Της Τέτης Ηγουμενίδη
Η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / τ.μ. / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης (εκτός Μ. Βρετανίας) επισημαίνει σε σχετική με τα επαγγελματικά ακίνητα μελέτη της η Εθνική Χρηματιστηριακή και συμπληρώνει:
«Οι υψηλότερες αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την Ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο-μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της Ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των Ευρωπαϊκών.
Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμειακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. Συμπερασματικά, τα ελληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά.
Σύμφωνα με την Εθνική Χρηματιστηριακή η ζήτηση και οι αποδόσεις στις βασικές κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων έχουν ως εξής:
Γραφεία: Υψηλή ζήτηση για ποιοτικά γραφεία (βιοκλιματικά, ενεργειακά αποδοτικά, τεχνολογικά προηγμένα, συμβατά με κριτήρια ESG). Διατηρείται η ζήτηση για παλαιότερα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες. Χαμηλότερη για τα παλαιότερα και μη ανακαινισμένα.
Σημαντικά υψηλότερες είναι οι αποδόσεις (yields) από τα γραφεία στην Αθήνα σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις (εύρος: 6,54% – 6,58%).
Καταστήματα: Ο κλάδος του retail επηρεάζεται από τις πληθωριστικές πιέσεις και τη μείωση της καταναλωτικής δαπάνης. Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές.
Στην Αθήνα παρατηρείται στενό εύρος στη διακύμανση της απόδοσης (5,35% – 5,55%) των καταστημάτων που σε κάθε περίπτωση παρουσιάζει premium έναντι των αγορών Ευρώπη (εκτός της Μεγάλης Βρετανίας) με εύρος 4,03% – 4,59%.
Αποθήκες: Ισχυρή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της περαιτέρω διείσδυσης του e-commerce και της ψηφιοποίησης της εφοδιαστικής αλυσίδας. Η προσφορά για σύγχρονες αποθήκες είναι περιορισμένη. Αυξημένη είναι η ζήτηση και για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους μέσα στα όρια του αστικού ιστού (city logistics και last mile).
Στην Αθήνα η απόδοση στα logistics κινείται μεταξύ 7% και 7,50%, ενώ στις άλλες ευρωπαϊκές πόλεις (εκτός Μεγάλης Βρετανίας) διαμορφώνεται σε 4,19% -5,04%.
Την ίδια στιγμή η Ελλάδα παραμένει μεταξύ των πιο ελκυστικών τουριστικών προορισμών παγκοσμίως και σύμφωνα με την Εθνική Χρηματιστηριακή αναμένεται βελτίωση του τουριστικού προϊόντος με την προσφορά υψηλής ποιότητας υποδομών και την είσοδο νέων ξενοδοχειακών brands.
Στο πλαίσιο της 24ης Prodexpo την προηγούμενη εβδομάδα ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate, αναφέρθηκε στις επενδύσεις σε ξενοδοχεία. Όπως είπε το πρώτο εξάμηνο του 2023 διαμορφώθηκαν σε 320 εκατ. (περίπου το 40% των συνολικών), το 2022 ήταν 400 εκατ. (35% των συνολικών) και το 2021 450 εκατ. (37%). Σημείωσε πως οι θεσμικοί επενδυτές επενδύουν στον κλάδο της φιλοξενίας γιατί εκτιμούν πως θα συνεχίσει την ανοδική πορεία του.
Η πορεία της κτηματαγοράς ωστόσο δεν δημιουργεί κλίμα εφησυχασμού.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος, μιλώντας στην Prodexpo επεσήμανε ότι «υπάρχει ένα καλό momentum τόσο στην Οικονομία όσο και στο real estate», αλλά «χρειάζεται να είμαστε προσεκτικοί. Το πότε αδειάζει και γεμίζει η λίστα των ενδιαφερομένων δεν προλαβαίνουμε να το καταλάβουμε γιατί η κυκλικότητα και η μεταβλητότητα έχει εκτοξευτεί. Ο μεγάλος κίνδυνος των αναπτύξεων περί τα ακίνητα είναι κυρίως το άγνωστο. Είναι τόσες οι εκπλήξεις και τα απρόοπτα ώστε ως εταιρεία έχουμε θεσπίσει ένα σύστημα μηναίο που προσπαθούμε να μαντέψουμε τι θα μας συμβεί…»
Στο ίδιο συνέδριο ο οικονομολόγος, αντιπρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου του Resolute Group, Γεώργιος Κορμάς, ανέφερε πως «η κτηματαγορά έχει αλλάξει, η Ελλάδα έχει καταφέρει να δημιουργήσει ένα θύλακα ασφάλειας σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, ωστόσο, είμαστε μέλος της Ευρώπης και ήδη υπάρχουν φωνές οι οποίες λένε ότι η πράσινη συμφωνία έχει αρχίσει να επηρεάζει σημαντικά το κόστος των κατασκευών. Το μεγάλο στοίχημα είναι η Ελλάδα είναι να συνεχίσει να είναι θύλακας ασφάλειας. Είμαστε αντι – κυκλικοί – είμαστε αντίθετοι από τον κύκλο που βρίσκονται σήμερα πολλές αγορές. Οι ξένες επενδύσεις συνεχίζονται αλλά πρέπει να τονίσω ότι δεν απαραίτητο να έχουμε πάντα επιτυχίες, θέλει προσοχή».
Ο Ερρίκος Αρώνες διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties είπε ότι το 2024 αναμένεται με συγκρατημένη αισιοδοξία. Η εκτίμησή του είναι ότι θα σημειωθεί ηπιότερη άνοδος στις αξίες. Στο περιθώριο της 24ης Prodexpo απαντώντας σε σχετικό ερώτημα έκανε λόγο για υποχώρηση της ζήτησης για ακίνητα το τελευταίο διάστημα, που πάντως συνεχίζει να είναι υψηλότερη από την προσφορά, ενώ σε άλλη αναφορά του υπογράμμισε: «Οι τιμές είναι λογικές, οι αποδόσεις ικανοποιητικές καθώς συνεχίζουμε να είμαστε από τις φθηνότερες αγορές σε σχέση με τις δυτικοευρωπαϊκές χώρες. Ο ανταγωνισμός για την προσέλκυση κεφαλαίων υπάρχει, οι ευκαιρίες για την Ελλάδα είναι προφανείς, αλλά το παράθυρο ευκαιριών δεν θα μείνει για πάντα. Οι θεσμικοί «παίχτες» θα στραφούν στην Ελλάδα μόνο αν καταφέρουμε να τους παρέχουμε προϊόν που θα τους επιτρέψει να αναπτυχθούν».
