Πηγή Εικόνας: Reissaamme from PixabayΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Η αγορά κατοικίας εμφανίζει έντονες διαφοροποιήσεις ανά κατηγορία τιμής. Η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στα χαμηλά ενοίκια και στα οικονομικότερα ακίνητα προς πώληση, ενώ στις υψηλότερες τιμές οι δείκτες ζήτησης υποχωρούν αισθητά.
Αυτό προκύπτει από την ανάλυση που παρουσίασε η Spitogatos με αφορμή τη συμπλήρωση 20 ετών από την ίδρυσή της, η οποία αποτυπώνει τη σχέση ανάμεσα στα διαθέσιμα ακίνητα και στο ενδιαφέρον των χρηστών της πλατφόρμας.
Στην Αττική, η διαφορά μεταξύ των κατηγοριών τιμών είναι ιδιαίτερα έντονη στα ενοίκια. Στα Βόρεια Προάστια, για μισθώματα κάτω των 600 ευρώ, καταγράφονται 21,1 μοναδικές εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και περίπου 282 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Από 600 έως 800 ευρώ οι αντίστοιχοι δείκτες υποχωρούν σε 6,1 και 87,7, ενώ πάνω από τα 1.500 ευρώ περιορίζονται σε 0,5 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 9,1 αναζητήσεις.
Μεγάλες είναι οι αποκλίσεις και ανά περιοχή. Στα Ανατολικά Προάστια, για ενοίκια κάτω των 600 ευρώ, αντιστοιχούν 10,6 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 130,3 αναζητήσεις ανά ακίνητο, ενώ στα Δυτικά Προάστια οι αντίστοιχοι δείκτες είναι 7,5 και 88. Στις περιοχές με αυξημένη ζήτηση στα οικονομικότερα ενοίκια περιλαμβάνονται η Ελευσίνα, το Μαρούσι, το Ηράκλειο, η Παλλήνη και το Χαλάνδρι.
Στις αγοραπωλησίες, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στα ακίνητα έως 250.000 ευρώ. Στα Βόρεια Προάστια αντιστοιχούν 1,7 μοναδικές εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 22,6 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο, στα Ανατολικά Προάστια 1,6 και 20 και στα Δυτικά 1,2 και 13,1. Στις υψηλότερες κατηγορίες τιμών οι δείκτες υποχωρούν αισθητά.
Η Spitogatos συνδέει το ζήτημα και με την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών. Μεταξύ των δυνατοτήτων που αναφέρει είναι οι ανακαινίσεις μικρότερων ή παλαιότερων ακινήτων, η επαναφορά στην αγορά κατοικιών που παραμένουν κλειστές και πιο ευέλικτες λύσεις, όπως ο διαχωρισμός ή οι εναλλακτικές χρήσεις.
Τα στοιχεία παρουσίασαν ο διευθύνων σύμβουλος της Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, και ο διευθυντής λειτουργιών (Chief Operating Officer, COO), Δημήτρης Τσατίρης. Η ανάλυση βασίζεται στις αγγελίες και στις αναζητήσεις της πλατφόρμας. Για τον υπολογισμό της προσφοράς λαμβάνονται υπόψη μοναδικά ακίνητα, αφού αφαιρεθούν καταχωρίσεις που αφορούν το ίδιο ακίνητο ή πολύ παλιές αγγελίες. Η ζήτηση εξετάζεται τόσο με βάση τις μοναδικές αναζητήσεις όσο και τις άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος.
Στη Θεσσαλονίκη η μεγαλύτερη πίεση στα χαμηλά ενοίκια καταγράφεται εκτός κέντρου. Για μισθώματα κάτω των 600 ευρώ, στο υπόλοιπο του νομού αντιστοιχούν 5,9 μοναδικές εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 123,2 αναζητήσεις ανά ακίνητο, έναντι 3,4 και 42,5 στους περιφερειακούς δήμους και 1,9 και 9,6 στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Στις πωλήσεις έως 250.000 ευρώ, οι αναζητήσεις φθάνουν τις 27,9 ανά ακίνητο στο υπόλοιπο του νομού.
