Πηγή Εικόνας: Reissaamme from PixabayΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Στο οκταπλάσιο του ετήσιου διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος τοποθετεί η Ευρωπαϊκή Επιτροπή το βασικό αριθμητικό όριο για να μπορεί μια περιοχή να χαρακτηριστεί υπό στεγαστική πίεση. Με βάση τη νέα πρόταση Κανονισμού για την Προσιτή Στέγη (Affordable Housing Act), αυτό σημαίνει ότι η αντιπροσωπευτική τιμή μιας κατοικίας μέσου μεγέθους αντιστοιχεί σε τουλάχιστον οκτώ χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.
Η πρόταση, που παρουσιάστηκε χθες και δεν αποτελεί ακόμη ισχύον δίκαιο, επιχειρεί να διαμορφώσει κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο για την τεκμηρίωση μέτρων στην αγορά κατοικίας. Στο πεδίο της περιλαμβάνονται περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και στην απόκτηση ή χρήση γης και κατοικιών που δεν αποκτώνται ή δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Δεν θεσπίζει η ίδια τέτοιους περιορισμούς ούτε δίνει στις εθνικές ή τοπικές αρχές αρμοδιότητες που δεν διαθέτουν βάσει του εθνικού δικαίου.
Ο δείκτης τιμής κατοικίας προς εισόδημα (price-to-income ratio) υπολογίζεται ως ο λόγος της αντιπροσωπευτικής τιμής μιας κατοικίας μέσου μεγέθους σε συγκεκριμένη περιοχή προς το αντιπροσωπευτικό διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα. Για να πληροίτε το βασικό κριτήριο, πρέπει να είναι τουλάχιστον 8 και κατά κανόνα να έχει αυξηθεί κατά την περίοδο των τελευταίων 10 ετών για την οποία υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία.
Η απαίτηση της δεκαετούς αύξησης δεν ισχύει όταν ο δείκτης φθάνει ή ξεπερνά το 10. Παραμένει όμως η ανάγκη να εκτιμάται ότι, χωρίς τη λήψη μέτρου, η στεγαστική πίεση δεν είναι πιθανό να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα 3 χρόνια. Στην εκτίμηση εξετάζονται η πληθυσμιακή εξέλιξη, η προσφορά και η ζήτηση κατοικιών.
Οι αξιολογήσεις πρέπει να στηρίζονται σε αντικειμενικά, διαφανή και επαληθεύσιμα στοιχεία και σε ορθές στατιστικές αρχές. Οι αρμόδιες αρχές μπορούν να χρησιμοποιούν και πιο αναλυτικά τοπικά δεδομένα, αρκεί να αποδεικνύουν ότι ο δείκτης που προκύπτει παραμένει συμβατός με τα όρια της πρότασης.
Η εφαρμογή των μέτρων προβλέπεται να είναι γεωγραφικά στοχευμένη. Μπορεί να αφορά έναν δήμο, τμήμα του, μητροπολιτική ή άλλη σαφώς οριοθετημένη περιοχή όπου αποδεικνύεται στεγαστική πίεση και δεν πρέπει να επεκτείνεται σε μεγαλύτερη έκταση από αυτή που είναι αναγκαία. Στο κείμενο αναφέρονται επίσης λειτουργικές αστικές περιοχές, οικιστικές συγκεντρώσεις και αγροτικές περιοχές.
Για να επιβληθούν περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αρκεί, πάντως, μια περιοχή να πληροί τα παραπάνω κριτήρια. Πρέπει να αποδεικνύεται ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα είχε σημαντική αρνητική επίδραση στη στεγαστική αγορά για τουλάχιστον 3 χρόνια πριν από την υιοθέτηση του μέτρου. Όπου υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, θα λαμβάνονται υπόψη και τα δεδομένα του Κανονισμού 2024/1028.
Η κύρια κατοικία του οικοδεσπότη (host) εξαιρείται από περιορισμούς που θεσπίζονται αποκλειστικά για λόγους προστασίας της προσιτότητας και της διαθεσιμότητας κατοικίας. Στο πεδίο του Κανονισμού εντάσσονται, επομένως, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων που δεν αποτελούν την κύρια κατοικία του προσώπου που τα διαθέτει.
Τα μέτρα πρέπει να προσαρμόζονται στις μορφές δραστηριότητας που, λόγω κλίμακας, συχνότητας ή εμπορικού χαρακτήρα, είναι πιθανότερο να αφαιρούν κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά. Η αιτιολογία αναφέρει ενδεικτικά τον αριθμό των κατοικιών που προσφέρει ένας οικοδεσπότης και τη συχνότητα της δραστηριότητας, χωρίς να προβλέπεται συγκεκριμένο αριθμητικό όριο ακινήτων.
Ανάλογη τεκμηρίωση για την προηγούμενη 3ετία απαιτείται και για παρεμβάσεις στην απόκτηση ή χρήση γης και κατοικιών για σκοπούς άλλους από την κύρια κατοικία. Η αρμόδια αρχή πρέπει και σε αυτή την περίπτωση να αποδεικνύει σημαντική αρνητική επίδραση στη στεγαστική αγορά.
