Πηγή Εικόνας: απε - μπεΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Τομή στον τρόπο ελέγχου των οικοδομικών αδειών επιχειρεί η κυβέρνηση, εισάγοντας για πρώτη φορά καθολικούς ελέγχους και κατά περίπτωση διπλή αξιολόγηση με τη συνδρομή της Τεχνητής Νοημοσύνης (ΤΝ). Η αλλαγή αυτή έρχεται σε συνδυασμό από τη μεταφορά των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) από τους δήμους στο Κτηματολόγιο.
Ειδικότερα, το Κτηματολόγιο και οι Υπηρεσίες Δόμησης συνενώνονται σε έναν νέο, εθνικής κλίμακας οργανισμό: τον Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ). Με αυτό το σχήμα δημιουργείται ένας ενιαίος κόμβος εξυπηρέτησης (one-stop-shop) που συγκεντρώνει όλες τις λειτουργίες σχετικές με την ιδιοκτησία, τη δόμηση και τις πληροφορίες που αφορούν πολίτες, μηχανικούς, νομικούς και επενδυτές.
Ο νέος φορέας αναλαμβάνει ολόκληρο το φάσμα αρμοδιοτήτων: από την πλήρη τεκμηρίωση και εγγύηση της ιδιοκτησίας μέχρι την έκδοση οικοδομικών αδειών, βεβαιώσεων όρων δόμησης και προεγκρίσεων, καθώς και τον έλεγχο των κατασκευών και την παρακολούθηση της τήρησης της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Στο σχέδιο νόμου που παρουσιάστηκε χθες στο υπουργικό συμβούλιο από τους υπουργούς Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Δημήτρη Παπαστεργίου, και τον υφυπουργό Νίκο Ταγαρά, εκτός από την ίδρυση του ΕΟΚΕΔ, προβλέπεται η συγκρότηση ενός Μητρώου Ανεξάρτητων Ελεγκτών Αδειών Δόμησης. Σε αυτούς, μέσω κληρωτίδας, θα ανατίθεται ο υποχρεωτικός έλεγχος κάθε άδειας πριν την έναρξη οποιασδήποτε εργασίας – μια θεμελιώδης αλλαγή σε σχέση με το σημερινό καθεστώς, όπου ο φάκελος υποβάλλεται ηλεκτρονικά με ευθύνη του μηχανικού και ο ουσιαστικός πρώτος έλεγχος πραγματοποιείται στο στάδιο της θεμελίωσης.
Αν εντοπιστούν παραβάσεις ως προς την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας, τον τελικό λόγο για την άδεια θα έχει η Γενική Διεύθυνση Δόμησης, η οποία θα πραγματοποιεί τον καταληκτικό έλεγχο. Το νέο αυτό πλαίσιο, σύμφωνα με την κυβέρνηση, ενισχύει σημαντικά τη διαφάνεια και την αξιοπιστία των εκδιδόμενων αδειών.
Παράλληλα θεσπίζεται και ο διπλός έλεγχος για τις άδειες που θεωρούνται «υψηλού ρίσκου», με τη συνδρομή προηγμένων συστημάτων ΤΝ. Αντί για τον μέχρι σήμερα τυχαίο δειγματοληπτικό έλεγχο, το σύστημα θα αξιοποιεί πραγματικά δεδομένα ώστε να εντοπίζει ποιοι φάκελοι είναι πιο πιθανό να παρουσιάζουν προβλήματα — για παράδειγμα σε περιοχές με ιστορικό αυθαιρεσίας, σε ζώνες προστασίας ή σε έργα με υψηλή τεχνική πολυπλοκότητα. Με αυτόν τον τρόπο, περίπου το 30% των αδειών θα περνά από δεύτερο, στοχευμένο έλεγχο, και όχι από μια απλή τυχαία επιλογή. Εξίσου σημαντικό είναι ότι η ΤΝ θα επιτρέπει μεγαλύτερη προσοχή σε ευαίσθητες περιοχές, όπως οι ιστορικοί τόποι, οι προστατευόμενες ζώνες ή περιοχές με συχνές παραβάσεις, όπως η Μύκονος.
Όπως επισημαίνει η σχετική ανακοίνωση προς τον Τύπο, η Πολιτεία αποκτά πλέον ένα «έξυπνο φίλτρο» που θα εντοπίζει εγκαίρως τις άδειες οι οποίες χρειάζονται πιο εντατικό έλεγχο, ώστε να αντιμετωπίζονται πιθανά ζητήματα πριν ξεκινήσουν τα έργα και να προστατεύεται αποτελεσματικότερα το περιβάλλον και ο δημόσιος χώρος.
Η δομή του νέου Οργανισμού
Στο τιμόνι του ΕΟΚΕΔ θα βρίσκεται διοικητής, κατά το πρότυπο φορέων όπως ο ΕΦΚΑ και η ΔΥΠΑ, υποστηριζόμενος από δύο υποδιοικητές: έναν αρμόδιο για τα θέματα κτηματολογίου και έναν για τα ζητήματα δόμησης. Στη νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης θα υπάγονται 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ) και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ), τα οποία θα στεγαστούν στα υπάρχοντα Κτηματολογικά Γραφεία.
