Η ρήση «κανείς δεν ζημιώθηκε αγοράζοντας γη» υπήρξε η αγαπημένη των Ελλήνων τουλάχιστον κατά το διάστημα 2002-2008. Αυτό προκύπτει από εργασία των ερευνητών Κωνσταντίνου Μάνου, Παναγιώτη Παλαιού και Ευαγγελίας Παπαπέτρου που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, σύμφωνα την οποία το ύψος των επενδύσεων σε κατοικίες και οικόπεδα, από το πρώτο τρίμηνο του 2002 μέχρι το πρώτο τρίμηνο του 2008, ανήλθε στο αστρονομικό ποσό των 32 δισεκατομμυρίων ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο ΑΕΠ του 2018 της Εσθονίας.
Ο φθηνός δανεισμός εκτόξευσε τις επενδύσεις
Όπως αναφέρει η σχετική έρευνα, οι επενδύσεις σε real estate ακίνητα, που αντιστοιχούσαν στο 10,5% του ΑΕΠ (16,2 δις. ευρώ) το 2002, αυξήθηκαν σε 13,6% του ΑΕΠ και σε 32 δις. Η «αγάπη» αυτή για επενδύσεις σε ακίνητα είχε στηριχθεί στον υπερδανεισμό, ο οποίος βρέθηκε στη…στρατόσφαιρα και αυξήθηκε από το 2002 έως το τρίτο τρίμηνο του 2010 σε ποσοστό 348%. Οι αναλυτές εξηγούν ότι η μεγάλη αυτή μεταβολή οφείλεται στο γεγονός ότι το 2002 οι ρυθμοί αύξησης της στεγαστικής πίστης ήταν χαμηλοί. Άξιο προσοχής είναι ακόμη, πως για δυόμιση χρόνια μετά το peak των επενδύσεων σε κατοικίες, δηλαδή μετά το πρώτο τρίμηνο του 2010, τα νοικοκυριά εξακολούθησαν να δανείζονται.
Οι ερευνητές υπολογίζουν ότι η μόχλευση των ιδιοκτητών, δηλαδή ο λόγος των εσόδων προς δανεισμό, εκτοξεύθηκε από μόλις 32% το 2002 σε 110% μέσα του 2014. Και όπως είναι φυσικό κι επόμενο, η έκρηξη αυτή των επενδύσεων και του δανεισμού δεν θα μπορούσε να μην οδηγήσει σε εκτόξευση τις τιμές, οι οποίες ενισχύθηκαν από τις αρχές του 2000 έως το τρίτο τρίμηνο του 2008, σε ονομαστικές τιμές, σε ποσοστό 99,2%.
Αυτή όμως, η «φούσκα» των τιμών, ήταν νομοτέλεια ότι δεν θα μπορούσε να διαρκέσει για πολύ. Αυτό συνέβη όταν η κρίση έκανε επίσημα την εμφάνισή της με την είσοδο της χώρας στον αστερισμό των μνημονίων τον Μάιο του 2010. Ως αποτέλεσμα, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν σε μόλις 1,6 δισ. ευρώ το δ’ τρίμηνο του 2015 (0,9% του ΑΕΠ), συμπαρασύροντας σε μεγάλη πτώση, πάνω από 40%, και τις τιμές, το χρονικό διάστημα από το peak (γ’ τρίμηνο 2008) έως και το γ’ τρίμηνο του 2018.
Μαζί όμως, όπως εξηγούν οι ερευνητές, με την πτώση των επενδύσεων, δεν υποχώρησαν μόνο οι τιμές, αλλά και η κατανάλωση, γεγονός που αποτέλεσε έναν από τους λόγους της ελληνικής κρίσης. Κι αυτό επειδή, σύμφωνα με την έρευνα, η αύξηση των τιμών των ακινήτων ενισχύει την κατανάλωση, επειδή τα νοικοκυριά αισθάνονται πλουσιότερα, παρότι, ενδεχομένως, δεν έχουν προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου τους.
Ταυτόχρονα, η εκτόξευση της ανεργίας, κατά την περίοδο της κρίσης, δημιούργησε το πρόβλημα των «κόκκινων δανείων», με την κυρίαρχη «φόρμουλα» μείωσης του δανεισμού που υιοθέτησαν τα νοικοκυριά, από το 2010 και μετά, να είναι οι απομειώσεις και η κήρυξη αδυναμίας πληρωμής.
Τα κίνητρα για την τόνωση της αγοράς
Με στόχο την ενίσχυση της αγοράς κατοικίας, η κυβέρνηση προγραμματίζει την μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30% σε δύο χρόνια, για όλους τους ιδιοκτήτες, την αναστολή για μία τριετία του φόρου υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων και του ΦΠΑ στην οικοδομή. Όπως και την έκπτωση 40-50% για όλες τις εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης, συντήρησης και αξιοποίησης των κτιρίων και τον περιορισμό της γραφειοκρατίας στην μεταβίβαση των ακινήτων.
