Πηγή Εικόνας: Markus Winkler από το Pixabayτης Τέτης Ηγουμενίδη
Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών προσκρούει σε πολεοδομικές εκκρεμότητες, χρονοβόρες διαδικασίες και υψηλό κόστος κατασκευής, την ώρα που οι επενδυτές γίνονται πιο επιλεκτικοί στις τοποθετήσεις τους, εξετάζοντας προσεκτικότερα τις αποδόσεις και το κόστος χρηματοδότησης.
Στη διάρκεια της πρώτης ημέρας του συνεδρίου Prodexpo 2026, στελέχη της αγοράς περιέγραψαν τις δυσκολίες αξιοποίησης του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων, αλλά και τους παράγοντες που επηρεάζουν τις νέες επενδύσεις. Κοινή διαπίστωση αποτέλεσε η ανάγκη αύξησης της προσφοράς κατοικιών, ενώ διατυπώθηκε και η εκτίμηση ότι ο όγκος των συναλλαγών ενδέχεται να περιοριστεί τα επόμενα δύο με τρία τρίμηνα, χωρίς να αναμένεται γενικευμένη υποχώρηση των αξιών.
Η Αλεξάνδρα Φατσέα, αναπληρώτρια διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum Hellas, αναφέρθηκε στα ακίνητα που βρίσκονται υπό τη διαχείριση εταιρειών απαιτήσεων και θα μπορούσαν να ενισχύσουν την προσφορά. Όπως είπε, οι εταιρείες αυτές διαχειρίζονται περίπου 8.000 οικονομικές ενότητες, από τις οποίες 6.400 αφορούν οικιστικά ακίνητα, ενώ άλλα περίπου 8.000 ακίνητα βρίσκονται στην ιδιοκτησία των τραπεζών. Διευκρίνισε ότι μια οικονομική ενότητα μπορεί να περιλαμβάνει ένα διαμέρισμα μαζί με την αποθήκη και τη θέση στάθμευσής του. Η διάθεσή τους στην αγορά συχνά καθυστερεί λόγω νομικών, τεχνικών και πολεοδομικών εκκρεμοτήτων.
Το συγκεκριμένο απόθεμα είναι πάντως πολύ μικρότερο από τις ανάγκες που έχουν καταγραφεί. Σύμφωνα με την επικαιροποιημένη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, που δημοσιεύθηκε τον Σεπτέμβριο του 2025, η υστέρηση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών υπολογίζεται σε περίπου 180.000 σε σύγκριση με το 2011, αφού συνυπολογιστεί και η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η τράπεζα εκτιμά ότι, με την κατασκευή περίπου 35.000 νέων κατοικιών ετησίως, θα χρειάζονταν πέντε χρόνια για να καλυφθεί αυτή η υστέρηση, εφόσον οι υπόλοιπες συνθήκες παρέμεναν αμετάβλητες. Επομένως, τα ακίνητα των διαχειριστών απαιτήσεων και των τραπεζών μπορούν να συμβάλουν στην αύξηση της προσφοράς, όχι όμως να αντιμετωπίσουν από μόνα τους το στεγαστικό πρόβλημα.
Η Λίλα Πατεράκη, επικεφαλής υπηρεσιών ακινήτων της Dovalue Greece Real Estate Services, ανέφερε ότι σε άλλες χώρες απαιτούνται έξι έως δώδεκα μήνες για να καταστεί ένα ακίνητο έτοιμο προς πώληση, ενώ στην Ελλάδα η διαδικασία συχνά διαρκεί περισσότερο από δύο χρόνια. Η εύρεση αγοραστή, αντίθετα, μπορεί να απαιτήσει λιγότερο από τρεις μήνες, εφόσον έχουν προηγουμένως ολοκληρωθεί οι απαραίτητες ενέργειες.
Στις καθυστερήσεις αυτές προστίθενται και οι εκκρεμότητες στη Δικαιοσύνη. Σύμφωνα με στοιχεία που είχε παρουσιάσει τον Ιούνιο το υπουργείο Δικαιοσύνης, περίπου 36.500 ανακοπές κατά διαταγών πληρωμής και πράξεων αναγκαστικής εκτέλεσης εκκρεμούσαν στα δικαστήρια, με ορισμένες δικασίμους να έχουν προσδιοριστεί ακόμη και για το 2039. Από την 1η Σεπτεμβρίου λειτουργεί ηλεκτρονική πλατφόρμα επαναπροσδιορισμού, με στόχο την ταχύτερη εκδίκασή τους. Ο αριθμός των υποθέσεων δεν αντιστοιχεί κατ’ ανάγκην σε ισάριθμα ακίνητα.
Για την πορεία των επενδύσεων, ο Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties, εκτίμησε ότι ο όγκος των συναλλαγών μπορεί να περιοριστεί τα επόμενα δύο με τρία τρίμηνα, χωρίς να αναμένει γενικευμένη διόρθωση των τιμών.