Στον ΕΟΚΕΔ μεταφέρονται όλες οι αρμοδιότητες των ΥΔΟΜ που σχετίζονται με την έκδοση αδειών, τις προεγκρίσεις, τις βεβαιώσεις όρων δόμησης, τον έλεγχο των κατασκευών και την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας. Το προσωπικό των ΥΔΟΜ ενσωματώνεται επίσης στο νέο σύστημα, με εξασφαλισμένη συνέχεια εργασιακού καθεστώτος. Οι σημερινές λειτουργίες των πολεοδομιών ενοποιούνται και απλουστεύονται, μέσα από κοινές διαδικασίες, ενιαία ψηφιακά εργαλεία, κεντρικό συντονισμό και πλήρη διαλειτουργικότητα με τα δεδομένα του Κτηματολογίου.
Το χρονοδιάγραμμα
Τα βήματα μετάβασης είναι συγκεκριμένα:
Τέλος α’ τριμήνου 2026: ψήφιση του νομοθετικού πλαισίου.
Ιούνιος 2026: λειτουργία των τριών πρώτων ΠΚΔ και αντίστοιχων ΤΚΔ.
Αρχές 2027: πλήρης λειτουργία του ΕΟΚΕΔ και όλων των περιφερειακών και τοπικών κέντρων.
Ο ρόλος του Κτηματολογίου
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο λειτουργεί ως πυρήνας του νέου οργανισμού. Αναλαμβάνει τη συγκέντρωση και εγγύηση της ιδιοκτησίας μέσα από υψηλού επιπέδου ψηφιακή τεκμηρίωση, προσφέρει το ενιαίο ψηφιακό υπόβαθρο πάνω στο οποίο θα ενσωματωθούν οι διαδικασίες δόμησης και εξασφαλίζει τη σύνδεση των μητρώων ιδιοκτησίας με τα δεδομένα δόμησης. Επιπλέον, υποστηρίζει τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου ψηφιακού one-stop-shop για όλες τις υπηρεσίες ακινήτων, ενώ τα Κτηματολογικά Γραφεία μετατρέπονται σε σύγχρονα κέντρα παροχής υπηρεσιών δόμησης και κτηματολογίου. Μέσα από όλες αυτές τις αλλαγές, το Κτηματολόγιο καθίσταται ο κεντρικός άξονας που ενώνει ιδιοκτησία, αδειοδότηση και έλεγχο, παρέχοντας ενιαία εικόνα για το «πού, τι και πώς» χτίζεται στη χώρα.
Γιατί κρίθηκε αναγκαία η μεταρρύθμιση
Όπως αναφέρουν κυβερνητικές πηγές, το ισχύον σύστημα εμφανίζει σημαντικές αποκλίσεις ανά περιοχή, τόσο στις διαδικασίες όσο και στην ψηφιακή επάρκεια των υπηρεσιών. Σε πανελλαδική αξιολόγηση του υπουργείου Εσωτερικών (05/2025), οι ΥΔΟΜ συγκέντρωσαν μέσο όρο μόλις 3,4/10, γεγονός που αναδεικνύει τα προβλήματα αποτελεσματικότητας και ψηφιακής ωριμότητας.
Ενδεικτικό είναι ότι στο 23% των ΥΔΟΜ ο μέσος χρόνος έκδοσης άδειας υπερβαίνει τους τρεις μήνες, ενώ έχουν καταγραφεί και εξαιρετικά πολύπλοκες περιπτώσεις όπου η διαδικασία κράτησε πάνω από πέντε χρόνια. Σήμερα, από τους 332 δήμους, ΥΔΟΜ διαθέτουν μόνο 185 (περίπου 56%), ενώ σχεδόν το 35% λειτουργεί με προσωπικό έως δύο μηχανικών, αριθμός ανεπαρκής για να καλύψει τις απαιτήσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας. Σε ορισμένες μάλιστα περιπτώσεις μια ΥΔΟΜ εξυπηρετεί έως 8–9 δήμους.
Οι δήμοι αντιδρούν στη μεταφορά των αρμοδιοτήτων και μένει να φανεί πόσο θα επιμείνουν. Στο μεταξύ, διατηρούν ορισμένα κρίσιμα καθήκοντα: την εκπόνηση και παρακολούθηση πολεοδομικών μελετών, τις αναπλάσεις και επεκτάσεις των σχεδίων πόλης, τη διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, τη συμμετοχή στη λήψη αποφάσεων για ζητήματα χωροταξίας και χρήσεων γης, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, καθώς και τη σύνταξη διαγραμμάτων και πράξεων εφαρμογής ή διαδικασιών τακτοποίησης και προσκυρώσεων.
