Το ξενοδοχείο Mirraggio
Πηγή Εικόνας: Ξενοδοχείο Mirraggio
Το ξενοδοχείο Mirraggio

Με Προεδρικό Διάταγμα ξεκλειδώνει η κατασκευή του χωριού τουριστικών – παραθεριστικών κατοικιών σε έκταση 132 στρεμμάτων στη  θέση  «Κάνιστρο» της Τοπικής Κοινότητας Παλιουρίου, της Δημοτικής Ενότητας Παλλήνης, του Δήμου Κασσάνδρας που δρομολογεί η εταιρεία Mare Village.

Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειώσουμε ότι στην Mare Village όσο και στη συγγενική αυτής Med Sea Health πρόεδρος, στο παρελθόν, είχε διατελέσει ο Στέργιος Πιτσιόρλας, πρόεδρος του ΤΑΙΠΕΔ και υπουργός Ανάπτυξης επί κυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ, η θητεία του οποίου στη θέση αυτή με την προώθηση αυτής ειδικά της επένδυσης είχε θεωρηθεί τότε ως εχέγγυο για το τεχνοκρατικό του προφίλ και την «φιλοεπενδυτική» του στάση, σε αντίθεση με την πλειοψηφία των στελεχών που αξιοποιούσε κυβερνητικά ο ΣΥΡΙΖΑ στην αρχή της διακυβέρνησής του.

Το ξενοδοχείο και το τουριστικό χωριό: τί έχει προηγηθεί

Το 2014 ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιάννης Μανιάτης είχε εγκρίνει τους Περιβαλλοντικούς όρους του έργου, ενώ το αρχικό σχέδιο των επενδυτών προέβλεπε την κατασκευή – εκτός του χωριού κατοικιών –  και ξενοδοχείου σε γειτονικό των 132 στρεμμάτων οικόπεδο.

Το πιο αξιοπερίεργο της υπόθεσης είναι ότι η συγκεκριμένη (μεγάλη) έκταση είναι τελικά απολύτως «καθαρή» πολεοδομικά, όπως λένει στην αγορά, δηλαδή δεν έχει κανένα είδους «μπλέξιμο με δαδικές ή αρχαιολογικές υπηρεσίες, ούτε βρίσκεται σε κάποιο καθεστώς προστασίας (Natura 2000, Ζώνες Ειδικής Προστασίας της Ορνιθοπανίδας (SPA), περιοχές που να υπάγονται στην συνθήκη Ramsar, Εθνικοί Δρυμοί, Αισθητικά Δάση, Διατηρητέα Μνημεία της Φύσης, Τοπία Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους κ.λπ. ούτε περιοχές που χρήζουν προστασίας για λόγους φυσικού περιβάλλοντος όπως οι μη θεσμοθετημένες Σημαντικές Περιοχές για τα Πουλιά (IBA) που δεν πληρούν τα κριτήρια για να γίνουν περιοχές SPA και οι βιότοποι CORINE) ούτε έχει κάποιο δύσκολο καθεστώς χωρικού σχεδιασμού. Για μεγάλες επενδύσεις αυτές οι προϋποθέσεις είναι μάλλον σπάνιες. Για αυτό κατάφερε να προχωρήσει και κατασκευάστηκε σχετικά γρήγορα το ξενοδοχείο που προβλέπονταν από το επενδυτικό πλάνο.

Το ξενοδοχείο με το όνομα Miraggio Thermal Spa, όπως και μαρίνα 80 θέσεων ελλιμενισμού κατασκευάστηκαν  και τώρα, ως φαίνεται έρχεται η σειρά του χωριού παραθεριστικών κατοικιών.

Το τελευταίο θα είναι σε θέση να φιλοξενήσει μέχρι 410 άτομα, ενώ το Προεδρικό Διάταγμα που συνυπογράφουν η Πρόεδρος της Δημοκρατίας Κατερίνα Σακελλαροπούλου και ο υφυπουργός Περιβάλλοντος Δημήτρης Οικονόμου προβλέπει:

– την επικυρωση του καθορισμού των οριογραμμών τμήματος ρέματος στην περιοχή του ακινήτου ιδιοκτησίας Mare Village

– την έγκριση του πολεοδομικού σχεδίου β’ κατοικίας στην έκταση των 132 στρεμμάτων

-την έγκριση του πολεοδομικού κανονισμού.

