Αύξηση στις αγοραπωλησίες και συνεπακόλουθα στις τιμές και τον τζίρο των τεχνικών εταιρειών βλέπουν στην αγορά ακινήτων μετά την εφαρμογή των όσων εξήγγειλε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης. Πρόκειται, ουσιαστικά, για μία σημαντική δέσμη κινήτρων που θα συμβάλει στην οριστική έξοδο της αγοράς ακινήτων από την κρίση, με τις απώλειες εξαιτίας της κρίσης να μεταφράζονται σε μείωση 25 δισ. ευρώ των επενδύσεων στον κλάδο, το διάστημα 2007-2017, όπως και σε απώλεια 250 χιλιάδων θέσεων εργασίας. Ταυτόχρονα, εκτιμάται ότι η ενίσχυση της δραστηριότητας της αγοράς ακινήτων θα έχει πολλαπλασιαστικό αντίκτυπο συνολικά στην οικονομία, καθώς καθεμία θέση εργασίας στις κατασκευές δημιουργεί άλλες δύο θέσεις στο σύνολο της οικονομίας, με 1 ευρώ επένδυσης στις κατασκευές να αντιστοιχεί σε 0,4 ευρώ στα δημόσια ταμεία.
Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα
Η επιβολή ΦΠΑ επιβλήθηκε το 2006, όταν υπουργός Οικονομικών ήταν ο Γ. Αλογοσκούφης, ως ένα από τα μέτρα για την μείωση, τότε, του ελλείμματος κάτω από το 3%, με το μέτρο να μην ισχύει για την αγορά πρώτης κατοικίας που επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης.
Η φορολογική επιβάρυνση θα ανασταλεί για διάστημα τριών χρόνων, όπως ανέφερε, χθες, ο κ. Μητσοτάκης, γεγονός που, όπως αναφέρουν οι ειδικοί, θα δημιουργήσει καλύτερες μέρες στο ελληνικό real estate.
“Η αναστολή του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις των ακινήτων θα μας επιτρέψει να κατασκευάσουμε νέες οικοδομές και να προχωρήσουμε σε νέες προσλήψεις, κάτι που θα οδηγήσει στην μείωση της ανεργίας. Εκτός από τους οικοδόμους και τους κατασκευαστές, 200 κλάδοι είναι συνδεδεμένοι με την οικοδομική δραστηριότητα. Όλοι αυτοί οι κλάδοι θα αναζωογονηθούν» τονίζει στο Economix.gr ο Δημήτρης Καψιμάλης, Πρόεδρος Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτηρίων Ελλάδος.
Και προσθέτει: «σήμερα, εάν ένας κατασκευαστής, που δεν έχει καταφέρει βρει αγοραστές για τα ακίνητά του, προχωρήσει στην ενοικίασή τους, θα πρέπει να πληρώσει ΦΠΑ αυτοπαράδοσης 24%». Στο σημείο αυτό να διευκρινίσουμε ότι ο ΦΠΑ αυτοπαράδοσης, προβλέπεται όταν ένα νεόδμητο ακίνητο χρησιμοποιείται για πρώτη φορά με οποιοδήποτε τρόπο (ενοικίαση, δημιουργία εμπορικής δραστηριότητας κτλ).
40% έκπτωση φόρου για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση – Τα υπόλοιπα μέτρα
Ένα ακόμη σημαντικό μέτρο αφορά την έκπτωση 40% των δαπανών για την αναβάθμιση ή την ενεργειακή εξοικονόμηση ακινήτων, που πραγματοποιείται είτε από ιδιώτες είτε από επιχειρήσεις.
Σύμφωνα με όσα έχουν γίνει μέχρι σήμερα γνωστά, με την προσκόμιση των απαιτούμενων παραστατικών οι ενδιαφερόμενοι θα εισπράττουν, ως πίστωση, μέσω του λογαριασμού τους στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων, το 40% των δαπανών. Αναμένεται να δούμε με το διυπουργικό νομοσχέδιο που θα βγει σε διαβούλευση τις επόμενες ημέρες την ακριβή διαδικασία και κυρίως το ποιος θα αναλάβει τον έλεγχο των δικαιολογητικών.
