρήσεις, και κατ’ επέκταση να δημιουργούν ακαμψίες στις περιοχές στις οποίες καθορίζονται από τα πολεοδομικά σχέδια.

Το μειονέκτημα αυτό γίνεται ακόμα πιο έντονο στη σημερινή εποχή, με τη γρήγορη αλλαγή της οικονομίας και των δραστηριοτήτων που αναζητούν χωροθέτηση. Και αυτό διότι η διαδικασία τροποποίησης των γενικών χρήσεων ενός σχεδίου είναι χρονοβόρα, καθώς πρόκειται στην πραγματικότητα για αλλαγή του γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή αντίστοιχου κειμένου σχεδιασμού, κάτι που απαιτεί εντέλει έκδοση Προεδρικού Διατάγματος και εμπειρικά χρειάζεται χρόνια για να ολοκληρωθεί.

Αποτέλεσμα είναι τόσο η απώλεια επενδυτικών ευκαιριών όσο και η δυσκολία προσαρμογής της προσφοράς οικοδομήσιμης γης στις διαφοροποιημένες επιλογές των πολιτών, πχ. όσον αφορά το χαρακτήρα των περιοχών κατοικίας.

Ετσι, οι προβλεπόμενες σήμερα 14 γενικές χρήσεις γης που χρησιμοποιούνται στα πολεοδομικά σχέδια μειώνονται σε πέντε, με τη συγχώνευση (και μερικώς την αναδιοργάνωση) των αρχικών 14 χρήσεων.

Δηλαδή με το νομοσχέδιο εγκαθιδρύονται οι εξής γενικές κατηγορίες χρήσεων γης:

  • Οικιστική χρήση (Ο),
  • Κεντρικές λειτουργίες και τουρισμός (Κ),
  • Μεταποίηση, εφοδιαστική και άλλες επιχειρηματικές δραστηριότητες (Ε),
  • Υποδομές, κοινόχρηστοι χώροι και κοινωφελείς λειτουργίες (Υ),
  • Αγροτικές χρήσεις (Α)

Η προσέγγιση αυτή, δηλ. των λίγων και πολυλειτουργικών γενικών χρήσεων γης ακολουθείται και σε άλλες χώρες, όπως πχ. στη Γαλλία. Είναι γνωστή άλλωστε, λένε στο ΥΠΕΝ, η κριτική στη διεθνή βιβλιογραφία για τις αρνητικές συνέπειες της υπερβολικής εξειδίκευσης των χρήσεων γης και τη δημιουργία μονολειτουργικών περιοχών.

Παράλληλα, με το νομοσχέδιο ρυθμίζονται και άλλα συναφή θέματα. Μεταξύ αυτών, για πρώτη φορά καθορίζεται στην ελληνική νομοθεσία η συμβατότητα των διαφόρων γενικών χρήσεων γης με τα χαρακτηριστικά της περιοχής στην οποία εφαρμόζεται. Προσδιορίζεται, έτσι, σε ποιες κατηγορίες χώρου (πχ. εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου, και στις δύο, σε περιοχές με ειδικά χαρακτηριστικά και καθεστώτα), μπορεί να χρησιμοποιείται κατά τον σχεδιασμό κάθε γενική χρήση.

Τέλος, η ευελιξία του συστήματος ενισχύεται, χωρίς να αναιρείται η συνοχή του, με την εισαγωγή ενός μηχανισμού μέσω του οποίου θα είναι δυνατόν να επιτρέπονται κατ’ εξαίρεση και με ειδική διαδικασία, ειδικές χρήσεις άλλες από εκείνες που έχουν προβλεφθεί από τον υφιστάμενο σχεδιασμό, ούτως ώστε να είναι δυνατή η γρήγορη προσαρμογή των πολεοδομικών σχεδίων στη μεταβαλλόμενη πραγματικότητα.

