Στην ζυγαριά οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, η οποία, να σημειωθεί, εμφανίζεται να μη βιάζεται για την υλοποίηση του σχεδίου της για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και την επέκτασή τους, σε όλη σχεδόν την επικράτεια της χώρας.
Το σχέδιο συνδέεται και με τις αλλαγές στις παραμέτρους υπολογισμού, αλλά και με νέα μείωση του ΕΝ.Φ.Ι.Α, κατά 8% μεσοσταθμικά. Το σχέδιο, το οποίο θα οδηγήσει, στην τελική του φάση, στην πλήρη εξομοίωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς και εν τέλει στην μετάβαση από το σύστημα των αντικειμενικών στο σύστημα των εμπορικών τιμών παραμένει ενεργό, αλλά δεν θα προχωρήσει με τους ρυθμούς που είχε αποφασίσει η κυβέρνηση στις αρχές του τρέχοντος έτους.
Όμως, τα απρόβλεπτα γεγονότα που συνεχώς ανακύπτουν στο μέτωπο της πανδημίας του κορωνοϊού και, ειδικότερα, οι συνεχείς παρατάσεις του lockdown στην Αττική και σε άλλες περιοχές της χώρας, διαφοροποιούν τα αρχικά σχέδια του υπουργείου.
Τα γεγονότα αυτά παρατείνουν τις έκτακτες συνθήκες και τις αβεβαιότητες στην οικονομία, εμποδίζοντας την υλοποίηση του σχεδίου, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που περιγράφει η έκθεση αξιολόγησης της Κομισιόν.
Εφόσον η πανδημία περιοριστεί και αρχίσει σιγά σιγά η επαναφορά της ελληνικής οικονομίας στην κανονικότητα μέσα στο πρώτο εξάμηνο του έτους, το σχέδιο θα επιδιωχθεί να υλοποιηθεί στο μεγαλύτερο μέρος του εντός του 2021, αλλιώς θα εφαρμοστεί με πιο αργούς ρυθμούς, που θα έχουν ως συνέπεια ο απαιτούμενος χρόνος για την ολοκλήρωση όλων των φάσεων του να επιμηκυνθεί κατά πολύ και εν τέλει να αναβληθεί για το έτος 2022.
Τα βήματα του σχεδίου
Σε κάθε περίπτωση, το πρώτο βήμα υλοποίησης του φιλόδοξου αυτού σχεδίου είναι η ανακοίνωση αντικειμενικών τιμών ζώνης σε περίπου 7.000 περιοχές της χώρας, όπου σήμερα δεν ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών αλλά εφαρμόζονται άλλα συστήματα αντικειμενικού προσδιορισμού από τα οποία προκύπτουν πολύ χαμηλές φορολογητέες αξίες. Πρόκειται κατά κύριο λόγο για περιοχές που έχουν αναπτυχθεί οικιστικά ή και τουριστικά αλλά αντιμετωπίζονται φορολογικά ως εκτός σχεδίου και οικισμού. Αποτέλεσμα της ανακοίνωσης των αντικειμενικών τιμών στις περιοχές αυτές θα είναι η σημαντική αύξηση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων και συνακόλουθα η πολύ μεγάλη άνοδος των φόρων που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία στις συγκεκριμένες περιοχές. Στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων να καλύπτει το 98% του πληθυσμού της χώρας!
Το δεύτερο βήμα θα είναι η αναπροσαρμογή και επικαιροποίηση των αντικειμενικών τιμών ζώνης σε όλες τις άλλες περιοχές της χώρας όπου ήδη ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών, ώστε να προσεγγίσουν όσο το δυνατόν περισσότερο τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Η διαδικασία έχει προχωρήσει κατά ένα μεγάλο μέρος από τους πιστοποιημένους εκτιμητές αλλά δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, λόγω των εμποδίων που ανακύπτουν με τα συνεχή και παρατεινόμενα lockdowns.
Το τρίτο και τελικό βήμα, όπως ήδη το έχει καθορίσει η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, θα είναι η δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων και θα οδηγήσει στον εκσυγχρονισμό του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών με την πλήρη ταύτιση φορολογητέων και εμπορικών τιμών, που θα σημάνει ουσιαστικά την αντικατάσταση του όρου της “αντικειμενικής αξίας” με την “εμπορική”.
Αναλυτικά, ο σχεδιασμός της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών για την καθιέρωση ενός νέου σύγχρονου συστήματος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:
Επέκταση του συστήματος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων βάσει των αντικειμενικών τιμών ζώνης, σε χιλιάδες οικισμούς, όπου σήμερα ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών γης και των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Οι οικισμοί αυτοί βρίσκονται εντός των ορίων χιλιάδων Δήμων της χώρας, ακόμη και σε περιοχές του Λεκανοπεδίου Αττικής κυρίως όμως σε παραθαλάσσιες ζώνες της ηπειρωτικής και νησιωτικής χώρας. Στους συγκεκριμένους οικισμούς οι πραγματικές τιμές των ακινήτων όπως διαμορφώνονται με βάση τις συνθήκες της κτηματαγοράς, ανέρχονται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα από τα επίπεδα των φορολογητέων αξιών που προσδιορίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες γης και τις τιμές εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Συνεπώς, από την ένταξη των περιοχών αυτών στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης αναμένονται σημαντικές αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων που βρίσκονται σ’ αυτές τις περιοχές και, συνακόλουθα, υπεραυξήσεις σε δεκάδες φόρους που επιβαρύνουν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές.
Οι τιμές που λαμβάνει σήμερα υπόψη της η Εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος είναι ιδιαίτερα χαμηλές σε σχέση με ό,τι ισχύει για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός αντικειμενικού συστήματος. Η αξία των κτισμάτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος δεν υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης που εφαρμόζεται στις περισσότερες περιοχές της χώρας, αλλά με βάση ένα σύστημα κατά το οποίο λαμβάνονται υπόψη τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου, οι οποίες ονομάζονται τιμές εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Αυτές οι τιμές αφετηρίας οι οποίες είναι καθορισμένες ανά τ.μ. και διαφοροποιούνται ανάλογα με το είδος του κτιρίου (με το εάν πρόκειται για διαμέρισμα, μονοκατοικία, επαγγελματική στέγη κ.λπ.) αυξάνονται ή μειώνονται με την εφαρμογή συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση κτιρίου, όπως το μέγεθος, η ποιότητα κατασκευής, η παλαιότητα και άλλα. Το σύστημα αυτό οδηγεί σε πολύ χαμηλότερη τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική τιμή ζώνης που ισχύει στα όρια του ίδιου δήμου.
Σύμφωνα με πηγές από το υπουργείο Οικονομικών, υπάρχουν συνολικά 7.000 περιοχές εντός σχεδίων πόλεων σε όλη τη χώρα οι οποίες παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός αντικειμενικού συστήματος. Στις περιοχές αυτές παρατηρείται το φαινόμενο πολυτελείς βίλες και άλλα κτίσματα με αγοραίες αξίες πολύ μεγάλες να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν αντικειμενικές τιμές ζώνης.
Σύμφωνα με πρόσφατες δηλώσεις του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα, με την επέκταση της εφαρμογής του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού στις 7.000 περιοχές, το σύστημα αυτό θα καλύπτει πλέον το 98% του πληθυσμού της χώρας.