Στο ζήτημα της διαφάνειας στην αγορά αναφέρθηκε στην ίδια εκδήλωση ο διευθύνων σύμβουλος της IMS Financial Consulting, Κυριάκος Καμπούρης. Απαντώντας σε σχετικό ερώτημα, ανέφερε χαρακτηριστικά πως για κάθε ακίνητο μπορεί να συνυπάρχουν πέντε διαφορετικές τιμές, η ζητούμενη, η αντικειμενική, εκείνη που προκύπτει από την εκτίμηση της αγοράς, η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο και, τελικά, η πραγματική τιμή στην οποία ολοκληρώνεται η συναλλαγή…
Οι τάσεις αυτές καταγράφονται ενώ οι τιμές των ακινήτων βρίσκονται σε ανοδική τροχιά. Σύμφωνα με την παρουσίαση, η άνοδος επιταχύνεται μετά το 2022 και οι τιμές πλησιάζουν τα προ κρίσης επίπεδα. Σε πραγματικούς όρους, πάντως, με συνυπολογισμό του πληθωρισμού της περιόδου 2012-2026, η Αττική εξακολουθεί να βρίσκεται χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2012.
Ισχυρή παραμένει και η ζήτηση από το εξωτερικό. Σύμφωνα με τη Spitogatos, έχει ενισχυθεί κατά 60,3% από το 2020 και το 2026 αντιστοιχεί στο 20,3% του συνόλου. Το ενδιαφέρον των ξένων απλώνεται περισσότερο εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων, καθώς πέντε από τις δέκα περιοχές με την υψηλότερη διεθνή ζήτηση βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης. Σε αυτές περιλαμβάνονται η Χαλκιδική, οι Κυκλάδες, η Καβάλα, η Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.
Στη χρηματοδότηση, η IMS Financial Consulting καταγράφει αύξηση 34,9% στις συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων των προγραμμάτων «Σπίτι μου», στο οκτάμηνο του 2026, σε 1,835 δισ. από 1,360 δισ. ευρώ. Στη σύγκριση που παρουσίασε η εταιρεία, οι αγοραπωλησίες με στεγαστικό δάνειο αντιστοιχούν στο 23% του συνόλου στην Ελλάδα έναντι 45% στην Ευρώπη.
Η τεχνητή νοημοσύνη (Artificial Intelligence, AI) είναι ένα ακόμη πεδίο στο οποίο η Spitogatos αναμένει αλλαγές τα επόμενα χρόνια. Στην Ελλάδα οι σχετικές εφαρμογές βρίσκονται ακόμη, σύμφωνα με την εταιρεία, σε σχετικά πρώιμο στάδιο. Στις πρώτες χρήσεις περιλαμβάνονται η αναζήτηση μέσω διαλόγου με την πλατφόρμα (conversational search), οι έξυπνες προτάσεις και η καλύτερη αντιστοίχιση (matching) χρηστών και ακινήτων. Άλλες εφαρμογές αφορούν εμπλουτισμένες περιγραφές, μεταφράσεις, βελτίωση φωτογραφιών, αυτόματη επισήμανση χαρακτηριστικών (auto tagging) και εικονική επίπλωση (virtual staging).
Για τους επαγγελματίες, τα εργαλεία αφορούν μεταξύ άλλων περιλήψεις τηλεφωνικών συνομιλιών, αξιολόγηση δυνητικών πελατών, αυτοματοποίηση μέρους της επικοινωνίας και προγνωστική ανάλυση (predictive analysis) για προτάσεις τιμών και παρακολούθηση των τάσεων. Η εταιρεία εκτιμά ότι σε επόμενο στάδιο η αναζήτηση θα λαμβάνει περισσότερο υπόψη τις ανάγκες και τον τρόπο ζωής του χρήστη και ότι μέρος της δημιουργίας αγγελιών και της διαχείρισης μιας συναλλαγής θα μπορεί να αυτοματοποιείται. Κατά τη Spitogatos, η τεχνητή νοημοσύνη δεν θα αντικαταστήσει τον επαγγελματία της αγοράς ακινήτων, αλλά θα ενισχύσει την παραγωγικότητά του.
Στη διάρκεια της 20ετούς πορείας του, ο Spitogatos διεύρυνε σταδιακά τη δραστηριότητά του πέρα από τη δημοσίευση αγγελιών. Το 2009 εξασφάλισε επένδυση 750.000 ευρώ από την Oxygen Capital, ενώ το 2014 εντάχθηκε στον όμιλο Real Web, στον οποίο ανήκει η ιταλική Immobiliare.it. Στη συνέχεια εξαγόρασε το ToSpitiMou.gr και δημιούργησε το Spitogatos Network, ενώ το 2017 λάνσαρε το Indomio, το οποίο επεκτάθηκε σε 10 χώρες. Τα τελευταία χρόνια δημιούργησε το Spitogatos Insights και το 2024 επένδυσε στην IMS Financial Consulting και στη Fortunet Hellas.