Αξίζει να σημειώσουμε ότι  στο ΥΠΕΝ είναι ήδη είναι υπό επεξεργασία το τρίτο μεταρρυθμιστικό βήμα στις χρήσεις γης, με την κατάργησης της διακριτής αδειοδότησης συναρτήσει της όχλησης στην περίπτωση της μεταποίησης, και με τη αντιστοίχιση των χρήσεων γης με τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριοτήτων-ΚΑΔ. Και οι δύο αυτές αλλαγές αποτελούν δέσμευση του Κυριάκου Μητσοτάκη – τόσο προεκλογικά όσο και στις προγραμματικές δηλώσεις – και έχουν νομοθετηθεί αλλά μένουν οι αντίστοιχες υπουργικές αποφάσεις. Ειδικά η αντιστοίχηση των ΚΑΔ (που όλοι μάθαμε πλέον με τα μέτρα για τον κορωνοϊό) με τις χρήσεις γης, αποτελεί μεγάλη μεταρρύθμιση που θα αφαιρέσει κάθε περιθώριο αυθαιρεσίας από τη διοίκηση και θα ξεκαθαρίσει τί ακριβώς επιτρέπεται και που. Αλλά αξίζει επίσης να πούμε ότι είναι μια μεταρρύθμιση που έχει αργήσει, καθώς προβλέφθηκε για πρώτη φορά σε νόμο το 2014, με τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση τότε. Αλλά και ο ΣΥΡΙΖΑ, παρότι άλλαξε το νομικό πλαίσιο, είχε δηλώσει ότι θα το προχωρήσει, ως μέτρο, αλλά δεν το έκανε. Ϊσως τώρα να ωρίμασε επιτέλους αυτή η απλή αλλά τόσο χρήσιμη διαδικασία. Άλλωστε το ΥΠΕΝ, σύμφωνα με τις πληροφορίες του economix.gr έχει στα συρτάρια του το σχέδιο που είχε ετοιμαστεί από τον Γενάρη του 2015, με αντιστοιχισμένες ήδη τις χρήσεις γης με τους ΚΑΔ στο 90% των περιπτώσεων. Το άλλο 10%, που ίσως είναι και το πιο δύσκολο, δεν μπορεί να χρειάζεται τόσους μήνες για να ολοκληρωθεί…

Οι χωροταξικές αλλαγές

Ήδη όπως αναφέραμε, με τον νέο περιβαλλοντικό νόμο που ψηφίσθηκε η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι ξεκαθάρισε βασικές έννοιες για τον τρόπο εφαρμογής των επιμέρους χωρικών σχεδίων που δεν είχαν οριστεί με σαφήνεια, απλουστεύθηκε η ονομασία των χωρικών σχεδίων πολεοδομικού επιπέδου (ονομάζοντας τα ΤΧΣ ως Τοπικά πολεοδομικά Σχέδια και τα ΕΧΣ ως Ειδικά πολεοδομικά Σχέδια) για να μην δημιουργείται σύγχυση με τα χωροταξικά σχέδια. Επίσης το ΥΠΕΝ προσπάθησε να άρει γκρίζες ζώνες σχετικά με την ιεραρχική σχέση μεταξύ υπερκείμενων και υποκείμενων χωρικών σχεδίων, κατι που προκάλεσε έντονη αντιπαράθεση με το ΣΥΡΙΖΑ που διατηρεί ισχυρές δυνάμεις (εντός και εκτός Βουλής – και επιστημινικά) σε θέματα χωροταξίας. Μάλιστα το συγκεκριμένο θέμα έγινε αφορμή για μη συνυθισμένη επίθεση στον Υφυπουργό ΠΕΝ Δημήτρη Οικονόμου του οποίου η επιστημονική επάρκεια (!) μαφισβητήθηκε πολλές φορές και ποικιλοτρόπως από βουλευτές του ΣΥΡΙΖΑ (κυρίως μηχανικούς).

Παράλληλα το ΥΠΕΝ υποστηρίζει ότι με τις διατάξεις αίρεται ο πολυσχεδιασμός των χερσαίων παράκτιων ζωνών από, ταυτόχρονα, τον κλασικό χωρικό σχεδιασμό και το θαλάσσιο χωροταξικό σχεδιασμό, με την εστίαση του τελευταίου μόνο στο θαλάσσιο χώρο, και την αποκατάσταση συμπληρωματικότητας (αντί επικάλυψης) με το χερσαίο σχεδιασμό.

Με το νέο χωροταξικό νομοσχέδιο, το ΥΠΕΝ έχει στόχο την περαιτέρω απλούστευση, επιτάχυνση και βελτίωση της αποτελεσματικότητας του συστήματος χωρικού και πολεοδομικού σχεδιασμού. Με τις διατάξεις που θα εισαχθούν, θα επιτευχθεί, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, απλούστευση περιεχομένου πολεοδομικών σχεδίων, παράλληλα με προσθήκη βασικών διαστάσεων που έλλειπαν, όπως είναι η κλιματική αλλαγή και η αντιμετώπιση καταστροφών. Το ΥΠΕΝ τονίζει μάλιστα τη συνέργεια με το μαζικό πρόγραμμα πολεοδομικών σχεδίων που ετοιμάζεται να προκηρύξει σε όλη τη χώρα

Επιμέρους ειδικές ρυθμίσεις που επιστρατεύει το ΥΠΕΝ είναι:

  • Θεραπεία προβλημάτων – με ταχύρρυθμο σχεδιασμό – που αναδείχθηκαν από τη νομολογία. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στα όρια οικισμών και στο δημοτικό οδικό δίκτυο που έχουν δημιουργήσει σωρεία προβλημάτων
  • Η σύσταση για πρώτη φορά Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ) για τη γρήγορη επίλυση προβλημάτων εφαρμογής των χωροταξικών πλαισίων, στα πλαίσια των άλλων συλλογικών οργάνων του ΥΠΕΝ (ΚΕΣΑ, ΚΕΣΥΠΟΘΑ, ΚΕΣΠΑ). Σημειώνουμε ότι μέχρι τώρα το κεντρικό όργανο ήταν το ΚΕΣΥΠΟΘΑ που ασχολούνταν κυρίως με την πολεοδομική πλευρά των θεμάτων, δηλαδή την εφαρμογή περισσότερο, «επί τόπου», παρά με τον σχεδιασμό σε επίπεδο χωροταξίας.

