Πηγή Εικόνας: απε - μπε«Η εξέλιξη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών δεν παρουσιάζει ακόμη σημάδια κόπωσης. Αναμένεται επομένως η αυξητική τάση να διατηρηθεί και το επόμενο χρονικό διάστημα, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο. Η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό και της μείωσης του αριθμού νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος», αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδας για την αγορά ακινήτων στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας: Οκτώβριος 2025, κάνοντας λόγο για ανοδική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το β΄ τρίμηνο του 2025.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι σε προηγούμενες αναλύσεις της η ΤτΕ είχε σπεύσει να «χτυπήσει καμπανάκι» για την ξέφρενη πορεία ανόδου των τιμών στις κατοικίες τα τελευταία έτη. Πάντως, στην έκθεση επισημαίνεται ότι το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε 938 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας μείωση κατά 17,8% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2024. Επίσης, με βάση ενημερωτικό σημείωμα του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, το 2025 τα αιτήματα για αρχική χορήγηση άδειας μόνιμου επενδυτή-Golden Visa ανήλθαν σε 5.333 και παρέμειναν στα ίδια επίπεδα με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (5.290)
Όπως σημειώνεται, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2025 κατά 7,3% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του γ΄ τριμήνου του 2008 (β΄ τρίμηνο 2025: 107,5, γ΄ τρίμηνο 2008: 102,2). Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο του 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,8% και πλέον έχουν υπερβεί κατά 9,4 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του δ΄ τριμήνου 2008 (β΄ τρίμηνο 2025: 112,4, δ΄ τρίμηνο 2008: 103), ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 7,6% σε ετήσια βάση και ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε το β΄ τρίμηνο του 2025 σε 104,5, υπερβαίνοντας κατά 2,8 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό (γ΄ τρίμηνο 2008: 101,7).
Κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (8,8%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,8%). Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 5,9%, με το δείκτη τιμών το β΄ τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται σε 112,2, υπερβαίνοντας κατά 10,8 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό (β΄ τρίμηνο 2008: 101,4). Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 114,7 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου του 2025, έναντι 103,6 το γ΄ τρίμηνο του 2024.7 Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011).
Η περίπτωση του ΝΟΚ
Όπως επίσης αναφέρει η ΤτΕ, η κάμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφηκε το πρώτο εξάμηνο του 2025 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (μείωση κατά 14,0% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 24,1% σε όρους επιφάνειας και κατά 17,7% σε όρους όγκου) επιβραδύνει την αποκατάσταση της προσφοράς. Το γεγονός αποδίδεται εν μέρει στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του συστήματος κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
Η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ στο πλαίσιο που προσδιόρισε η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να συμβάλει στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας. Οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων, αλλά δεν προκαλούν ανησυχία από πλευράς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη το χαμηλό επίπεδο εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων. Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του προβλήματος στέγασης και στην Ελλάδα, η οποία αντικατοπτρίζεται στο λόγο του κόστους στέγασης προς το διαθέσιμο εισόδημα (2024: 35,5%).
Υπό αυτό το πρίσμα, στην τρέχουσα συγκυρία κρίνεται σκόπιμη η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό πρόβλημα, ειδικότερα μέσω της αύξησης και αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος και της βελτίωσης των όρων πρόσβασης στην αγορά κατοικίας.
Τι λένε οι μεσίτες
Στο πλαίσιο του συνεδρίου ακινήτων Prodexpo 2025, οι άνθρωποι της κτηματαγοράς έδωσαν το δικό τους στίγμα για την αγορά. Όπως, λοιπόν, προκύπτει, βλέπουν περαιτέρω αύξηση τιμών, σε πιο ήπιους όμως ρυθμούς, και μεγαλύτερη ωρίμανση της αγοράς, με τα δομικά ζητήματα πάντως σε ό,τι έχει να κάνει με τις διαχρονικές καθυστερήσεις στις συναλλαγές να παραμένουν. Κι αυτό παρά το γεγονός ότι οι χρόνοι έχουν βελτιωθεί -σχετικά- μέσω της ψηφιοποίησης σειράς διαδικασιών στις μεταβιβάσεις. «Η εγχώρια αγορά ακινήτων δείχνει ανθεκτικότητα αλλά καθώς αυτή η δυναμική γίνεται πιο ήπια, είμαι πλέον πιο εμφανές ότι αντιμετωπίζει μία δομική ανισορροπία, με χάσμα μεταξύ των αξιών και όσον αφορά στις δυνατότητες των νοικοκυριών», σημείωσε στο πλαίσιο του συνεδρίου Prodexpo ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος.
«Διακρίνουμε μία ποιοτική βελτίωση στο περιβάλλον των συναλλαγών όπου στο παρελθόν για να ολοκληρωθεί για παράδειγμα ένας έλεγχος τίτλων ήταν πραγματικά μία πολύ επίπονη διαδικασία. Εχουν γίνει πλέον σε αυτό το κομμάτι πολλά μικρά βήματα προς τα εμπρός, υπάρχει πράγματι βελτίωση στο κομμάτι της ψηφιοποίησης και οι δυνατότητες που ανοίγονται είναι πραγματικά μεταρρυθμιστικές», ανέφερε χτες ο κ. Γιώργος Ρέκας δικηγόρος και προϊστάμενος Νομικών Υπηρεσιών της Σιούφας και Συνεργάτες Δικηγορική Εταιρεία. Αντί για το μέσο όρο των 120- 150 ημέρων που χρειάζονταν στο παρελθόν για τις μεταβιβάσεις τώρα ο χρόνος αυτός έχει μειωθεί στις 60- 90 ημέρες, που και πάλι είναι πολλές, ωστόσο υπάρχει μία σχετική βελτίωση.
