Πηγή Εικόνας: απε - μπεΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Μια διαφορετική εικόνα για τις αποδόσεις των επενδύσεων στην αγορά κατοικίας αποκαλύπτει το πρώτο «Θερμόμετρο» ακινήτων, ένας δείκτης που βασίζεται σε δεδομένα αγγελιών της πλατφόρμας Spitogatos και επιχειρεί να αποτυπώσει τη σχέση μεταξύ τιμών αγοράς και ενοικίων.
Η βασική ιδέα του δείκτη είναι να υπολογίσει πόσα ενοίκια απαιτούνται για να αγοραστεί μια κατοικία σε κάθε περιοχή. Όσο μεγαλύτερος είναι ο αριθμός των ενοικίων που χρειάζονται για την αγορά ενός ακινήτου, τόσο χαμηλότερη θεωρείται η επενδυτική απόδοση.
Τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν από τον επιχειρηματία και αναλυτή ακινήτων Ηλία Παπαγεωργιάδη και τον διευθύνοντα σύμβουλο της Spitogatos Δημήτρη Μελαχροινό στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» δείχνουν ότι η πραγματική εικόνα της αγοράς συχνά διαφέρει από όσα θεωρούνται δεδομένα.
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα αφορά τη σύγκριση περιοχών της Αττικής με εντελώς διαφορετικές τιμές αγοράς. Παρότι η Γλυφάδα συγκαταλέγεται στις ακριβότερες αγορές κατοικίας της χώρας, η επενδυτική απόδοση εμφανίζεται σχεδόν ίδια με περιοχές που θεωρούνται σαφώς πιο «οικονομικές». Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη, για την αγορά μιας μέσης κατοικίας απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα.
Το αποτέλεσμα αυτό δείχνει ότι η απόδοση μιας επένδυσης δεν εξαρτάται μόνο από το ύψος των τιμών, αλλά και από τη δυναμική της προσφοράς και της ζήτησης. Σε περιοχές όπως η Πετρούπολη και η Δραπετσώνα, η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών αγοράς, γεγονός που τελικά μειώνει τις αποδόσεις των επενδύσεων.
Ο δείκτης αξιοποιεί εκατομμύρια δεδομένα από αγγελίες πώλησης και ενοικίασης κατοικιών και επιτρέπει την παρακολούθηση των μεταβολών της αγοράς σε βάθος χρόνου. Η σύγκριση της περιόδου από το 2019 έως το 2025 αποκαλύπτει ότι σε πολλές περιοχές της Αττικής οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν με ταχύτερο ρυθμό από τα ενοίκια.
Στο κέντρο της Αθήνας, για παράδειγμα, το 2019 απαιτούνταν κατά μέσο όρο 161 ενοίκια για την αγορά μιας κατοικίας, ενώ το 2025 ο αριθμός αυτός έχει αυξηθεί στα 212. Η εξέλιξη αυτή σημαίνει ότι οι επενδυτικές αποδόσεις έχουν περιοριστεί σε σχέση με την προ πανδημίας περίοδο.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και σε άλλες περιοχές της Αττικής. Στα βόρεια προάστια ο μέσος αριθμός ενοικίων αυξήθηκε από 271 το 2019 σε 288 το 2025. Στα νότια προάστια η αύξηση ήταν πιο έντονη, από 241 σε 311 ενοίκια. Στα δυτικά προάστια ο αριθμός ανέβηκε από 202 σε 238, ενώ στον Πειραιά από 184 σε 242 ενοίκια.
Στα προάστια του Πειραιά η μεταβολή ήταν ακόμη μεγαλύτερη, με τον δείκτη να ανεβαίνει από 181 ενοίκια το 2019 σε 241 το 2025, γεγονός που αποτυπώνει τη σημαντική αύξηση των τιμών αγοράς στην περιοχή.
Η μοναδική μεγάλη διαφοροποίηση εντοπίζεται στο υπόλοιπο της Αττικής, όπου η πορεία των ενοικίων υπήρξε ταχύτερη από την άνοδο των τιμών πώλησης. Εκεί ο μέσος αριθμός ενοικίων που απαιτούνται για την αγορά κατοικίας μειώθηκε από 246 το 2019 σε 221 το 2025, γεγονός που μεταφράζεται σε βελτίωση των αποδόσεων για τους επενδυτές.
Τα στοιχεία του δείκτη αποτυπώνουν επίσης ποιες περιοχές εμφανίζουν σήμερα τις χαμηλότερες αποδόσεις. Στο κέντρο της Αθήνας η χαμηλότερη απόδοση καταγράφεται στο Ιστορικό Κέντρο, όπου απαιτούνται περίπου 317 ενοίκια για την αγορά κατοικίας. Στα βόρεια προάστια η χαμηλότερη απόδοση εντοπίζεται στον Παπάγου με 459 ενοίκια, ενώ στα νότια προάστια στην Αργυρούπολη με 387.
Στα δυτικά προάστια η χαμηλότερη απόδοση εμφανίζεται στην Πετρούπολη με 335 ενοίκια, ενώ στον Πειραιά στο Νέο Φάληρο με 284 ενοίκια. Στα προάστια του Πειραιά η Δραπετσώνα καταγράφει περίπου 332 ενοίκια, ενώ στο υπόλοιπο της Αττικής η περιοχή με τη χαμηλότερη απόδοση είναι η Σαρωνίδα με περίπου 333 ενοίκια.
Σύμφωνα με τους δημιουργούς του δείκτη, το «Θερμόμετρο» ακινήτων μπορεί να λειτουργήσει ως ένα πρακτικό εργαλείο για όσους εξετάζουν επενδύσεις στην αγορά κατοικίας, καθώς επιτρέπει τη σύγκριση των αποδόσεων μεταξύ διαφορετικών περιοχών και βοηθά στην καλύτερη κατανόηση της πραγματικής δυναμικής της αγοράς.
