Πηγή Εικόνας: απε - μπε

Της Τέτης Ηγουμενίδη

Για πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας, άγνωστο για πόσο χρονικό διάστημα, κάνουν λόγο στελέχη της κτηματαγοράς, έπειτα από τη δημοσιοποίηση χθες των διευκρινίσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) όσο αφορά την απόφασή του περί αντισυνταγματικότητας του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Συνέπεια αυτού θα είναι η περαιτέρω μείωση της προσφοράς ακινήτων, ενώ η ζήτηση αυξάνεται, καθώς και νέα άνοδος των τιμών στις παλιές και νέες κατοικίες, απρόσιτες και σήμερα στην πλειονότητα των πολιτών.

Ανεπηρέαστες δεν θα μείνουν και μεγάλες επενδύσεις όπως π.χ. το Ελληνικό. Όπως εκτιμάται θα χρειαστεί να αναθεωρήσουν σχεδιασμούς τους καθώς όπως αποφάνθηκε το ΣτΕ «είναι αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστής δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια».

Σύμφωνα με πηγές της αγοράς περί τις 14,5 χιλ. οικοδομικές άδειες βρίσκονται στον αέρα και από αυτές το 90% δεν έχει πάει ελεγκτής δόμησης και άρα κινδυνεύουν να μην υλοποιηθούν.

Την ίδια στιγμή οι χθεσινές ανακοινώσεις του ΣτΕ έφεραν στην επικαιρότητα και το γεγονός ότι στο ανώτατο δικαστήριο εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ, π.χ. υπόσκαφα, διεύρυνση υπογείων γκαράζ και άλλα.

Δεδομένων των παραπάνω πιθανό θεωρείται να κριθεί αναγκαία η εκπόνηση νέου ΝΟΚ ή να γίνουν οι απαραίτητες προσαρμογές από το υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) ενέργειες που χρειάζονται χρόνο.

Την ίδια στιγμή οικονομική ζημιά θα υποστούν όσοι κατασκευαστές έχουν προχωρήσει σε εργολαβικά προσύμφωνα και έχουν πάρει προκαταβολές με βάση οικοδομική άδεια κατά ΝΟΚ και αυτό σημαίνει ότι θα επηρεαστεί και η Golden Visa.

Ως συνέπεια του κλίματος που έχει δημιουργηθεί χειροτερεύει την εικόνα της Ελλάδας στους ξένους επενδυτές, καθώς η υπόθεση ΝΟΚ λειτουργεί σωρευτικά με την απουσία πολεοδομικού σχεδιασμού και Κτηματολογίου συνολικά στη χώρα και άλλων εκκρεμοτήτων π.χ. στη δόμηση στα οικόπεδα εκτός σχεδίου.

Θα πρέπει πάντως να επισημανθεί ότι το ΣτΕ δεν έκρινε αντισυνταγματικά τα περιβαλλοντικά κίνητρα του ΝΟΚ, αλλά τη διαδικασία με την οποία αυτά εφαρμόζονται. Ζητείται δηλαδή η εφαρμογή τους να περάσει μέσα από πολεοδομικό σχεδιασμό δηλαδή από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και όχι μέσω των οριζόντιων διατάξεων του ΝΟΚ.

Το παραπάνω αποτελεί νίκη όσων υποστηρίζουν ότι για να κατασκευαστούν σύγχρονα κτίρια στη χώρα και να μείνουν ακάλυπτοι χώροι είναι αναγκαίο να δοθούν κίνητρα.

Ωστόσο, οι μελέτες για τα ΤΠΣ που αφορούν περίπου το 70% της χώρας μόλις έχουν ανατεθεί στους μελετητές αναδόχους στο πλαίσιο μια μεγάλης μεταρρύθμισης που υλοποιείται από το ΥΠΕΝ και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ). Όμως, τα ΤΠΣ βάσει των πλέον αισιόδοξων εκτιμήσεων για να ολοκληρωθούν και να τεθούν σε εφαρμογή θα περάσουν δύο με τρία χρόνια…

Ειδικότερα, με τις 146, 147, 148, 149/2025 αποφάσεις της Ολομέλειας του ανωτάτου δικαστηρίου και σύμφωνα με τη σχετική ανακοίνωση κρίθηκαν τα εξής:

  1. Το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10 παρ. 1, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25 παρ. 1), με τις οποίες παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτιρίων, δεν αντίκειται, καταρχήν, από μόνο το περιεχόμενο των διατάξεων, στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Τούτο διότι α) η πραγματοποιούμενη δόμηση, δυνάμει της προσαύξησης του συντελεστή δόμησης, δεν παρίσταται προδήλως υπέρμετρη, ώστε να οδηγεί οπωσδήποτε σε ανεπίτρεπτη συνταγματικά επιδείνωση των όρων διαβίωσης και του περιβάλλοντος, ο δε όρος δομήσεως που αναφέρεται στο ύψος δεν συνιστά, από μόνος του, δυσμενή μεταβολή των συνθηκών, β) τα κίνητρα συνοδεύονται από τα αντισταθμίσματα της μείωσης της κάλυψης, της δημιουργίας κτιρίων υψηλής ενεργειακής απόδοσης και της αύξησης των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, τα οποία συνιστούν, κατά κοινή πείρα, ευνοϊκά για το περιβάλλον στοιχεία.
  2. Εντούτοις, τα κίνητρα του ΝΟΚ, λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του ΝΟΚ, αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό. Στον τοπικό σχεδιασμό σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, όπου τα κίνητρα εφαρμόζονται, με τεκμηρίωση της σχετικής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επιστημονικής μελέτης, η οποία καταρτίζεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του σχεδιασμού και λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.

Συνεπώς, το σύστημα των κινήτρων του ΝΟΚ αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. Τούτο όχι, καταρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου των επίμαχων διατάξεων, οι οποίες δεν είναι, κατά τα ανωτέρω, από μόνες τους αντισυνταγματικές, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης.

  1. Οι ρυθμίσεις του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων των οικοδομών θεμιτά θεσπίζονται οριζοντίως με τον Οικοδομικό Κανονισμό, διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Είναι, όμως, αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά, επομένως, πρέπει να προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης.

Αντιθέτως, είναι συνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των έρκερ, δηλαδή αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων, και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης.

Σύμφωνα επίσης με το ΣτΕ «οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει και, πολύ περισσότερο, έχουν ολοκληρωθεί, δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας αυτής. Εντούτοις, άδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024, μπορούν να ακυρωθούν για τον λόγο αυτό, έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας».

Το ανώτατο δικαστήριο διευκρίνισε και τι εννοεί με τον όρο έναρξη οικοδομικών εργασιών: «Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων υπηρεσιών, καθώς αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών».

Η επίμαχη απόφαση του ΣτΕ θα δημοσιοποιηθεί στις αρχές της επόμενης εβδομάδας.