Σημειώνουμε ότι σύμφωνα με τις πληροφορίες του economix, στα κυβερνητικά κλιμάκια συζητήθηκε ιδιαιτέρως το αν η έκπτωση θα αφορά έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα ή έκπτωση από τον φόρο. Και αυτό σε συνάρτηση τόσο με το δημοσιονομικό αποτέλεσμα (που μπορεί να προκύψει μόνο κατ’ εκτίμηση σε αυτή τη φάση) όσο και με τις απόψεις που εκτιμάται ότι θα εκφράσουν οι ευρωπαϊκοί θεσμοί. Σημειώνεται ωστόσο ότι αντίστοιχες πολιτικές εφαρμόζουν πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες (και με υψηλό έλλειμμα) και ταυτόχρονα είναι κοινοτική υποχρέωση να επιτύχουμε συγκεκριμένους στόχους για το κτιριακό απόθεμα της χώρας. Η λύση που φαίνεται τελικά να προκρίνεται από πλευράς κυβέρνησης, δεν είναι η μείωση του φορολογητέου εισοδήματος αλλά ούτε ακριβώς έκπτωση φόρου – θα είναι μάλλον επιστροφή φόρου, προκειμένου να βοηθηθούν οι δημοσιονομικοί δείκτες αλλά να υπάρχει και το «ψυχολογικό» πλεονέκτημα του «δίνονται χρήματα» στην αγορά.
Το μέτρο, μαθαίνουμε, έχει διπλό στόχο: αφενός, τη δημιουργία μέσω της μειώσης της φορολογίας ενός προγράμματος «εξοικονομώ για όλους» που αντί για επιδότηση θα δίνει φοροελάφρυνση, χωρίς γραφειοκρατία. Αφετέρου την ανακαίνιση – που επιθυμία της Πολιτείας είναι να γίνει κατά το δυνατόν ριζική – στα υπάρχοντα ακίνητα κυρίας παλαιάς ηλικίας. Υπό τον τίτλο «ανακαίνιση» που ανακοίνωσε ο Πρωθυπουργός οι πληροφορίες του economix αναφέρουν ότι θα περιλαμβάνονται κυρίως εργασίες στατικής επάρκειας και ασφάλειας, παράλληλα με τις εργασίας εξοικονόμησης ενέργειας – πιθανόν και εξοικονόμησης νερού. Όλοι αυτοί οι στόχοι αποτελούν άλλωστε υποχρέωσεις της χώρας μας με βάση την κοινοτική νομοθεσία.
Πρόκειται για ένα μέτρο που αποτελούσε κυβερνητική δέσμευση στο πρόγραμμα της ΝΔ και ο Κυριάκος Μητσοτάκης είχε δώσει ιδιαίτερη έμφαση τόσο για περιβαλλοντικούς όσο και για αναπτυξιακούς λόγους.
Σύμφωνα με πληροφορίες του economix την ανάγκη και τα πλεονεκτήματα μιας συνολικής τέτοιας πρωτοβουλίας έχει τεκμηριώσει προς την κυβέρνηση το ΤΕΕ με συγκεκριμένη πρόταση νομοθετικής ρύθμισης, ενώ την επεξεργασία του μέτρου ανέλαβε η ομάδα συντονισμού του κυβερνητικού έργου (Μαξίμου, Γενική Γραμματεία της Κυβένησης, Υπουργός Επικρατείας κλπ) και θα περιληφθεί στο νομοσχέδιο που θα παρουσιάσει ο Άδωνις Γεωργιάδης. Ωστόσο υπάρχει ακόμη μικρή περίπτωση υπάρχει οι σχετικές διατάξεις να μεταφερθούν στο φορολογικό νομοσχέδιο.
Μόλις την προηγούμενη εβδομάδα, σε συνέδριο αντισεισμικής μηχανικής, ο Πρόεδρος του ΤΕΕ στην πραγματικότητα προανήγγειλε ότι η ρύθμιση θα βρίσκεται στο επικείμενο νομοσχέιδο, δηλώνοντας αισιόδοξος ότι η κυβέρνηση θα υιοθετήσει την πρόταση για μόνιμο μηχανισμό μέτρων βελτίωσης της σεισμικής επάρκειας των κτιρίων και της ενεργειακής τους απόδοςης. Θετικά προς το μέτρο έχει τοποθετηθεί και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), καθώς, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, θα μπορούσε να δώσει ώθηση στις επενδύσεις σε κατοικίες. Κατά την έρευνα του ΙΟΒΕ, οι ετήσιες επενδύσεις σε κατοικίες υποχώρησαν ραγδαία, κατά 95,4% και διαμορφώθηκαν το 2017 σε 1,1 δισ., έναντι 24,8 δισ. ευρώ το 2007.