Η πρόταση απαιτεί σε κάθε περίπτωση να εξετάζεται αν υπάρχει λιγότερο περιοριστικό μέτρο που μπορεί να επιτύχει εξίσου αποτελεσματικά το ίδιο αποτέλεσμα μέσα σε εύλογο χρόνο. Για την απόκτηση ή χρήση ακινήτων η αιτιολογία αναφέρει ως εναλλακτικές προς απόλυτες απαγορεύσεις ποσοτικά όρια, διατήρηση υφιστάμενων δικαιωμάτων, εξαιρέσεις για την αποφυγή υπέρμετρης επιβάρυνσης και φορολογικά κίνητρα.
Στα παραδείγματα που καταγράφονται περιλαμβάνονται ακόμη η διατήρηση προσιτών κατοικιών για ιδιοκατοίκηση ή για συγκεκριμένες κατηγορίες νοικοκυριών, όπως αγοραστές πρώτης κατοικίας και νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, δηλώσεις της προβλεπόμενης χρήσης πριν από την αγορά και περιορισμοί στις αλλαγές χρήσης από κατοικία σε εμπορική ή επαγγελματική χρήση. Πρόκειται για ενδεικτικές δυνατότητες και όχι για μέτρα που επιβάλλονται από τον ίδιο τον Κανονισμό.
Ιδιαίτερες προβλέψεις υπάρχουν για τα μακροχρόνια κενά ακίνητα. Στην αξιολόγηση μπορεί να λαμβάνονται υπόψη ο αριθμός κατοικιών που διαθέτει ο ίδιος ιδιοκτήτης στην περιοχή, η διάρκεια της μη κατοίκησης και η απόκτηση από νομικά πρόσωπα. Εξαιρούνται περιπτώσεις όπου το ακίνητο παραμένει κενό για λόγους όπως προσωρινή απουσία για εργασία, εκπαίδευση ή κατάρτιση, λόγοι υγείας, εκκρεμής κληρονομική διαδικασία, νομικό κώλυμα ή ακαταλληλότητα του ακινήτου.
Όροι που συνδέονται με την απόκτηση ακινήτου μπορούν να εφαρμόζονται μόνο σε ακίνητα που αποκτώνται μετά την έναρξη εφαρμογής του συγκεκριμένου μέτρου. Αν επηρεάζονται υφιστάμενες νόμιμες καταστάσεις, πρέπει να προβλέπονται κατάλληλες μεταβατικές ρυθμίσεις.
Η διάρκεια των μέτρων δεν μπορεί να ξεπερνά τα 5 χρόνια. Παράταση επιτρέπεται μετά από επανεξέταση και εφόσον εξακολουθούν να πληρούνται οι προϋποθέσεις, με την πρώτη επανεξέταση να γίνεται μέσα σε 5 χρόνια από την υιοθέτησή τους. Αν οι όροι πάψουν να συντρέχουν, το μέτρο πρέπει να αποσύρεται χωρίς αδικαιολόγητη καθυστέρηση.
Πριν από την έναρξη ισχύος μιας παρέμβασης πρέπει να δημοσιοποιούνται οι αξιολογήσεις στις οποίες στηρίζεται, η ακριβής γεωγραφική περιοχή και η διάρκειά της. Φυσικά και νομικά πρόσωπα που επηρεάζονται θα έχουν πρόσβαση σε δικαστικό έλεγχο, με δυνατότητα να αμφισβητήσουν και τις αξιολογήσεις της αρμόδιας αρχής.
Άμεσες ή έμμεσες διακρίσεις μεταξύ πολιτών κρατών-μελών λόγω εθνικότητας δεν επιτρέπονται. Το ίδιο ισχύει για νομικά πρόσωπα ως προς το κράτος μέλος εγκατάστασής τους.
Με τη σημερινή διατύπωση της πρότασης, μέτρα που θα έχουν υιοθετηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Κανονισμού δεν θα υπάγονται αυτομάτως στο νέο πλαίσιο. Οι αρμόδιες αρχές θα μπορούν, ωστόσο, να επιλέξουν την επανεξέτασή τους βάσει των νέων κανόνων.
Στην αιτιολογία η Επιτροπή αναγνωρίζει ότι οι περιορισμοί στη ζήτηση δεν αρκούν για τη μακροπρόθεσμη αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Η πρόταση συνοδεύεται από Σύσταση για μέτρα αύξησης της προσφοράς στις περιοχές υπό στεγαστική πίεση, με αναφορές μεταξύ άλλων σε νέες κατασκευές, επαναφορά κενών κατοικιών σε χρήση, ανακαινίσεις, καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και μετατροπή μη οικιστικών κτιρίων σε κατοικίες.
Η δημόσια διαβούλευση του 2025 για το ευρύτερο Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγη (European Affordable Housing Plan) συγκέντρωσε 13.330 απαντήσεις. Για τη συγκεκριμένη πρωτοβουλία, από 6 Μαρτίου έως 3 Απριλίου 2026, υποβλήθηκαν 617 συνεισφορές στην πρόσκληση υποβολής στοιχείων και 303 απαντήσεις στο στοχευμένο ερωτηματολόγιο.
Η αρχική αξιολόγηση επιπτώσεων είχε λάβει αρνητική γνώμη από το Συμβούλιο Ρυθμιστικού Ελέγχου στις 5 Ιουνίου 2026. Μετά την ουσιαστική αναθεώρησή της έλαβε θετική γνώμη με επιφυλάξεις στις 17 Ιουλίου.
Αν εγκριθεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο, ο Κανονισμός θα τεθεί σε ισχύ την 20ή ημέρα μετά τη δημοσίευσή του στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και θα είναι άμεσα εφαρμοστέος σε όλα τα κράτη μέλη.