Τι περιλαμβάνει όμως, ο πολεοδομικός κανονισμός;

Στα Οικοδομικά Τετράγωνα 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 20, 21, 22 και 23 θα επιτρέπεται η χρήση μόνο κατοικίας.

Στο Οικοδομικό Τετράγωνο 7 επιτρέπεται η χρήση Τουρισμού – Αναψυχής, και ειδικότερα:

  1. κατοικία
  2. κοινωνική πρόνοια
  3. πολιτιστικές εγκαταστάσεις
  4. χώροι συνάθροισης κοινού – συνεδριακά κέντρα
  5. εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών και ειδικότερα εμπορικά καταστήματα 10.1, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών 10.2, υπεραγορές 10.3 και πολυκαταστήματα 10.4 μέχρι 1.500 τμ συνολικής δομημένης επιφάνειας
  6. Εστίαση
  7. αναψυκτήρια
  8. αναψυχή
  9. τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις

προβλέπονται ακόμη ειδικές αναφορές στους κοινόχρηστους χώρους αλλά και στους όρους δόμησης κλπ.

Εξαιρετικό ενδιαφέρον, τουλάχιστον σχεδιαστικά και αρχιτεκτονικά, προκαλεί το γεγονός ότι το ΠΔ επιβάλλει διαφορετικούς όρους δόμησης (κάλυψη, εμβαδόν, ύψος κλπ) σε διαφορετικά οικοδομικά τετράγωνα, οπότε δεν θα είναι ένα ακριβώς ομοιγενές σύνολο, όπως συνηθίζεται σε τέτοιες αναπτύξεις, αλλά προσαρμοσμένο, καθώς τίθεται και όρος να ακολουθηθεί το ανάγλυφο και τα χαρακτηριστικά της περιοχής, οπότε μένει να δούμε τις αρχιτεκτονικές και κατασκευαστικές επιλογές που θα γίνουν αργότερα. Σημειώνεται δε ότι με το ΠΔ γίνεται και καθορισμός του υδατορέματος που βρίσκεται εντός της έκτασης.

Συνολικά, ο προϋπολογισμός του τουριστικού χωριού μαζί με το ξενοδοχείο, που λειτουργεί από το 2016, ανέρχεται σε 120 εκατομμύρια ευρώ. Τα επόμενα βήματα για να εξασφαλίσουν οι επενδυτές άδεια δόμησης περιλαμβάνουν την κατάθεση στις συναρμόδιες υπηρεσίες των υπολοίπων μελετών του έργου. Στο ΠΔ μάλιστα αναφέρεται συγκεκριμένα ότι δεν επιτρέπεται η έκδοση οικοδοµικών αδειών για τη δόµηση των οικοδοµήσιµων χώρων πριν την έγκριση από τις αρµόδιες Υπηρεσίες όλων των µελετών εφαρµογής και πριν την κατασκευή όλων των έργων που προβλέπονται από αυτές (π.χ. τα έργα που θα προβλέπονται από τη µελέτη Ευστάθειας Πρανών και Οδοποιίας και ασφαλή δόµηση των κατοικιών).

Να σημειώσουμε ότι η Mare Village ελεγχόταν αρχικά από ρωσικά κεφάλαια, αλλά από το 2019 έχει περάσει υπό τον έλεγχο Βούλγαρων επενδυτών.

Η συνολική επένδυση και οι ενδιαφέρουσες λεπτομέρειες και ειδικοί όροι

Το γήπεδο το οποίο πρόκειται να αξιοποιηθεί οικιστικά βρίσκεται στη θέση “Κάνιστρο”, Τοπικής Κοινότητας Παλιουρίου του Δήμου Κασσάνδρας, Περιφερειακής Ενότητας Χαλκιδικής, Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας.

Η συνολική έκταση είναι 136.100,83 m2. Η προς πολεοδόμηση έκταση, μετά την
αφαίρεση επιφάνειας 4.483,12 m2 της τμηματικής οριοθέτησης του ρέματος, έχει
επιφάνεια 131.617,71 m2 και βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός ορίων οικισμών προ του 1923, εκτός ορίων οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους, καθώς και εκτός ορίων ΖΟΕ. Βρίσκεται όμως εντός της θεσμοθετημένης περιοχής ανεύρεσης Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμηση (ΠΕΠΔ – ΠΕΡΠΟ), σύμφωνα με το ΣΧΟΟΑΠ της Δημοτικής Ενότητας Παλλήνης του Δήμου Κασσάνδρας.

