Με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας η ευθύνη για τις καταρρεύσεις των διατηρητέων κτιρίων, πέφτει… στους ιδιοκτήτες.
Έτσι, τόσο το Δημόσιο, όσο και οι Δήμοι απαλλάσσονται, καθώς «ο μόνος που ευθύνεται έναντι των τρίτων για την παράλειψη διενέργειας εργασιών συντήρησης, επισκευής ή ανακατασκευής του κτιρίου ή λήψης μέτρων προς άρση οιουδήποτε κινδύνου κατάρρευσής του είναι ο ιδιοκτήτης του» αναφέρεται χαρακτηριστικά .
Παράλληλα, απαλλάσσονται και οι πολεοδομικές υπηρεσίες από σχετικές ευθύνες αφού «ελλείψει πληροφόρησης των αρμοδίων υπηρεσιών περί του ενδεχόμενου κινδύνου λόγω στατικής ή δομικής ανεπάρκειας κτιρίου, δεν ιδρύεται υποχρέωση διενέργειας αυτεπάγγελτου ελέγχου προς διαπίστωση της επικινδυνότητας του κτιρίου, ελλείψει δε διαπίστωσης της επικινδυνότητας δεν ιδρύεται νόμιμη υποχρέωση των ίδιων οργάνων να διατάξουν τα κατάλληλα μέτρα άρσης του κινδύνου».
Αυτή την στιγμή, η Αθήνα έχει περισσότερα από 1.400 εγκαταλελειμμένα κτίρια, εκ των οποίων τα 600 έχουν χαρακτηριστεί από τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού ως διατηρητέα, ενώ σε όλη την Ελλάδα βρίσκονται περισσότερα από 20.000. Συνολικά, στην επικράτεια το ΥΠΕΝ έχει χαρακτηρίσει 10.235 κτίρια ως διατηρητέα και από αυτά τα 3.140 βρίσκονται στην πρωτεύουσα.
Το θέμα τόσο των διατηρητέων, όσο και των εγκαταλελειμμένων κτιρίων έχει απασχολήσει πολλάκις την Πολιτεία. Το χωραταξικό νομοσχέδιο που αναμένεται να κατατεθεί στην Βουλή το επόμενο δίμηνο, πρόκειται να δώσει λύση αφού μέσω της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ο ιδιοκτήτης θα έχει κίνητρα να αξιοποιήσει το ακίνητο.
Η ΜΣΔ θα γίνεται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Συγκεκριμένα, προβλέπεται η Τράπεζα Γης να αγοράζει συντελεστή δόμησης από τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων ή και των χαρακτηρισμένων μνημείων και να τον πουλάει σε αυτούς που έχουν αυθαίρετα με πολύ μεγάλες παραβάσεις. Αυτοί που θα λαμβάνουν τα χρήματα δίνοντας συντελεστή, θα υποχρεούνται στην αποκατάσταση των διατηρητέων και αυτοί που θα αγοράζουν τον συντελεστή, στη σύννομη τακτοποίηση των παραβάσεών τους.
Ταυτόχρονα, μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορεί ο Δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένο ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης, να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες. Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης.
Υπενθυμίζεται ότι το καλοκαίρι αναμένεται και νομοσχέδιο για τα «ξεχασμένα» κτίσματα. Ήδη έχει συσταθεί σχετική ομάδα εργασίας από το ΥΠΕΝ, η οποία έχει ως έργο την επεξεργασία σχεδίου νόμου για εγκαταλελειμμένα, κενά και αγνώστων ιδιοκτητών κτίρια, καθώς και τις διαδικασίες παρέμβασης σε επιλεγόμενες περιοχές με υποβαθμισμένο κτιριακό απόθεμα.
Πιο συγκεκριμένα, το έργο της ομάδας αφορά:
α) Στη διερεύνηση των υφιστάμενων προβλημάτων.
β) Στην κατάρτιση νομοθετικών προτάσεων για εγκαταλελειμμένα, κενά και αγνώστων ιδιοκτητών κτίρια, καθώς και για τις διαδικασίες παρέμβασης σε επιλεγόμενες περιοχές με υποβαθμισμένο κτιριακό απόθεμα.
γ) Στη νομική και τεχνική προσέγγιση αυτών.
