Σημαντικά φαίνεται να έχει επηρεάσει την αγορά και ενοικίαση ακινήτων, μέχρι σήμερα, το άνοιγμα των νέων σταθμών του Μετρό στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων της Αθήνας και τον Πειραιά, όπως άλλωστε θα ανέμενε κανείς, σύμφωνα με έρευνα της γνωστής ιστοσελίδας αγγελιών ακινήτων spitogatos.
Το Μετρό αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι στη ζωή πολλών ανθρώπων και σίγουρα, αν κάποιος μένει στην Αθήνα – και ειδικά αν δεν οδηγεί – το χρησιμοποιεί κατά κόρον (αν και οι έρευνες δείχνουν ότι αρκετοί χρήστες το αποφεύγουν την τελευταία διετία λόγω της πανδημίας του κορονοϊού). Είναι γεγονός πως η Αθήνα, καθώς είναι η πρωτεύουσα της χώρας αλλά εκτείνεται σχεδόν σε ολόκληρο το Λεκανοπέδιο πλέον και χαρακτηρίζεται από μεγάλες αποστάσεις, δεν είναι πάντοτε βολική ακόμα και με αμάξι, αφού όπως γνωρίζουμε και βιώνουν με απελπισία οι κάτοικοι, η κίνηση «χτυπάει κόκκινο» σχεδόν κάθε ημέρα του χρόνου -και ολόκληρη την ημέρα. Επομένως, το Μετρό είναι λύση για δεκάδες χιλιάδες πολίτες που επιθυμούν να μετακινηθούν γρήγορα, εύκολα και με μεγαλύτερη ασφάλεια.
Λίγα λόγια για το Μετρό της Αθήνας
Για την ιστορία να αναφέρουμε, πως το δίκτυο Μετρό της Αθήνας αποτελείται μέχρι τώρα από 3 γραμμές, με πάνω από 60 σταθμούς, εκ των οποίων οι 5 («Σύνταγμα», «Ομόνοια», «Αττική», «Μοναστηράκι», «Πειραιάς») είναι σταθμοί ανταπόκρισης με άλλη γραμμή του Μετρό. Η πιο πρόσφατη επέκταση του δικτύου έγινε στη Γραμμή 3 από τη Νίκαια προς το Δημοτικό Θέατρο Πειραιά, μήκους 3,3 χλμ. με 3 νέους σταθμούς «Μανιάτικα», «Πειραιάς» και «Δημοτικό Θέατρο») που εγκαινιάστηκαν στις 10 Οκτωβρίου 2022.
Στα «σκαριά» όμως βρίσκονται νέες επεκτάσεις των υπάρχοντων γραμμών καθώς και η δημιουργία της Γραμμής 4, η οποία, αν όλα πάνε καλά, αναμένεται να παραδοθεί το 2029 (το αρχικό κομμάτι της έστω). Κάποιες από αυτές τις μελέτες είναι ήδη σε εξέλιξη (υλοποίηση ή σχεδιασμό) και άλλες επεκτάσεις και γραμμές βρίσκονται στο στάδιο μελέτης και επεξεργασίας.
Επεκτάσεις προς τα Δυτικά Προάστια
Εκτός από το πρώτο κομμάτι της νέας Γραμμής 4 «Άλσος Βεΐκου – Γουδή» που κατασκευάζεται ήδη, έχει αρχίσει και η μελέτη και οι διαδικασίες για τη νέα επέκταση της γραμμής προς τα Δυτικά, μέχρι την Πετρούπολη. Η επέκταση «Άλσος Βεΐκου- Πετρούπολη» θα έχει μήκος 6,8 χλμ. και 6 σταθμούς. Η επέκταση θα συνεχίζει από το Γαλάτσι προς την Πετρούπολη με 6 νέους σταθμούς.
