Πηγή Εικόνας: απε - μπεΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Η Αθήνα συγκαταλέγεται στις ευρωπαϊκές πόλεις με την υψηλότερη χρήση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ωστόσο η ένταση της δραστηριότητας αυτής δεν συνοδεύεται από αντίστοιχα υψηλή οικονομική απόδοση.
Παρά τον μέσο όρο των 86,3 διανυκτερεύσεων ετησίως ανά κατάλυμα, το μέσο ετήσιο εισόδημα στην πρωτεύουσα διαμορφώνεται στα 8.796 ευρώ, από τα χαμηλότερα μεταξύ των ευρωπαϊκών μητροπόλεων.
Η εικόνα αυτή αναδεικνύει μια βασική αντίφαση της αθηναϊκής αγοράς.Υψηλή πληρότητα, αλλά περιορισμένη κερδοφορία. Η Αθήνα λειτουργεί ως αγορά υψηλού όγκου και έντονου ανταγωνισμού τιμών, γεγονός που πιέζει τους ιδιοκτήτες να επιδιώκουν τη μεγιστοποίηση της πληρότητας αντί της αύξησης των τιμών, ενώ την ίδια στιγμή η επιβάρυνση στο οικιστικό απόθεμα είναι δυσανάλογα μεγάλη.
Σε απόλυτους αριθμούς, η Αθήνα εμφανίζεται ως μια «μεσαία» αγορά, με 13.274 ενεργές καταχωρίσεις, καταλαμβάνοντας θέση στο κάτω μισό της ευρωπαϊκής κατάταξης και απέχοντας σημαντικά από πόλεις όπως το Λονδίνο (96.182) και το Παρίσι (95.461).
Ωστόσο, όταν η ανάλυση μεταφέρεται στην πυκνότητα των καταλυμάτων, η εικόνα αλλάζει. Με περίπου 20 καταχωρίσεις ανά 1.000 κατοίκους, η ελληνική πρωτεύουσα ξεπερνά το Λονδίνο, τη Βαρκελώνη και τη Ρώμη, προσεγγίζοντας επίπεδα πόλεων που έχουν συνδεθεί διεθνώς με φαινόμενα υπερτουρισμού.
Η σύγκριση με τη Λισαβόνα, όπου η πυκνότητα φτάνει τις 46,7 καταχωρίσεις ανά 1.000 κατοίκους, δείχνει ότι υπάρχει θεωρητικά περιθώριο περαιτέρω αύξησης. Όμως, τα στοιχεία υποδεικνύουν ότι η Αθήνα βρίσκεται ήδη σε ζώνη έντονης δομικής πίεσης, καθώς το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι ο συνολικός αριθμός των Airbnb, αλλά το ποσοστό του οικιστικού αποθέματος που διατίθεται στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Τα δεδομένα αυτά παρουσιάστηκαν στο Short Stay Athens Conference 2026, στο πλαίσιο έρευνας της Prosperty.
Στο κέντρο της Αθήνας καταγράφονται 3.044 ενεργές καταχωρίσεις, γεγονός που παραπέμπει σε εξαιρετικά υψηλή πυκνότητα. Η μέση ημερήσια τιμή των 142 ευρώ είναι σημαντικά υψηλότερη από τον μέσο όρο της πόλης, επιβεβαιώνοντας ότι το κέντρο λειτουργεί ως μηχανή τουριστικής υπεραξίας.
Ιδιαίτερα η Πλάκα, με 906 καταχωρίσεις, αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα μετατροπής ιστορικών γειτονιών σε σχεδόν μόνο λειτουργικούς τουριστικούς θύλακες. Παρόμοια εικόνα καταγράφεται στο Εμπορικό Τρίγωνο και στο Κουκάκι, όπου η βραχυχρόνια μίσθωση κυριαρχεί, σε αντίθεση με περιοχές όπως το Κολωνάκι και τα Εξάρχεια, όπου η μακροχρόνια κατοικία εξακολουθεί να διατηρεί ισχυρή παρουσία. Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία νησίδων πλήρους τουριστικοποίησης, με διαφορετικές επιπτώσεις από γειτονιά σε γειτονιά.
Διαφορετική δυναμική παρουσιάζει η Θεσσαλονίκη, η οποία, σύμφωνα με την ίδια έρευνα, βρίσκεται σε φάση ανάπτυξης και ωρίμανσης. Με 4.606 ενεργές καταχωρίσεις, αριθμό μεγαλύτερο από το σύνολο του κέντρου της Αθήνας, αλλά με χαμηλότερη μέση ημερήσια τιμή (87 ευρώ), η αγορά της συμπρωτεύουσας εμφανίζει αυξανόμενη ζήτηση χωρίς ακόμη την ένταση πίεσης που καταγράφεται στην Αθήνα. Η πληρότητα παραμένει χαμηλότερη, με υψηλότερες επιδόσεις στην περιοχή Παύλου Μελά (38,4%), ενώ τα στοιχεία δείχνουν σταδιακή επέκταση της ζήτησης προς τις δυτικές συνοικίες.
Στον αντίποδα, τα νησιά του Αιγαίου συνιστούν τη μεγαλύτερη περιφερειακή αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα, με 24.946 ενεργές καταχωρίσεις. Σε πολλές νησιωτικές περιοχές, όπως η Σαντορίνη, η Μύκονος και η Πάρος, η βραχυχρόνια μίσθωση υπερκαλύπτει τη μακροχρόνια κατοικία. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει τον δομικό χαρακτήρα του στεγαστικού προβλήματος στα νησιά, όπου ο τουρισμός έχει καταστεί ο κυρίαρχος χρήστης του οικιστικού αποθέματος.
Στο ίδιο συνέδριο, ο Camilo Schmid Rivas, Research Analyst της AirDNA, επισήμανε ότι από το 2023 και μετά, ενώ οι μεσογειακές αγορές σημειωσαν επιβράδυνση η Ελλάδα συνεχίζει να αναπτύσσεται, κοντεύοντας να καταστεί η έκτη μεγαλύτερη αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ευρώπη, με περισσότερες από 130.000 ενεργές καταχωρίσεις, ξεπερνώντας την Κροατία. Η προσφορά κορυφώθηκε το 2025, προσεγγίζοντας τις 160.000 καταχωρίσεις, πριν από μια εποχική υποχώρηση στο τελευταίο τρίμηνο του έτους.
Αναφερόμενος στις προοπτικές, σημείωσε ότι η ζήτηση για το καλοκαίρι του 2026 διαμορφώνεται ισχυρή, κυρίως τον Ιούλιο και τον Αύγουστο, με τα πολυτελή ακίνητα να οδηγούν την ανάπτυξη. Παράλληλα, μεγάλα γεγονότα, όπως οι συναυλίες των Iron Maiden και Metallica στην Αθήνα, έχουν ήδη προκαλέσει αυξήσεις κρατήσεων από 40% έως 80% γύρω από τις ημερομηνίες διεξαγωγής τους.
