Με τρεις ταχύτητες κινείται η αγορά των γραφείων, τάση που αναμένεται να συνεχιστεί φέτος και του χρόνου, με περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, σταθεροποίηση για τα παλαιότερα σε καλή θέση και ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα, ανεξάρτητα θέσης.
Τις παραπάνω εκτιμήσεις διατυπώνει η Geoaxes (πιστοποιημένη Εταιρεία Εκτιμητών Ακινήτων) στην ανάλυσή της για την πορεία των γραφειακών χώρων το πρώτο τρίμηνο του 2023 προσδιορίζοντας τα χαρακτηριστικά των διαφορετικών ταχυτήτων ως εξής:
Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6%.
Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ /τμ/μήνα με αποδόσεις 7%.
Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ /τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8%.
Σύμφωνα με την Geoaxes «οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες θα συνεχιστούν εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.
Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πουλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό.
Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές. Η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 2019-2022 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μην συνεχιστεί στον ίδιο ρυθμό καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο επιχειρηματικό κλίμα, τα μακροοικονομικά της ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.α.) παραμένουν προβληματικά.»
Αναφορικά με την πορεία των μισθωμάτων η Geoaxes σημειώνει ότι οι αυξήσεις είναι σαφώς πιο συγκρατημένες το 1ο τρίμηνο 2023 σε σχέση με ένα χρόνο πριν, για τα τυπικά, μέσης ηλικίας ακίνητα, επί βασικών οδικών αξόνων και στο κέντρο της Αθήνας.
Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές της μελέτης, Σύνταγμα, Κολωνάκι, Λ. Κηφισίας, Λ. Μεσογείων, Λ. Βουλιαγμένης και Λ. Συγγρού, διαπιστώθηκε πολύ μικρή αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, γεγονός που πιθανόν να αποτελεί προπομπό σταθεροποίησης – ύφεσης.
Η συγκεκριμένη κατηγορία γραφείων αποτελεί την μεγάλη πλειοψηφία του γραφειακού αποθέματος της Αττικής και απέχει από τα λίγα νεόδμητα και σύγχρονα, πράσινα κτίρια που εισήλθαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια και καταγράφουν ενοίκια στην περιοχή των 30 – 35 ευρώ/τμ/μήνα.
Αναλυτικότερα για τη συντριπτική πλειοψηφία των γραφείων:
Αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες:
Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (1,75% από 10,30 σε 10,48 ευρώ/τμ/ μήνα) ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (1,52% από 9,21 σε 9,35 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (1,39% από 11,53 σε 11,69 ευρώ/ τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (1,04% από 9,61 σε 9,71 ευρώ/τμ/μήνα).
Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.
Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας:
Στο κέντρο της Αθήνας, η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 0,63% (από 14,29 ευρώ/τμ/μήνα σε 14,38 ευρώ/τμ/μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου 1,04% (από 19,29 σε 19,49 ευρώ/ τμ/μήνα).
Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες:
Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (0,66% από 7,61 σε 7,66 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Κηφισίας (0,65% από 10,78 σε 10,85 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (0,62% από 8,03 σε 8,08 ευρώ/τμ/ μήνα) και ο άξονας της Λ. Μεσογείων (0,48% από 8,39 σε 8,43 ευρώ/τμ/μήνα).
Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης:
Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2022 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (1,45% από 10,31 σε 10,46 ευρώ/τμ/μήνα) έπονται, με το ίδιο ποσοστό αύξησης το Κολωνάκι (1,37% από 13,10 σε 13,28 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (1,37% από 8,05 σε 8,16 ευρώ/τμ/ μήνα) στη συνέχεια ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (1,28% από 9,39 σε 9,51 ευρώ/τμ/μήνα) και τέλος ο άξονας της Λ. Μεσογείων (1,10% από 8,17 σε 8,26 ευρώ/τμ/μήνα).
Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.
Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης:
Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2022 παρουσιάζουν η περιοχή του Κολωνακίου (1,16% από 9,49 σε 9,60 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Συγγρού (0,98% από 6,14 σε 6,20 ευρώ/τμ/μήνα), έπονται η περιοχή του Συντάγματος (0,90% από 12,18 σε 12,29 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (0,85% από 8,21 σε 8,28 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (0,60% από 8,30 ευρώ/τμ/μήνα σε 8,35 ευρώ/τμ/μήνα), και τέλος η Λ. Μεσογείων (0,34% από 5,91 σε 5,93 ευρώ/τμ/μήνα).