Η Άννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της Briq Properties, έδωσε βαρύτητα στην απόδοση σε σχέση με το τίμημα αγοράς, στην ποιότητα των μισθωτών και στη σταθερότητα των εσόδων. Όπως εξήγησε, μια αύξηση του κόστους χρηματοδότησης περιορίζει την κερδοφορία και τα περιθώρια διανομής μερισμάτων. Για τον λόγο αυτό θεωρεί απαραίτητα τον συγκρατημένο δανεισμό και την αντιστάθμιση του επιτοκιακού κινδύνου.
Το κόστος χρηματοδότησης χαρακτήρισε σημαντικότερο κίνδυνο για τα επόμενα δύο με τρία χρόνια ο Δημήτρης Παπούλης, διευθύνων σύμβουλος της Trade Estates. Στις επενδυτικές επιλογές, όπως ανέφερε, αναζητούνται ακίνητα με δυνατότητα αύξησης των εσόδων τους, ενώ οι ενεργειακές αναβαθμίσεις μπορούν να περιορίσουν τις λειτουργικές δαπάνες και να προσθέσουν αξία.
Ο Γιάννης Γκάνος, διευθύνων σύμβουλος της Alpha Real Estate Services, διαχώρισε την αγορά ήδη μισθωμένων ακινήτων από τις νέες αναπτύξεις. Στις τελευταίες πρέπει να συνυπολογίζονται οι κίνδυνοι που συνδέονται με την κατασκευή, τις αδειοδοτήσεις και τον χρόνο μέχρι την έναρξη των μισθώσεων.
Ανάλογη προσοχή απαιτεί και η αξιοποίηση παλαιότερων κτιρίων. Ο Κέννυ Ευαγγέλου, εταίρος και επικεφαλής συμβουλευτικών υπηρεσιών ακινήτων της KPMG, παρατήρησε ότι η ανακατασκευή δεν είναι πάντοτε φθηνότερη από τη νέα δόμηση. Για την αξιολόγηση μιας τέτοιας επένδυσης πρέπει επίσης να εξετάζονται τα λειτουργικά έξοδα και οι προοπτικές πληρότητας.
Η Λίλα Τσιτσογιαννοπούλου, διευθύντρια συμβουλευτικών υπηρεσιών ακινήτων της PwC, εκτίμησε ότι η αγορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών βρίσκεται σε θετική περίοδο. Το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον συγκεντρώνουν οι εγκαταστάσεις εφοδιαστικής και ακολουθούν τα σύγχρονα βιοκλιματικά γραφεία και τα ξενοδοχεία. Για τον ξενοδοχειακό κλάδο, ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της Danos, διαπίστωσε αυξανόμενη ζήτηση ξένων επενδυτών για μονάδες τεσσάρων και πέντε αστέρων, τόσο για εξαγορές όσο και για νέες αναπτύξεις.
Ο Κώστας Μαρκάζος, διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties, επισήμανε ότι οι διεθνείς επενδυτές συγκρίνουν τις συνθήκες μεταξύ χωρών πριν αποφασίσουν πού θα τοποθετήσουν τα κεφάλαιά τους. Ζήτησε βελτιώσεις στη Δικαιοσύνη, στο Κτηματολόγιο και στις πολεοδομίες, τονίζοντας ότι η ψηφιοποίηση πρέπει να απλοποιεί τις διαδικασίες και όχι να δημιουργεί νέα ηλεκτρονική γραφειοκρατία.
Για το στεγαστικό, ο Νίκος Δήμτσας, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Dimand, υποστήριξε ότι χρειάζεται συνεργασία του Δημοσίου με τον ιδιωτικό τομέα, κατάλληλα κίνητρα και μακροχρόνια χρηματοδότηση με χαμηλό κόστος.
Ο Μάξιμος Καλατζής, διευθύνων σύμβουλος της Makt, ανέφερε ότι το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί περίπου 50% από την περίοδο της πανδημίας. Ο Νίκος Κουντουριώτης, διευθύνων εταίρος της Colliers Greece & Cyprus, επισήμανε ότι η έλλειψη οικοπέδων με κατάλληλους συντελεστές δόμησης δυσκολεύει την κατασκευή μεγάλων συγκροτημάτων κατοικιών προς ενοικίαση.
Ο Χρήστος Κοσμάς, εταίρος και επικεφαλής του τομέα ακινήτων της Deloitte, εκτίμησε ότι η ελληνική αγορά κατοικίας ωριμάζει, καθώς οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται, αλλά με βραδύτερο ρυθμό. Σύμφωνα με την έρευνα της Deloitte, η Αθήνα κατατάσσεται τρίτη μεταξύ των ευρωπαϊκών πόλεων όπου η αγορά νεόδμητης κατοικίας είναι λιγότερο προσιτή σε σχέση με τους μισθούς. Για την απόκτηση διαμερίσματος 70 τετραγωνικών μέτρων απαιτούνται περίπου 16 μέσοι ακαθάριστοι ετήσιοι μισθοί. Η στεγαστική επιβάρυνση αποτυπώνεται και στα στοιχεία της Eurostat, σύμφωνα με τα οποία το 2025 το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά όπου οι στεγαστικές δαπάνες απορροφούσαν περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 7,7% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
