της Τέτης Ηγουμενίδη
Διατάξεις που αφορούν σε ζητήματα λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ (Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) σκοπεύει να συμπεριλάβει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών στο νομοσχέδιο για την Κεφαλαιαγορά, όπως έγινε χθες γνωστό από την ηγεσία του.
Δεν είναι ωστόσο σαφές αν θα προχωρήσουν οι αλλαγές που ζητά η αγορά των ΑΕΕΑΠ όσο αφορά στο φορολογικό καθεστώς που τις διέπει.
Οι ΑΕΕΑΠ έχουν υποβάλλει προτάσεις για την επαναφορά τους σε ένα σταθερό φορολογικό καθεστώς και συγκεκριμένα η καθιέρωση σταθερού φορολογικού συντελεστή 0,2% επί των επενδύσεων.
Όπως σημειώνεται από τα στελέχη της αγοράς στην παρούσα συγκυρία υφίσταται διπλή, επιβάρυνση από τα αυξημένα επιτόκια. Οι ΑΕΕΑΠ αφενός δεν μπορούν να εκπέσουν τα αυξημένα χρηματοοικονομικά κόστη και αφετέρου αντιμετωπίζουν σημαντική αύξηση της φορολογίας τους, δεδομένου ότι αυτή διαμορφώνεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ). Το αποτέλεσμα είναι να πλήττεται η ελκυστικότητά τους για τους επενδυτές λόγω της συνεπακόλουθης χαμηλής μερισματικής απόδοσης σε σχέση με τα επιτόκια της αγοράς.
Σύμφωνα με το άρθρο 31 παρ. 3 του ν.2778/1999 όπως ισχύει, οι ΑΕΕΑΠ δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος, αλλά φορολογούνται με ετήσιο συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξημένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεών τους σε ακίνητα, πλέον των διαθεσίμων τους.
Το γεγονός στο μεταξύ ότι οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεών τους και εν γένει των διαθεσίμων τους, τις επιβαρύνει περαιτέρω, ειδικά στην περίπτωση που έχουν αντληθεί κεφάλαια και εξαιτίας των συνθηκών της αγοράς real estate, μέχρι την επένδυσή τους απαιτείται μεγάλο χρονικό διάστημα.
Στις αλλαγές που προωθούνται περιλαμβάνονται:
– Η δυνατότητα να εκμεταλλεύονται μονάδες παραγωγής και αποθήκευσης ενέργειας από ΑΠΕ με σκοπό την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών ακινήτων τους (ή των θυγατρικών τους) με γνώμονα την ανάγκη βελτίωσης του ενεργειακού προφίλ των περιουσιακών τους στοιχείων.
– Άρση των υποχρεώσεων των ΑΕΕΑΠ που δεν προβλέπονται στις Κατευθυντήριες αρχές της Ευρωπαϊκής Αρχής Κινητών Αξιών και Αγορών και τις εξίσωσαν με χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς. Παραμένουν όλες οι ασφαλιστικές δικλείδες για την προστασία του επενδυτικού κοινού, συμπεριλαμβανομένης της υποχρέωσης για υποβολή πόθεν έσχες και της απαγόρευσης αγοράς ακινήτων από τους βασικούς μετόχους.
Σημειώνεται ότι η ΑΕΕΑΠ διαδραματίζουν κεντρικό ρόλο στη διαμόρφωση της αγοράς των ακινήτων. Σήμερα, υπάρχουν οκτώ εισηγμένες ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο Αθηνών και σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Alpha Finance οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με discount 40% έναντι της καθαρής αξίας ενεργητικού (NAV), προσφέροντας σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες.
Όπως επίσης επισημαίνει η προαναφερόμενη χρηματιστηριακή εταιρία οι βασικοί παράγοντες που ενισχύουν την αγορά των ακινήτων είναι η οικονομική ανάπτυξη, η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, η αναμενόμενη εξομάλυνση των επιτοκίων μεσοπρόθεσμα, οι επενδύσεις για αναβάθμιση υποδομών και υπαρχόντων ακινήτων και η θετική πορεία στον Τουρισμό.