Θα ανασταλεί, ακόμη, ο φόρος υπεραξίας (15%) στις αγοραπωλησίες, μέτρο που υπακούει στο αναπτυξιακό αφήγημα της κυβέρνησης, αλλά, πρακτικά, δεν έχει εφαρμοστεί ποτέ.
Αλλαγές στη φορολογία
Ο Κυριάκος Μητσοτάκης στην ομιλία του τόνισε ότι οι αλαγές στη φορολογία ακινήτων δημιουργούν ένα τατραπλό αναπτυξιακό μέρισμα:
- Αυξάνει το εισόδημα των ιδιοκτητών.
- Βελτιώνει την αξία της ακίνητης περιουσίας.
- Ενισχύει τις επενδύσεις στην αγορά ακινήτων και τις κατασκευές που έχουν καταρρεύσει στα χρόνια της κρίσης.
- Βελτιώνει τους ισολογισμούς των τραπεζών, πολλαπλασιάζοντας την αξία των δανείων με εξασφάλιση στα χαρτοφυλάκιά τους.
Σύμφωνα με όσα είπε ο Πρωθυπουργός, στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο που ετοιμάζει η κυβέρνηση, συγκεντρώνωνται σε ένα νομοθέτημα όλα τα διάσπαρτα επενδυτικά κίνητρα, συμπεριλαμβανομένων και αυτών της αγοράς ακινήτων. Και τόνισε ιδιαίτερα τον συνδυασμό μειωμένου ΕΝΦΙΑ και έκπτωσης για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων.
Χρυσή βίζα και «διαβατήριο επενδυτών»
Προχώρησε όμως και λίγο παραπάνω ο Κυριάκος Μηστοτράκης… Χωρίς να το πεί ευθέως, ο Πρωθυπουργός προανήγγειλε και αλλαγές στο καθεστώς της χρυσής visa αλλά και της καθιέρωσης «διαβατηρίου» (απονομή υπηκοότητας) σε επενδυτές.
Αρχικά ο Πρωθυπουργός σημείωσε ότι το νέο φορολογικό νομοσχέδιο «δημιουργεί συνθήκες ώστε η Ελλάδα να γίνει έδρα μεγάλων πολυεθνικών εταιριών. Και πρόσθεσε ότι «αποσαφηνίζει επίσης, την έννοια της φορολογικής κατοικίας για προσέλκυση αλλοδαπών και αγορά κατοικίας.»
Αυτό είναι το σημείο κλειδί. Η σύνδεση φορολογικής κατοικίας με την αγορά κατοικίας. Με απλά λόγια η κυβέρνηση προανήγγειλε αλλαγές στο καθεστώς που απονέμεται η χρυσή visa σε όσους αγοράζουν κατοικία (προφανώς προς την κατεύθυνση της επίλυσης πρτοβλημάτων και εξορθολογισμού) ΑΛΛΑ και την καθιέρωση απονομής διαβατηρίου (ευρωπαϊκού, με κυρίως ενδιαφερόμενους κατοίκους τρίτων χωρών από τη Μέση και Άπω Ανατολή) σε μεγάλες επενδύσεις οι οποίες κυρίως αφορούν ακίνητα – αλλά όχι μόνον – προκειμένου να τεκμαίρεται η προϋπόθεση κατοίκου της χώρας για να δοθεί με βάση τους ευρωπαίκούς κανόνες το διαβατήριο.
Και ο Κυριάκος Μητσοτάκης πρόσθεσε με νόημα: «για πρώτη φορά η χώρα θα αποκτήσει ένα διεθνώς ανταγωνιστικό πλαίσιο φορολογικής κατοικίας. Αυτά που κάνει η Κύπρος, η Ιταλία, η Πορτογαλία, η Μάλτα, θα τα κάνουμε και εμείς εδώ.». Αναμένεται, προς το παρόν, η αντίδραση των Βρυξελλών σε αυτό το μέτρο, καθώς δεν καλοβλέπουν τέτοιες πρωτοβουλίες εθνικών κυβερνήσεων (η Κύπρος γνωρίζει καλά τις πιέσεις που έχει δεχθεί για το αντίστοχο δικό της πρόγραμμα).
