Πηγή Εικόνας: απε - μπεΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Στη φάση των δύο τιμών πώλησης περνά σταδιακά σημαντικό τμήμα της αγοράς των παλαιών ακινήτων, την «επίσημη» και την τιμή της «άμεσης πώλησης».
Στην εκτίμηση αυτή έχει καταλήξει ο επιχειρηματίας και αναλυτής Ηλίας Παπαγεωργιάδης βάσει των στοιχείων του 5ου Βαρόμετρου της Αγοράς Ακινήτων, τα οποία στηρίζονται στην έρευνα της Μονάδας Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, με διευθυντή τον επίκουρο καθηγητή Γιώργο Σιάκα.
Την πρώτη τιμή, την «επίσημη», θα ζητάει το μεγαλύτερο τμήμα της αγοράς. Σε αυτή θα γίνονται λιγότερες συναλλαγές, όμως, αυτή θα καταγράφεται στα επίσημα στοιχεία, αυτή θα βλέπουμε στις περισσότερες αγγελίες κλπ. Με βάση αυτή την τιμή, σύμφωνα με τον ίδιο, διαμορφώνεται σε μεγάλο βαθμό η εικόνα που αποτυπώνεται στους δείκτες. Και αυτό δεν είναι πάντα καλός σύμβουλος…
Τη δεύτερη τιμή, την τιμή της «άμεσης πώλησης» (ή ρευστοποίησης) θα προσφέρουν οι περισσότεροι αγοραστές και θα αρνούνται οι περισσότεροι πωλητές, με εξαίρεση αυτούς που πραγματικά θα βιάζονται να πουλήσουν.
Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, ως και το 2024, συνήθως, η τιμή ρευστοποίησης ήταν ίδια με την επίσημη τιμή πώλησης, ή είχε μικρή απόκλιση.
Πέρσι περάσαμε στη φάση όπου οι περισσότεροι αγοραστές δεν βιάζονται να αγοράσουν και οι περισσότεροι πωλητές δεν βιάζονται να πουλήσουν.
«Πλέον πάμε και στο επόμενο βήμα, των παράλληλων κόσμων και τιμών, όπου πχ ο μεσίτης θα σου δίνει την τιμή που όντως θα μπορείς να πουλήσεις γρήγορα και αυτή θα είναι χαμηλότερη από αυτή που βλέπεις στις αγγελίες» επισημαίνει ο ίδιος διευκρινίζοντας, όμως, ότι δεν υπάρχει «ένα μέτρο για όλους» και οι εξαιρέσεις εδώ θα είναι:
Τα παλιά ακίνητα σε περιοχές με μεγάλη έλλειψη προσφοράς.
Τα παλιά ακίνητα σε περιοχές με έλλειψη νεόδμητων.
Τα παλιά ακίνητα με τιμή ως 150.000 και (υπό προϋποθέσεις) 200.000 ευρώ, που δεν είχαν υπερτιμηθεί για να πουληθούν με το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου 2». Δηλαδή αν κάτι είχε 130.000 και ο ιδιοκτήτης προσπάθησε να το πουλήσει με 200.000, μάλλον δεν πουλήθηκε και η τιμή του θα πέσει για να γίνει πράξη. Αν όμως το ακίνητο αυτό βγει στην αγορά με πχ 135.000, μάλλον θα κρατήσει την τιμή.
Αναφορικά με τα νεόδμητα η κατάσταση περιγράφεται ως εξής:
Έχουν το δικό τους κοινό. Οι άδειες μειώθηκαν. Οι επιφάνειες των αδειών μειώθηκαν πολύ περισσότερο. Οι τιμές τους σε πολλές περιοχές είναι κοντά σε αυτές των παλιών, ανακαινισμένων και μη. Όταν είναι σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, δεν είναι μεγάλες μεζονέτες και είναι σωστά τιμολογημένα, πωλούνται γρήγορα. Όταν υπάρχουν υπερβολές, ήδη η αγορά άρχισε να τις διορθώνει.
Υπενθυμίζεται πως σύμφωνα με τα σημαντικότερα στοιχεία του 5ου Βαρόμετρου της Αγοράς Ακινήτων που έχει παρουσιάσει το economix:
- Η διαφορά ανάμεσα σε νεόδμητο και παλιό διαμέρισμα θα πρέπει να είναι 25 – 30%. Οι πρώτες συναλλαγές της χρονιάς στην Αττική σε ποσά άνω των 200.000 ευρώ δείχνουν να επιβεβαιώνουν αυτή την τάση.