Ειδικότερα, με τους εξής σταθμούς:
– Νέα Ιωνία
– Πευκάκια
– Νέα Φιλαδέλφεια
– Πάρκο Τρίτση (Άγιοι Ανάργυροι)
– Ίλιον
– Πετρούπολη
Εκτός από τη Γραμμή 4, το πλάνο επέκτασης προς τα Δυτικά περιλαμβάνει και την επέκταση της Γραμμής 2 προς Ίλιον, καθώς η γραμμή φτάνει σήμερα . Η νέα επέκταση, μήκους 4 χιλιομέτρων θα συνεχίζει από Ανθούπολη προς Ίλιον με 3 νέους σταθμούς. Σχεδιάζεται επίσης και η περαιτέρω επέκταση με 3 ακόμη μελλοντικούς (είναι ακόμη σε επίπεδο συζήτησης) σταθμούς για την εξυπηρέτηση των κατοίκων.
Συγκεκριμένα, αφορά τις εξής περιοχές:
– Καματερό
– Άνω Λιόσια – Ζεφύρι
– Αχαρνές (Μενίδι)
Αλλαγές σε συμπεριφορές και αξίες ακινήτων από το Μετρό
Όπως αναφέρει ο spitogatos, όταν μιλάμε για την αγορά του Real Estate, οι περισσότεροι, ειδικά αν δεν έχουν αμάξι, υποδεικνύουν ως βασικό κριτήριο για το νέο τους σπίτι το να βρίσκεται πολύ κοντά (οριακά μια ανάσα μακριά!) σε κάποια στάση Μετρό. Ο λόγος; Τους εξυπηρετεί στην καθημερινότητά τους συνολικά, από και προς τη δουλειά ή τη σχολή, στη μετακίνηση για διασκέδαση, λοιπές υποχρεώσεις κ.ο.κ.
Συνεπώς, όπως ήταν αναμενόμενο, οι τιμές ακινήτων (κατοικιών και καταστημάτων) κοντά σε Μετρό είναι εμφανώς πιο «ανεβασμένες» σε σχέση με τις τιμές ακινήτων μακριά από το Μετρό.
Ειδικά στην Αθήνα, βλέπουμε ότι το Μετρό παίζει σημαντικό ρόλο όταν κάποιος ξεκινά την αναζήτηση σπιτιού (ή ψάχνει άλλο είδος ακινήτου) για να αγοράσει ή να νοικιάσει. Και είναι αυταπόδεικτο καθώς όπου έχει ανοίξει νέος σταθμός Μετρό έχουν αλλάξει τα πάντα από πλευράς ακινήτων και Real Estate.
Αλλαγές δε (π.χ. οι αξίες ανεβαίνουν), παρατηρούνται ακόμα και με την ανακοίνωση δημιουργίας νέου σταθμού Μετρό σε μια περιοχή. Σε αρκετές περιπτώσεις οι αυξήσεις στα ενοίκια ή τις τιμές πώλησης κατοικιών, γραφείων ή καταστημάτων προεξοφλείται χρόνια πριν από την έναρξη λειτουργίας των σταθμών.
Και αυτό γιατί με την υπόνοια και μόνο παρουσίας του Μετρό σε μια περιοχή ξεκινούν να αναδύονται νέες ευκαιρίες για επενδύσεις σε ακίνητα, τόσο από ιδιώτες, όσο και από επιχειρήσεις. Οι μεν πρώτοι αγοράζουν με στόχο να εκμεταλλευτούν τα ακίνητα μέσω μακροχρόνιας ή βραχυχρόνιας μίσθωσης (ή ακόμα και πώλησης) σε υψηλότερες τιμές, όταν οι σταθμοί τεθούν σε λειτουργία. Οι δε δεύτεροι, οι επιχειρήσεις δηλαδή, βλέπουν ευκαιρίες σε αυτές τις περιοχές για άνοιγμα καταστημάτων, μετεγκατάσταση μαγαζιών κ.λπ. εφόσον κάθε νέος σταθμός αναβαθμίζει την περιοχή και προσελκύει περισσότερη κίνηση.