Και μεταρρυθμίσεις
Οι περισσότερες μεταρρυθμίσεις που ανακοίνωσε ο Πρωθυπουργός από τη ΔΕΘ άπτονται του τομέα των ακινήτων. «Το πρώτο δείγμα γραφής το δίνουμε την επόμενη εβδομάδα με ένα σημαντικό αναπτυξιακό διυπουργικό νομοσχέδιο που κατατίθεται σε δημόσια διαβούλευση» σημείωσε ο Κυριάκος Μηστοτάκης και παρέθεσε τις βασικότερες από αυτές:
- Άμεσα καθιερώνονται ευνοϊκότεροι όροι για την προσέλκυση στρατηγικών επενδύσεων.
- Απλοποιούνται οι περιβαλλοντικές αδειοδοτήσεις -μεγάλος βραχνάς για οποιαδήποτε επενδυτική δραστηριότητα στη χώρα μας- κατά τα ευρωπαϊκά πρότυπα.
- Διευκολύνεται η εγκατάσταση επιχειρηματικών πάρκων.
- Για την ενημέρωση και την προσέλκυση επενδύσεων, ιδρύεται, επιτέλους, ένα Μητρώο Υποδομών όλης της χώρας.
- Δρομολογείται μια ιδέα του Τεχνικού Επιμελητηρίου, ένας Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης, ο οποίος θα μπορεί να αποτυπώνει με το πάτημα ενός κουμπιού όλες τις πληροφορίες που συνδέονται με οποιοδήποτε οικόπεδο στη χώρα. Με τις καθοριστικές χρήσεις, για τους συντελεστές δόμησης και τις ιδιοκτησίες.
- Εκσυγχρονίζεται, επίσης, η τόσο σημαντική νομοθεσία για τις συμπράξεις μεταξύ Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα.
- Στις τηλεπικοινωνίες, δρομολογείται η επιτάχυνση της αδειοδότησης συστημάτων κεραιών που αποτελεί αναγκαία συνθήκη για να περάσει η χώρα στην εποχή του 5G.
- Ενιαίο σχέδιο της μείωσης των (κόκκινων δανείων,) ώστε να δοθεί στις επιχειρήσεις η ευκαιρία για μια νέα αρχή, αλλά κυρίως να υπάρξει πραγματική ρευστότητα στην οικονομία. Αυτό θα γίνει με ένα νέο σύστημα εγγυήσεων -κατά το Ιταλικό πρότυπο- αλλά και με βελτίωση της πτωχευτικής διαδικασίας, ώστε να αναδιαρθρώνονται γρήγορα οι επιχειρήσεις που μπορεί να αναταχθούν.
Τέλος ο Πρωθυπουργός αναφέρθηκε στις επενδύσεις που ήδη προχωρά η κυβέρνηση σε τουρισμό, Ελληνικό, χρυσό στη Χαλκιδική, φαρμακοβιομηχανία, που δημιουργούν βελτιωμένο περιβάλλον για επενδύσεις και σε άλλους τομείς.
Η καθίζηση που ζήσαμε στην κτηματαγορά
Με εξαίρεση τα τελευταία τρία χρόνια, που λόγω Airbnb και τουρισμού, η ζήτηση για ακίνητα από το εξωτερικό είναι ισχυρή, η κτηματαγορά έχει περάσει «πέτρινα χρόνια». Oι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν και δεν ξεπέρασαν το 1,6 δισ. ευρώ το τέταρτο τρίμηνο του 2015 (0,9% του ΑΕΠ), γεγονός που συνοδεύθηκε με πτώση των αξιών 41%, σε ονομαστικούς όρους (σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών δικτύων η μείωση είναι πολύ μεγαλύτερη), το διάστημα ανάμεσα στο γ’ τρίμηνο του 2010 και το τρίτο τρίμηνο του 2018.
Αυτό όταν, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, το διάστημα από το 2002 έως το 2008, επενδύθηκαν στο real estate κεφάλαια ύψους 32 δισ. ευρώ, με τη ραγδαία υποχώρηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας να αποτυπώνεται, ως είναι εύλογο, και στον αριθμό των οικοδομικών αδειών που υποχώρησε από 79.000 το 2007 σε 14.000 το 2017.