Η προς πολεοδόμηση έκταση βρίσκεται σε απόσταση 3,5Km από την επαρχιακή οδό (Ν. Σκιώνη – Παλιούρι – Κρυοπηγή – Άθυτος) Κύκλωμα Κασσάνδρας. Η προσέγγιση από την επαρχιακή οδό (Κύκλωμα Κασσάνδρας) γίνεται με την αγροτική οδό, που εφάπτεται στο δυτικό όριο του οικοπέδου.

Το έργο αφορά στη δημιουργία οικισμού παραθεριστικής κατοικίας σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία για τις Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ). Ο πληθυσμός του οικισμού υπολογίζεται σε 410 άτομα, και θα περιλαμβάνει:

α. Τα ΟΤ των κατοικιών, όπου η επιτρεπόμενη χρήση θα είναι η αμιγής κατοικία.

β. Τα ΟΤ κοινόχρηστων λειτουργιών – δραστηριοτήτων χωροθετούνται στον Τομέα Ι και
περιλαμβάνει χώρους για κοινωφελείς εγκαταστάσεις ήτοι: εκκλησία, αναψυκτήριο – χώρο συγκέντρωσης, καταστήματα εμπορίου – υπηρεσιών, ανοιχτό κολυμβητήριο και αθλητικές εγκαταστάσεις.

γ. Χώρους κοινοχρήστου πρασίνου που εκτείνονται σε όλη την έκταση του οικισμού.

δ. Δρόμους κυκλοφορίας οχημάτων, δρόμους ήπιας κυκλοφορίας, χώρους στάθμευσης και
πεζοδρόμους που ενοποιούν τους χώρους πρασίνου σχηματίζοντας “πράσινο” δίκτυο.

Τεχνική υποδομή που θα περιλαμβάνει:
ε1. Δίκτυο υδροδότησης .
ε2. Δίκτυο για την συγκέντρωση των ομβρίων και την διοχέτευσή τους προς το οριοθετημένο ρέμα, που διέρχεται περίπου από το μέσο της έκτασης του παραθεριστικού οικισμού.
ε3. Δίκτυο αποχέτευσης ακαθάρτων και την διοχέτευσή τους μέσω εσωτερικού δικτύου ακαθάρτων στην εγκατάσταση επεξεργασίας λυμάτων (ΕΕΛ) της εταιρείας MED SEA HEALTH Α.Ε., η οποία χωροθετείται στο όμορο γήπεδο για την κάλυψη αναγκών ξενοδοχειακής μονάδας.
ε4. Δίκτυο ήλεκτροδότησης που θα αποτελείται από γραμμή μέσης τάσης από το υφιστάμενο δίκτυο μέχρι τον οικισμό, μετασχηματιστές που θα τοποθετηθούν σε κοινόχρηστους χώρους και δίκτυο χαμηλής τάσης εντός του οικισμού.
ε5. Δίκτυο τηλεφωνοδότησης.

Πολεοδομικός κανονισμός
Οι αιτούμενες χρήσεις γης είναι με βάση το Π.Δ. 23.2.1987(Δ΄166):

  • Αμιγής κατοικία (όπως ορίζεται στο άρθρο 2) για τα οικοδομικά τετράγωνα των οικοπέδων – κατοικιών
  • Τοπικό κέντρο (όπως ορίζεται στο άρθρο 4) για την κάλυψη των αναγκών της συγκεκριμένης οικιστικής μονάδας.
  • Κοινωνικές εξυπηρετήσεις (όπως ορίζεται στο άρθρο 10)
  • Ελεύθεροι χώροι – αστικό πράσινο (όπως ορίζεται στο άρθρο 9)

Όροι δόμησης – Τομείς όρων δόμησης
Υπάρχουν διακεκριμένοι τομείς όρων δόμησης. Ολόκληρος ο οικισμός δεν έχει τους ίδιους όρους δόμησης.
Αρτιότητα: 800 m2
Πρόσωπο : 25m
Μέγιστη κάλυψη: 50%
Συντελεστής Δόμησης : 0,15 επί της συνολικής έκτασης
Μέγιστο ύψος: για τα ΟΤ αμιγούς κατοικίας: 7,50m.
Επιβάλλεται η δημιουργία μίας θέσης στάθμευσης ανά κατοικία εντός του οικοπέδου.

