Πηγή Εικόνας: απε - μπεΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Οι στέγες με σοφίτα, τα κλιμακοστάσια, οι θερμομονωτικοί τοίχοι καθώς και οι απολήξεις κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων παύουν να προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης, όπως έκρινε το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) με την απόφαση 2035/2025, κατόπιν προσφυγής του Δήμου Κηφισιάς.
Η ετυμηγορία αυτή του ΣτΕ θεωρείται ιδιαιτέρως σημαντική για την αγορά ακινήτων και την κατασκευαστική δραστηριότητα, καθώς ουσιαστικά αποσαφηνίζει ζητήματα εφαρμογής του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και δημιουργεί δεδικασμένο για ολόκληρη τη χώρα.
Ταυτόχρονα, ξεκαθαρίζει εκκρεμότητες γύρω από τα αποκαλούμενα μπόνους δόμησης, ανοίγοντας τον δρόμο στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) να προχωρήσει στην αναθεώρηση και έκδοση του νέου ΝΟΚ.
Ακόμη αναμένονται, ωστόσο, οι αποφάσεις του ΣτΕ για τα μπόνους που σχετίζονται με υπόσκαφα κτίσματα και λιθοσώματα.
Στο ίδιο σκεπτικό, το ανώτατο δικαστήριο απαγόρευσε την επέκταση υπογείων πέρα από το περίγραμμα της ανωδομής. Η ρύθμιση αυτή, ωστόσο, δεν έχει οριζόντια ισχύ, καθώς η ακύρωση της επίμαχης οικοδομικής άδειας αφορά αποκλειστικά το παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς και την κοπή ψηλών δέντρων στην περιοχή.
Το σκεπτικό του ΣτΕ
Η απόφαση, που εκδόθηκε από το Ε΄ Τμήμα υπό την προεδρία του Χ. Ντουχάνη, με εισηγητή τον Δ. Πυργάκη και πάρεδρο τον ίδιο, στηρίζεται στο προεδρικό διάταγμα της 28ης Σεπτεμβρίου 1987 (Δ΄ 1035).
Το διάταγμα αυτό καθορίζει τμήμα της Κηφισιάς ως παραδοσιακό οικιστικό σύνολο, θέτοντας ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης. Το ΣτΕ, ερμηνεύοντας το περιεχόμενό του σε συνδυασμό με τις μελέτες και εισηγήσεις που προηγήθηκαν, έκρινε ότι, ελλείψει ειδικής απαγόρευσης, δεν προκύπτει καμία αντίθεση με τις γενικές διατάξεις του ΝΟΚ.
Έτσι, σύμφωνα με το Δικαστήριο:
(α) Τα κλιμακοστάσια, οι θερμομονωτικοί τοίχοι και οι απολήξεις κλιμακοστασίων δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης, διότι δεν αποτελούν χώρους κατοικίας.
(β) Επιτρέπεται η ανέγερση στέγης με σοφίτα, απολήξεων κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ακόμη και πάνω από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος, καθώς και ασκεπούς πισίνας, υπό την προϋπόθεση ότι:
Εντάσσονται αισθητικά στο σύνολο του κτιρίου, έχουν περιορισμένες διαστάσεις, βρίσκονται σε υποχώρηση από την πρόσοψη, ώστε να μην προσομοιάζουν με πρόσθετο όροφο και εγκρίνονται από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Απαντώντας στους ισχυρισμούς του Δήμου, το ΣτΕ ξεκαθάρισε ακόμη ότι η έννοια του μέσου συντελεστή δόμησης δεν ταυτίζεται με εκείνη του ανώτατου. Κατά συνέπεια, είναι νόμιμο μια πολεοδομική ενότητα – όπως το Κεφαλάρι – να διαιρείται σε επιμέρους περιοχές με διαφορετικούς συντελεστές δόμησης, άλλοτε μεγαλύτερους και άλλοτε μικρότερους από τον μέσο.
Οι συντελεστές αυτοί, όπως επισημαίνεται, είχαν καθοριστεί πριν από την καθιέρωση του θεσμού του μέσου συντελεστή και η εφαρμογή τους ανά περιοχή διασφαλίζει τόσο τη διατήρηση των επιμέρους πολεοδομικών χαρακτηριστικών όσο και την προστασία των ιδιωτών που έχτισαν με βάση τα τότε ισχύοντα δεδομένα.
Εν ολίγοις, το ΣτΕ υπογραμμίζει πως ο μέσος συντελεστής δόμησης των παλαιών ΓΠΣ δεν έχει καμία σχέση με τον μέγιστο συντελεστή δόμησης που δύναται να προβλέπεται στα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ).
Η απόφαση αναφέρεται, επίσης, στη σημασία της διατήρησης του φυσικού τοπίου και της πυκνής βλάστησης που χαρακτηρίζουν το ιστορικό τμήμα της Κηφισιάς.
Στο πλαίσιο αυτό, το ΣτΕ έκρινε ότι, με ερμηνεία των ειδικών διατάξεων του ίδιου προεδρικού διατάγματος, απαγορεύεται η επέκταση υπογείων πέρα από το περίγραμμα της ανωδομής, δηλαδή του υπέργειου κτίσματος — και τούτο όχι μόνο για χρήση στάθμευσης, αλλά για οποιαδήποτε άλλη λειτουργία.