Η απόφαση του ΣτΕ
Στην απόφαση του ΣτΕ (157/2020 Α’ Τμήμα Πρόεδρος: Σπ. Χρυσικοπούλου, Αντιπρόεδρος, Εισηγητής: Χ. Χαραλαμπίδη, Πάρεδρος) σχετικά με την αστική ευθύνη Δημοσίου και ν.π.δ.δ. προς αποζημίωση τρίτου συνεπεία τραυματισμού του από πτώση τμήματος που αποκολλήθηκε από διατηρητέο κτίριο, σημειώνονται τα ακόλουθα:
«Αστική ευθύνη του Δημοσίου και των ν.π.δ.δ. προς αποζημίωση (άρθρ. 105 και 106 ΕισΝΑΚ). Ζημία τρίτου εξαιτίας πτώσης τμήματος που αποκολλήθηκε από διατηρητέο κτίριο. Υποχρέωση των πολεοδομικών οργάνων προς αυτεπάγγελτη διενέργεια ελέγχων κτιρίων για τη διαπίστωση τυχόν στατικής ή δομικής ανεπάρκειάς τους δημιουργείται μόνον εάν έχουν τεθεί υπόψη τους με οποιονδήποτε τρόπο σοβαρές ενδείξεις σε σχέση με την επικινδυνότητα συγκεκριμένου κτιρίου. Ελλείψει πληροφόρησης των αρμοδίων υπηρεσιών δεν στοιχειοθετείται ευθύνη προς αποζημίωση κατ’ άρθρ. 105 και 106 ΕισΝΑΚ από την παράλειψη άσκησης των προβλεπόμενων στα άρθρα 424 και 425 του ΚΒΠΝ αρμοδιοτήτων. Οι διαδικασίες χαρακτηρισμού οικοδομών το μεν ως διατηρητέων το δε ως επικινδύνως ετοιμόρροπων είναι αυτοτελείς και διακριτές μεταξύ τους. Ελλείψει πληροφόρησης των αρμοδίων οργάνων για την επικινδυνότητα διατηρητέου κτιρίου, η μη άσκηση ελέγχου και αυτοψιών και η μη υπόδειξη στον ιδιοκτήτη διατηρητέου κτιρίου να εκπληρώσει την πρόσθετη υποχρέωσή του διενέργειας συγκεκριμένων ενεργειών αποκατάστασης των αρχιτεκτονικών στοιχείων που έχουν φθαρεί δεν συνιστά παράνομη παράλειψη κατ’ άρθρ. 105 και 106 ΕισΝΑΚ.
Κατ’ άρθρ., 268, 327, 331, 333, 348, 421 παρ. 1, 422, 423 παρ. 1 και 2, 424 και 425 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΚΒΠΝ, π.δ. 14/1999, Δ΄580) για τις επικίνδυνες οικοδομές, δεν ιδρύεται, κατ’ αρχήν, υποχρέωση των πολεοδομικών αρχών προς διενέργεια τακτικών προληπτικών ελέγχων και αυτοψιών στο σύνολο των υφισταμένων κτιρίων προς διαπίστωση τυχόν κινδύνων, οφειλομένων στη στατική ή δομική ανεπάρκειά τους. Και ναι μεν προβλέπεται με τις διατάξεις αυτές ότι οι υπηρεσίες διενεργούν ελέγχους και αυτεπαγγέλτως προς διαπίστωση των σχετικών κινδύνων, η ρύθμιση, όμως, αυτή έχει την έννοια ότι επιτρέπεται η ανωτέρω επέμβαση των πολεοδομικών οργάνων στην ατομική ιδιοκτησία σε κάθε περίπτωση, χωρίς να απαιτείται προς τούτο συναίνεση του ιδιοκτήτη ή σχετική αίτηση ή καταγγελία τρίτου προσώπου. Ιδιαίτερη νόμιμη υποχρέωση των πολεοδομικών οργάνων προς αυτεπάγγελτη διενέργεια ελέγχων κτιρίων για τη διαπίστωση τυχόν στατικής ή δομικής ανεπάρκειάς τους δημιουργείται μόνον εφόσον έχουν τεθεί υπόψη των οργάνων αυτών με οποιονδήποτε τρόπο σοβαρές ενδείξεις σε σχέση με την επικινδυνότητα συγκεκριμένου κτιρίου. Ελλείψει πληροφόρησης των αρμοδίων υπηρεσιών περί του ενδεχόμενου κινδύνου λόγω στατικής ή δομικής ανεπάρκειας κτιρίου, δεν ιδρύεται υποχρέωση διενέργειας αυτεπάγγελτου ελέγχου προς διαπίστωση της επικινδυνότητας του κτιρίου, ελλείψει δε διαπίστωσης της επικινδυνότητας δεν ιδρύεται νόμιμη υποχρέωση των ίδιων οργάνων να διατάξουν τα κατάλληλα μέτρα άρσης του κινδύνου. Επομένως, η παράλειψη άσκησης από τη Διοίκηση των προβλεπόμενων στα άρθρα 424 και 425 του ΚΒΠΝ αρμοδιοτήτων δεν μπορεί να στοιχειοθετήσει ευθύνη προς αποζημίωση κατ’ άρθρ. 105 – 106 ΕισΝΑΚ.