- Οι πωλητές είναι πλέον σχεδόν διπλάσιοι από τους πραγματικούς αγοραστές.
Μπορεί ονομαστικά αγοραστές να δηλώνουν 19 στους 100 πολίτες και πωλητές οι 8 στους 100, όμως αν δούμε πόσοι αγοραστές θέλουν να αγοράσουν «τώρα, σε 6 ή 12 μήνες», τότε το 19% γίνεται 4,37% = περίπου το μισό από το 8% των πωλητών.
- Το Στεγαστικό πρόβλημα παραμένει πολύ μεγάλο.
- Το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» ανέβασε τις τιμές πώλησης και ενοικίασης των ακινήτων». Ο κ. Παπαγεωργιάδης υποστηρίζει αυτή την άποψη από το Νοέμβριο του 2024.
Το προφίλ του αγοραστή ακινήτου το 2026.
Τον Ιανουάριο του 2026 το 61% όσων δηλώνουν αγοραστές είναι γυναίκες. Όπως σημειώνεται, διαχρονικά, οι γυναίκες έχουν τον πρώτο ρόλο στο θέμα της ιδιοκτησίας, στην Ελλάδα και διεθνώς.
Το 56% των ερωτώμενων δηλώνει ότι έχει «καλή» οικονομική κατάσταση και το 22% δηλώνει ότι έχει «πολύ καλή». Αυτά τα ποσοστά είναι περίπου τα ίδια και στις προηγούμενες έρευνες (μόνο οι έχοντες «μέτρια» οικονομική κατάσταση αυξήθηκαν από το 16% του Νοεμβρίου 2024 στο 21% σήμερα).
Περίπου 4 στους 5 αγοραστές δηλώνουν πως είναι άνετοι οικονομικά, κάτι που συμβαδίζει και με τα ποσοστά αυτών που έχουν καλές σπουδές (στοιχείο που σύμφωνα με τους ειδικούς είναι ένδειξη μεγαλύτερου διαθέσιμου εισοδήματος).
Με βάση την ανάλυση των στοιχείων συνήθως δεν βρίσκουμε στην Ελλάδα πολλά ακίνητα που να αρέσουν πραγματικά στους αγοραστές, για πολλούς και διάφορους λόγους. Έτσι πάμε στο δεύτερο χαρακτηριστικό: Οι περισσότεροι αγοραστές αναζητούν την τιμή που θεωρούν σωστή.
Κάτι που «κουμπώνει» και με το εύρημα για το πόση πρέπει να είναι η διαφορά τιμής νεόδμητου και παλαιού ακινήτου, για να επιλέξει κάποιος το παλιό και η πλειοψηφία είπε 30%.
Με δεδομένο ότι σε πολλές περιοχές της Ελλάδας η απόκλιση ενός παλιού σπιτιού (που θα ανακαινιστεί) με ένα νεόδμητο είναι πλέον κάτω από 20%, το μήνυμα του Βαρομέτρου είναι ξεκάθαρο: Με εξαίρεση περιοχές με τεράστια έλλειψη προσφοράς ακινήτων, για τα υπόλοιπα παλιά σπίτια θα χρειαστεί «πιο προσεκτική τιμολόγηση» για να γίνουν πωλήσεις.
Διαφορετικά, οι περισσότεροι αγοραστές δεν θα βιαστούν να αγοράσουν…
Το προφίλ του πωλητή ακινήτου το 2026
Μόλις πριν 20 μήνες το Βαρόμετρο έδειξε ότι η οικονομική κατάσταση των πωλητών ακινήτου στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη ήταν η εξής: Κακή 7%,
Μέτρια 36%, Καλή 34%, Πολύ καλή 23%.
Τον Ιανουάριο του 2026 η σύνθεση των πωλητών είναι εντελώς διαφορετική: Κακή 3%, Μέτρια 20%, Καλή 66%, Πολύ καλή 11%.
Με άλλα λόγια βασικό χαρακτηριστικό όσων θέλουν να πουλήσουν ακίνητο και έχουν οικονομική άνεση είναι ότι δεν βιάζονται. Ψάχνουν την τιμή που έχουν στοχεύσει και η οποία συνήθως είναι αρκετά μεγάλη.