Σύμφωνα με αναφορές στην αιτιολογική έκθεση που ετοιμάζεται για το νομοσχέδιο, το ισχύον σήμερα σύστημα χωρικού (χωροταξικού και πολεοδομικού) σχεδιασμού χαρακτηρίζεται από ορισμένες αντιφάσεις ή ασάφειες, καθώς και από μειωμένη αποτελεσματικότητα όσον αφορά την εφαρμογή του.

Μάλιστα το ΥΠΕΝ σημειώνει – κάνοντας μιας μορφής επίθεση στο ΣΥΡΙΖΑ – ότι εν μέρει αυτά τα προβλήματα προέκυψαν κατά την τροποποίηση του ν. ν.4269-2014 (Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση) από το ν.4447-2016, και εν μέρει απορρέουν από την πολεοδομική πολυνομοθεσία και τις αποσπασματικές παρεμβάσεις που έχουν γίνει σε αυτήν κατά καιρούς.Το τελευταίο βέβαια το έκανε το ΥΠΕΝ και με την παρούσα κυβέρνηση. Αλλά η σπόντα στον ΣΥΡΙΖΑ ότι με τον νόμο 4447/2016 κουτσούρεψε το νόμο του 2014 για την χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση είναι ευθεία και θα προκαλέσει την αξιωματική αντιπολίτευση, καθώς στην πραγματικότητα ως κυβέρνηση άλλα ήθελε να κάνει (να καταργήσει πλήρως τον νόμο 4269) αλλά δεν μπόρεσε λόγω των Θεσμών που επέμεναν για πολλές από τις ρυθμίσεις του νόμου 4269/2014.

Έτσι και αλλιώς τώρα το τωρινό ΥΠΕΝ θέλει να κάνει και πάλι αλλαγές. Οπότε με την νέα νομοθετική πρωτοβουλία παρεμβαίνει στο νομοθετικό πλαίσιο αυτού, καθορίζει βασικές έννοιες για τον τρόπο εφαρμογής των επιμέρους χωρικών σχεδίων που δεν είχαν οριστεί με σαφήνεια, αποσαφηνίζει το περιεχόμενο των πολεοδομικών σχεδίων παράλληλα με την κάλυψη σημαντικών κενών τους. Αυτά τα κενά, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, αφορούν κυρίως την προσαρμογή στην Κλιματική Αλλαγή, και το συντονισμό με τα σχέδια αντιμετώπισης καταστροφής. Αλλά παράλληλα υπάρχει θέμα και με την ανάγκη για δραστική επιτάχυνση της εκπόνησής τους χωρίς περαιτέρω καθυστερήσεις. Άλλωστε από το 2014 ακούμε για νέα ΤΧΣ αλλά δεν τα έχουμε δει…

Σημειώνεται μάλιστα ότι η αναγκαία τροποποίηση των προδιαγραφών των ΤΧΣ/ΕΧΣ (που πλέον ονομάζονται ΤΠΣ/ΕΠΣ)  μέσω υπουργικών αποφάσεων έχει ήδη ολοκληρωθεί, και θα θεσμοθετηθεί αμέσως μετά την ψήφιση του νέου νομοσχεδίου.

Με το νέο νομοσχέδιο αντιμετωπίζονται επίσης, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, δύο σημαντικά προβλήματα που έχουν προκύψει σε συνέχεια αποφάσεων του ΣτΕ που ταλαιπωρούν τους πολίτες και δυσχεραίνουν τις επενδύσεις, προβλέποντας ταχύρρυθμες διαδικασίες σχεδιασμού, συμβατές με τη νομολογία, για τον καθορισμό των ορίων των οικισμών και του δημοτικού οδικού δικτύου.

Τέλος, συστήνεται Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ), ανάλογο με το ΚΕΣΥΠΟΘΑ αλλά για την αντιμετώπιση προβλημάτων εφαρμογής των χωροταξικών πλαισίων. Μέχρι σήμερα, υπήρχε κενό στο πεδίο αυτό, με αποτέλεσμα τη συχνή καταφυγή στα δικαστήρια για την επίλυση τέτοιων προβλημάτων.