Δίκτυο ύδρευσης: Η αναγκαία ποσότητα νερού για κατανάλωση αστικής χρήσης θα
εξασφαλισθεί από το Δήμο Κασσάνδρας

Δίκτυο αποχέτευσης ακαθάρτων:

α) Κύρια λύση: προβλέπεται η κατασκευή
αποχετευτικού δικτύου εντός του οικισμού και εν συνεχεία μεταφορά στην
εγκατάσταση επεξεργασίας λυμάτων (ΕΕΛ) που θα κατασκευαστεί σε όμορο γήπεδο
της εταιρείας MED SEA HEALTH A.E., με δυναμικότητα εξυπηρέτησης 1.400 ατόμων,
σύμφωνα με το από 2.8.2014 Μνημόνιο συνεργασίας της εταιρείας MARE VILLAGE A.E.
και της MED SEA HEALTH A.E.

Εναλλακτική πρόταση: και μόνο σε περίπτωση αδυναμίας κατασκευής της ΕΕΛ στο
γήπεδο της εταιρείας MED SEA HEALTH A.E., τότε θα κατασκευαστεί ΕΕΛ εντός της
προς πολεοδόμηση έκτασης. Στην περίπτωση αυτή, ως ενδιάμεση προσωρινή λύση
προβλέπεται η κατασκευή στεγανών δεξαμενών για την εξυπηρέτηση των πρώτων
κατοικιών και μέχρι την ανάπτυξη της προς πολεοδόμηση περιοχής σε ποσοστό 25%
του συνόλου των κατοικιών. Τα αστικά λύματα από τις στεγανές δεξαμενές θα
μεταφέρονται με ευθύνη των ιδιοκτητών σε λειτουργούσες εγκαταστάσεις βιολογικού
καθαρισμού του Δήμου Κασσάνδρας

Ειδικοί όροι για την προστασία του περιβάλλοντος

Με την εγκεκριμένη επί Μανιάτη ΑΕΠΟ πέρα από τους όρους που συνήθως επιβάλλονται από τη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης του ΥΠΕΝ, ξεχωρίζουμε στο συγκεκριμένο έργο ορισμένους από αυτούς που επιβλήθηκαν και παρουσιάζουν προκλήσεις και ενδιαφέρον για την εξέλιξη του έργου, όπως:

