Σαλαμίνος 44 & Σφακτηρίας, Κεραμεικός, Διατηρητέο Κτίριο ανακυρηχθέν από το ΥΠΕΧΩΔΕ το 2011
Σαλαμίνος 44 & Σφακτηρίας, Κεραμεικός, Διατηρητέο Κτίριο ανακυρηχθέν από το ΥΠΕΧΩΔΕ το 2011

Τα άλλοτε «στολίδια» των δρόμων που είχαν χαρακτηριστεί από το Κράτος ως διατηρητέα, έχουν καταλήξει να θυμίζουν εγκαταλελειμμένα κτίρια. Οι ιδιοκτήτες τους είναι επί της ουσίας με δεμένα τα χέρια καθώς δεν έχουν λάβει αποζημιώσεις αλλά ούτε και έχουν θεσπιστεί εδώ και δεκαετίες κίνητρα για εργασίες αποκατάστασης, αναπαλαίωσης, αναστήλωσης και συντήρησης. Την λύση στο χρόνιο πρόβλημα επιχειρεί να δώσει η κυβέρνηση με το αναπτυξιακό πολυνομοσχέδιο που ετοιμάζει και θα θέσει σε διαβούλευση πιθανότατα την επόμενη εβδομάδα. Η χρυσή τομή, έρχεται μέσα από τις διατάξεις για τη δημιουργία και ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, από την οποία δημιουργείται μια αγορά δικαιωμάτων δόμησης με χρηματική αξία.

Το εργαλείο που έχει προτείνει ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Γιώργος Στασινός και αναμένεται να νομοθετήσει η σημερινή κυβέρνηση, δημιουργεί στην πράξη έναν μηχανισμό με τον οποίο θα αποζημιώνονται οι ιδιοκτήτες χωρίς ωστόσο να επιβαρύνεται το Δημόσιο. Μεγαλύτερο πλεονέκτημα δε, αποτελεί η δυνατότητα να είναι επιτέλους εφικτή η ανακαίνιση των περίπου 20.000 διατηρητέων που «ρημάζουν» σε όλη την χώρα. 

Τα χαρακτηρισμένα από τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού διατηρητέα, μεταξύ άλλων, έχουν θεωρητικά την δυνατότητα  μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, κάτι που ωστόσο ήταν στον πάγο διότι δεν είχαν καθοριστεί οι περιοχές υποδοχής συντελεστή. Ίδιο σκηνικό επικρατούσε και με την Τράπεζα Γης που ενώ νομοθετήθηκε ως έννοια και προβλέπει την ανταλλαγή εκτάσεων ή συντελεστή δόμησης από ακίνητα που δεσμεύονται (απολλοτριούμενα κ.λ.π.) – δεν εφαρμόστηκε. 

Σύμφωνα με αποκλειστικές πληροφορίες του economix.gr, η κυβέρνηση έχει υιοθετήσει ήδη την πρόταση του ΤΕΕ για την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, την έχει ενσωματώσει και πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή σε λίγους μήνες. Κατά τις ίδιες πηγές, το γεγονός πως όλες οι σχετικές διαδικασίες θα γίνονται ηλεκτρονικά, αποτελεί και το «καλύτερο» χαρτί, δεδομένου ότι δεν θα μπορεί κανείς να παρέμβει.

Τι προβλέπεται όμως; Με τις προτεινόμενες διατάξεις, πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην «Ψηφιακή Τράπεζα Γης». 

Ειδικότερα:

– Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο υπουργείο.

– Ο τίτλος καταχωρείται στην ΨΤΓ και αποκτά την αξία βάσει τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει.

– Ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε ΖΥΣ και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία, την οποία χρεώνεται ο αγοραστής.

– Το σύστημα αντιστοιχεί ηλεκτρονικά και απρόσωπα τον συντελεστή πωλητών και αγοραστών, κατά προτεραιότητα εντός του ιδίου ή όμορου δήμου.

– Η πλεονάζουσα αξία χρησιμοποιείται για χρηματική ροή. Η αξία που «χρηματοδοτεί» τη λειτουργία της ΨΤΓ δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης κλπ.

Συγκεκριμένα για τα διατηρητέα:

– Ο ιδιοκτήτης διατηρητέου αρχικά λαμβάνει μόνο το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που διαθέτει ώστε να έχει κεφάλαιο κίνησης για να κάνει τις εργασίες που επιθυμεί. Το υπόλοιπο 70% το λαμβάνει με την περάτωση και πιστοποίηση των εργασιών.

– Ο αγοραστής λαμβάνει το συντελεστή που αγόρασε και ο αντίστοιχος συντελεστής διαγράφεται από το ακίνητο προσφοράς. Όλα τα ανωτέρω εκτελούνται με αντίστοιχες εγγραφές στο κτηματολογικό γραφείο ή υποθηκοφυλακείο.

– Οι συναλλασσόμενοι με την ΨΤΓ επιβαρύνονται με ένα ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής προς χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικού ισοζυγίου στο Πράσινο Ταμείο.

Ας υποθέσουμε ότι υπάρχει ένα διατηρητέο στα Πετράλωνα, 300 τ.μ. με τιμή ζώνης τα 1.000 ευρώ. Η αποζημίωση υπολογίζεται στις 300.000. ευρώ. Από αυτά, το 5%, όπως προβλέπεται θα πάει στο Πράσινο Ταμείο για δράσεις. Πρόκειται για ποσό που αντιστοιχεί στις 15.000 ευρώ. Η προκαταβολή που θα λάβει αρχικά ο ιδιοκτήτης είναι 30%, δηλαδή 90.000 ευρώ και τα οποία είναι κεφάλαιο κίνησης για να φτιάξει, υποχρεωτικά, τουλάχιστον την πρόσοψη του διατηρητέου του. Σε δεύτερο χρόνο και αφού ανακαινίσει την πρόσοψη του κτιρίου και γίνει ο απαραίτητος έλεγχος από τον ελεγκτή δόμησης, θα πάρει το υπόλοιπο ποσό της αποζημίωσης που δικαιούται.

Ίδιο πλάνο, προβλέπεται όμως και για τους κοινόχρηστους χώρους. Μάλιστα, οι χρονίζουσες καθυστερήσεις στις αποζημιώσεις που αποτελούν μεγάλο πονοκέφαλο για τα… ταμεία των δήμων, θα δίνονται μέσα από τις αξίες που θα δημιουργήσει η Τράπεζα Γης.