Να σημειωθεί επίσης πως με αφορμή την επέκταση της γραμμής 3 του Μετρό μέχρι και τον Πειραιά (και πιο πριν μέχρι τη Νίκαια), ουκ ολίγοι ήταν οι ιδιοκτήτες που θέλησαν να προβούν σε ανακαινίσεις των ακινήτων προς πώληση ή ενοικίαση, στοχεύοντας σε μια πιο συμφέρουσα προσφορά με πριν και μετά παράδοση των νέων σταθμών.
Η αγορά και ενοικίαση ακινήτων στα Δυτικά προάστια της Αθήνας και στον Πειραιά
Οι άλλοτε οικονομικές περιοχές των Δυτικών Προαστίων και του Πειραιά, πλέον παρουσιάζουν μια κάποια αύξηση (σταθερή ή μη) στις τιμές ακινήτων. Και αυτό δεν έγινε εν μία νυκτί, αλλά «χτίστηκε» τα τελευταία χρόνια χάρη στην ανακοίνωση και μετ’ έπειτα έναρξη λειτουργίας των σταθμών του Μετρό στις περιοχές αυτές.
Για τον Πειραιά δε, η ύπαρξη Μετρό, μαζί με την ύπαρξη του τραμ και του ΗΣΑΠ, εκτοξεύει τη διασύνδεση του μεγαλύτερου λιμανιού της Ελλάδας με το υπόλοιπο λεκανοπέδιο, πόσο μάλλον με το αεροδρόμιο «Ελ. Βενιζέλος» σε 55’. Έτσι, οι σταθμοί που εγκαινιάστηκαν (συνολικά) τα τελευταία χρόνια στα Δυτικά προάστια της Αθήνας και στον Πειραιά δημιουργούν μία νέα πραγματικότητα στην κάθε περιοχή και τους ανθρώπους που ζουν και δραστηριοποιούνται σε αυτές, ενώ κατ’ επέκταση αλλάζουν τις ισορροπίες και στην αγορά του Real Estate στο σύνολό της.
Ενδεικτικά, αξίζει να αναφέρουμε πως από το 2018 έως το 2019 παρατηρήθηκε αύξηση της τάξεως του 20% στις τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων στα Δυτικά Προάστια, όπου είχε ανακοινωθεί η παρουσία των σταθμών του Μετρό (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια).
Επιπλέον, υψηλότερη αύξηση των τιμών ενοικίασης γραφείων & καταστημάτων στις ίδιες περιοχές παρατηρήθηκε το 2020, κατά 18% σε σχέση με το 2019. Ωστόσο φέτος υπήρξε μικρή πτώση στις τιμές ενοικίασης τους κατά -3%.
Αναφορικά με τις αγοραπωλησίες ακινήτων, η μέση τιμή του τ.μ. στην Νίκαια, τον Κορυδαλλό και την Αγία Βαρβάρα έχει διαμορφωθεί φέτος στα 1.244€/τ.μ., +5% αύξηση σε σχέση με πέρσι.
Να αναφέρουμε επίσης, πως μεγάλη διαφορά στις τιμές αγοράς καταστημάτων και γραφείων είχε παρατηρηθεί το 2021 με +25% αύξηση σε σχέση με το 2020.
Όσον αφορά τον Πειραιά και τα προάστιά του, το τρέχον έτος η ενοικίαση διαμερισμάτων παρουσίασε αύξηση +21% σε σχέση με το 2021. Πρόκειται μάλιστα, για την μεγαλύτερη μεταβολή που έχει παρατηρηθεί τα τελευταία 5 χρόνια. Ταυτόχρονα πλέον, η μέση τιμή του τ.μ. στα προάστια του Πειραιά είναι στα 2.070€/τ.μ., αύξηση της τάξεως του 17% σε σχέση με πέρσι.