  • Η οποιαδήποτε φθορά τυχόν δασικής βλάστησης να περιοριστεί στην ελάχιστη
    δυνατή.
  • Η διάταξη των επιμέρους μονάδων του έργου θα πρέπει να εξασφαλίζει την
    λειτουργικότητα, την καλύτερη δυνατή αξιοποίηση της διαθέσιμης έκτασης και την
    καλύτερη δυνατή προσαρμογή των μονάδων στην τοπογραφία της περιοχής, με
    σκοπό να ελαχιστοποιούνται οι αλλοιώσεις του ανάγλυφου της περιοχής
    επέμβασης. Να ακολουθείται το φυσικό ανάγλυφο και οι φυσικές κλίσεις του
    γηπέδου.
  • Ο πολεοδομικός και αρχιτεκτονικός σχεδιασμός του χώρου και των κτιρίων, να
    συνδυάζεται με τις αρχές του περιβαλλοντικού – βιοκλιματικού σχεδιασμού και να
    ευθυγραμμίζεται με τις αρχές της αειφορίας (π.χ. διαμορφώσεις εδάφους,
    αξιοποίηση ομβρίων υδάτων, εξοικονόμηση και χρήση εναλλακτικών πηγών
    ενέργειας, συλλογή και ανακύκλωση απορριμμάτων κ.λ.π.). Να ληφθούν μέτρα για
    την βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων με στόχο της μείωση των
    εκπομπών C02 και κατά επέκταση την προστασία του περιβάλλοντος, σύμφωνα με
    τους κανονισμούς απόδοσης κτιρίων που εκάστοτε ισχύουν .
  • Όλες οι κτιριακές εγκαταστάσεις και οι λοιπές κατασκευές πρέπει να ακολουθούν
    από ογκολογικής, μορφολογικής και χρωματικής άποψης τα πρότυπα της
    παραδοσιακής οργάνωσης και αρχιτεκτονικής της περιοχής, καθώς και τις αρχές
    της βιοκλιματικής δόμησης σύμφωνα με μελέτη που θα εκπονηθεί με μέριμνα των
    ιδιοκτητών γης και θα έχει υποχρεωτική εφαρμογή για τους οικιστές. Τα κτίρια να
    αναπτυχθούν σε μικρή κλίμακα και να ακολουθούν κατά το δυνατόν τις φυσικές
    κλίσεις του εδάφους, έτσι ώστε η ένταξη τους στο φυσικό ανάγλυφο του εδάφους
    να είναι αρμονική. Το κέλυφος των κτιρίων, θα πρέπει να είναι προσαρμοσμένο στις
    απαιτήσεις του πολεοδομικού και βιοκλιματικού σχεδιασμού και στο φυσικό
    περιβάλλον και οι όποιες κατασκευές σ’ αυτό (καμινάδες – απολήξεις
    κλιμακοστάσιων, πέργκολες – στηθαία κ.λπ.) να είναι ενταγμένες δομικά και
    αισθητικά στο συνολικό σχεδιασμό του κτιρίου.
  • Η διαμόρφωση των υπαίθριων χώρων (επιφάνειες προορισμένες για φύτευση,
    διατήρηση επιφανειακού εδάφους, επιφάνειες και υλικά επίστρωσης) να είναι
    προσαρμοσμένη κατά το δυνατόν στα φυσικά χαρακτηριστικά της προς
    πολεοδόμηση περιοχής στις αρχές του βιοκλιματικού σχεδιασμού και στις ανάγκες
    διατήρησης / βελτίωσης του άμεσου υφιστάμενου περιβάλλοντος. Ειδικότερα, τα
    υλικά και οι κατασκευές των υπαίθριων χώρων πρέπει να ανταποκρίνονται στις
    αντίστοιχες τεχνικές και λειτουργικές απαιτήσεις και να εντάσσονται αρμονικά στο τοπίο. Οι περιβαλλοντικές ιδιότητες των υλικών (π.χ. αναπνοή και διαβροχή
    εδάφους, εμπλουτισμός υπόγειου υδροφόρου, διατήρηση χαμηλότερων
    θερμοκρασιών κατά το καλοκαίρι), των φυτών και των φυτεύσεων, του εδάφους,
    του νερού να ληφθούν υπόψη κατά τον σχεδιασμό των ανοικτών υπαίθριων χώρων.
    Απαγορεύεται οποιαδήποτε ασφαλτόστρωση ή η χρήση σκυροδέματος ως υλικού
    επίστρωσης σε επιφάνειες που δεν εξυπηρετούν τις απόλυτα απαραίτητες
    λειτουργικές ανάγκες του έργου
  • Στο οριοθετημένο ρέμα που διασχίζει την έκταση να διατηρηθεί η φυσική
    βλάστηση, τυχόν αντιστηρίξεις να επενδυθούν με φυσική πέτρα και να διασφαλιστεί
    η ανεμπόδιστη ροή των υδάτων. Η κοίτη του ρέματος διατηρηθεί στην φυσική της
    κατάσταση.
  • Να συνταχθεί φυτοτεχνική μελέτη των κοινοχρήστων χώρων, που να εξασφαλίζει
    την ενοποίηση των χώρων πρασίνου με την δημιουργία δενδροστοιχιών στα
    πεζοδρόμια, εναλλαγή υψηλής και χαμηλής βλάστησης στα πάρκα κ.λπ. Η μελέτη
    αυτή να εκπονηθεί παράλληλα με τις οριστικές μελέτες των έργων υποδομής
    (οδοποιία, σχεδιασμός πεζοδρομίων κ.λπ.) και να εγκριθεί παράλληλα με αυτές
    Ιδιαίτερη προσοχή να δοθεί στα πρανή που θα προκύψουν από την διάνοιξη των
    οδών. Τα είδη των φυτεύσεων να επιλεχθούν κατά το δυνατό από την ενδημική βλάστηση ή από είδη που έχουν δείξει προσαρμοστικότητα στις εδαφοκλιματικές συνθήκες της περιοχής και η χρήση χλοοτάπητα (γκαζόν) να είναι περιορισμένη.