Κατ’ άρθρ. 110, 269 και 270 του ΚΒΠΝ, σε συνδυασμό με τις πιο πάνω διατάξεις του ΚΒΠΝ για τις επικίνδυνες οικοδομές, οι διαδικασίες χαρακτηρισμού οικοδομών, το μεν ως διατηρητέων κατά τον ΓΟΚ και κατ’ επιταγή των άρθρων 24 παρ. 1 και 6 του Συντάγματος, το δε ως επικινδύνως ετοιμόρροπων, είναι αυτοτελείς και διακριτές μεταξύ τους. Και ναι μεν οι υπηρεσίες που είναι αρμόδιες για τον χαρακτηρισμό κτιρίου ως επικινδύνως ετοιμόρροπου υποχρεούνται να αξιολογήσουν το επικίνδυνο κτίριο και από μορφολογική, αρχιτεκτονική, αισθητική και ιστορική άποψη, αν αυτό είναι διατηρητέο (βλ. ΣτΕ 3530/2017) και να επιβάλλουν τα ηπιότερα μέσα προς αντιμετώπιση του προβλήματος της στατικής επάρκειας προς διάσωση του διατηρητέου κτιρίου (βλ. ΣτΕ 2516/2009), οι αρμόδιες, όμως, για τον χαρακτηρισμό κτιρίου ως διατηρητέου υπηρεσίες δεν υποχρεούνται κατά την άσκηση των ανωτέρω αρμοδιοτήτων τους, να ελέγξουν προηγουμένως τη στατική ή δομική επάρκεια του υπό χαρακτηρισμό κτιρίου, διότι ο εν λόγω χαρακτηρισμός δεν εξαρτάται από τη στατική επάρκεια του κτιρίου (ΣτΕ 5416/2012, 3476/2008). Εξάλλου, τυχόν χαρακτηρισμός οικοδομής ως επικινδύνως ετοιμόρροπης δεν καθιστά υποχρεωτική την ανάκληση πράξης χαρακτηρισμού της ως διατηρητέας (ΣτΕ 7/2106). Περαιτέρω, κατά τις ανωτέρω διατάξεις ο χαρακτηρισμός κτιρίου ως διατηρητέου έχει ως συνέπεια την επιβολή υποχρεώσεων στον ιδιοκτήτη του εκτός από αυτές που επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη κτιρίου μη διατηρητέου. Οι πρόσθετες δε αυτές υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη διατηρητέου κτιρίου, στις οποίες περιλαμβάνεται και η υποχρέωση αποκατάστασης των διατηρητέων αρχιτεκτονικών στοιχείων του κτιρίου αν αυτά έχουν φθαρεί, απορρέουν ευθέως από τον νόμο, χωρίς να απαιτείται για την ίδρυσή τους ενέργεια ή πράξη της Διοίκησης που να επιβάλλει στον εν λόγω ιδιοκτήτη την υποχρέωση αποκατάστασης των ανωτέρω στοιχείων ή την ολική ανακατασκευή του κτιρίου, κατά περίπτωση. Εξ άλλου, με τις ανωτέρω διατάξεις παρέχεται η εξουσία στα αρμόδια κατά περίπτωση διοικητικά όργανα να επεμβαίνουν εξατομικευμένα, είτε κατόπιν αίτησης ή καταγγελίας είτε αυτεπαγγέλτως, προκειμένου να διατάξουν τη διενέργεια των αναγκαίων δομικών εργασιών ή τη λήψη μέτρων ασφαλείας εκ μέρους των ιδιοκτητών των διατηρητέων, τάσσοντας στους τελευταίους και προθεσμία προς εκπλήρωση των σχετικών εργασιών (βλ. σχετικώς ΣτΕ 3178/2009), καθώς και να εκτελούν τις αναγκαίες εργασίες επί του διατηρητέου κτιρίου αν ο ιδιοκτήτης δεν συμμορφώνεται προς τις υποδείξεις τους. Ωστόσο από τις ίδιες διατάξεις δεν ιδρύεται υποχρέωση των ανωτέρω υπηρεσιών προς διενέργεια αυτεπάγγελτων διαρκών τακτικών προληπτικών ελέγχων και αυτοψιών σε όλα τα υφιστάμενα διατηρητέα κτίρια της χωρικής τους αρμοδιότητας για τη διαπίστωση, μεταξύ άλλων, τυχόν κινδύνων σε σχέση με τη στατική και δομική τους ανεπάρκεια, ή υποχρέωση άσκησης διαρκούς επίβλεψης των κτιρίων για τη διαπίστωση του αν διενεργούνται επ’ αυτών εργασίες αποκατάστασης, άλλως υποχρέωση πραγματοποίησης των σχετικών εργασιών από τις υπηρεσίες αυτές. Επομένως, ελλείψει πληροφόρησης των αρμοδίων κατά περίπτωση οργάνων όσον αφορά την επικινδυνότητα διατηρητέου κτιρίου, η μη άσκηση ελέγχου και αυτοψιών επ’ αυτού και η μη υπόδειξη διενέργειας συγκεκριμένων εργασιών αποκατάστασης των αρχιτεκτονικών στοιχείων του δεν συνιστά παράνομη παράλειψη κατά άρθρ. 105 – 106 ΕισΝΑΚ· ο μόνος που ευθύνεται έναντι των τρίτων για την παράλειψη διενέργειας εργασιών συντήρησης, επισκευής ή ανακατασκευής του κτιρίου ή λήψης μέτρων προς άρση οιουδήποτε κινδύνου κατάρρευσής του είναι ο ιδιοκτήτης του».