Το 2021, ο μήνας με την χαμηλότερη μέση τιμή αγοράς διαμερισμάτων στα προάστια του Πειραιά ήταν ο Απρίλιος, ενώ για το 2022 είναι, μέχρι στιγμής, ο Ιανουάριος. Αντίστοιχα. για τα γραφεία και καταστήματα, το 2021 η χαμηλότερη μέση τιμή πώλησης τους ήταν τον Μάρτιο, ενώ για το 2022, μέχρι στιγμής, είναι ο Ιανουάριος & Φεβρουάριος.
Εν συνεχεία, το 2021, ο μήνας με την χαμηλότερη μέση τιμή ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στα προάστια του Πειραιά ήταν ο Οκτώβρης, ενώ για το 2022 είναι, μέχρι στιγμής, ο Απρίλιος. Αντίστοιχα, για τα γραφεία και καταστήματα, το 2021 τα πιο φθηνά ενοίκια τα έβρισκε κανείς τον Μάρτιο, ενώ το 2022, μέχρι σήμερα, τα έβρισκε τον Ιούνιο. Επιπρόσθετα, μεγάλη διαφορά στις τιμές αγοράς καταστημάτων και γραφείων είχε παρατηρηθεί το 2021 με +25% αύξηση σε σχέση με το 2020.
Τέλος, αξίζει να σημειωθεί πως μεγαλύτερη μεταβολή έχει παρουσιαστεί φέτος σε σχέση με πέρσι, με αύξηση σχεδόν +30%, στη μέση τιμή αγοράς γραφείων και καταστημάτων στα προάστια του Πειραιά.Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα μετρό
Ανά τα χρόνια λοιπόν, όπως είδαμε, ολοένα και περισσότερες περιοχές της Αττικής αποκτούν (ή πρόκειται να αποκτήσουν μελλοντικά) τον δικό τους σταθμό Μετρό. Μαζί με το μετρό, αξίζει να σημειωθεί, πως τους κληροδοτείται και μια σειρά από πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Και αν θες να νοικιάσεις ένα σπίτι κοντά σε μετρό τότε πρέπει να τα λάβεις σοβαρά υπόψη σου.
Από τη μία, ως προς τα οφέλη, το Μετρό:
– Αποτελεί μεγάλη ευκολία
– Βοηθά στην εξοικονόμηση χρημάτων των πολιτών
– Είναι μια οικολογική λύση μετακίνησης (φιλικό προς το περιβάλλον σε σχέση με άλλα ΜΜΜ και Ι.Χ.)
– Προωθεί την οικονομική – εμπορική – δραστηριότητα στην περιοχή συνολικά (αναβάθμιση και ανάπλαση περιοχής, περισσότερος κόσμος)
– Συμβάλει στην κοινωνική ισότητα
– Βελτιώνει την ποιότητα ζωής των πολιτών
Από την άλλη όμως, στα αρνητικά που φέρνει ένας σταθμός του Μετρό συγκαταλέγονται τα ακόλουθα:
– Η πληθώρα του κόσμου που χρησιμοποιεί το Μετρό δημιουργεί μια συνεχόμενη βαβούρα στην εκάστοτε περιοχή
– Το κυκλοφοριακό πρόβλημα γύρω από το Μετρό γίνεται πιο έντονο
– Επιδεινώνεται σημαντικά το θέμα της στάθμευσης, αφού εκατοντάδες εργαζόμενοι από τις γύρω περιοχές προσπαθούν να σταθμεύσουν κοντά στο Μετρό για να πάνε στις δουλειές τους.
Ένας νέος σταθμός Μετρό σε μια περιοχή έχει τη δυναμική να αλλάζει σημαντικά τις συνθήκες της σε διάφορα επίπεδα και σίγουρα αποτελεί καταλυτικό «game changer» για το Real Estate, καταλήγει η ανάλυση του spitogatos.
