Της Τέτης Ηγουμενίδη
Γερασμένα και κακής ποιότητας είναι η πλειονότητα των ακινήτων που διατίθενται σήμερα προς πώληση στην αγορά, εξαιρουμένων προφανώς των νεόδμητων κατασκευών της περιόδου 2020 – 2025.
Μικρό ποσοστό, γύρω στο 10%, έχει ανακαινιστεί, ενώ παράλληλα παρατηρείται έντονη στρέβλωση στις τιμές, καθώς οι ζητούμενες αξίες από τους ιδιοκτήτες συχνά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική ποιότητα των ακινήτων.
Η αναντιστοιχία αυτή επιδεινώνει το πρόβλημα προσφοράς, το οποίο με τη σειρά του συντηρεί τη στεγαστική κρίση και τροφοδοτεί την περαιτέρω άνοδο των τιμών.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία που παρουσίασε ο Αντώνης Μαρκόπουλος, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty, στο πλαίσιο της Prodexpo 2025, το 2024 το διαθέσιμο στοκ κατοικιών προς πώληση ανήλθε, βάσει αγγελιών, σε 131 χιλ. ακίνητα, ενώ τα προς μίσθωση διαμορφώθηκαν στις 45 χιλιάδες. Από αυτά, περίπου το 60% ήταν άνω των 30 ετών και το 90% χαμηλής ποιότητας, κυρίως λόγω έλλειψης ανακαίνισης.
Το αποτέλεσμα είναι ενδεικτικό της κατάστασης: το 85% των ακινήτων έμειναν απούλητα ή ξενοίκιαστα για διάστημα 6 έως 24 μηνών, υποδηλώνοντας τη χαμηλή απορροφητικότητα του υπάρχοντος αποθέματος.
Στην Αττική, η κατάσταση είναι ακόμη πιο πιεστική. Η πόλη είναι ήδη χτισμένη, τα διαθέσιμα οικόπεδα ελάχιστα, και σπάνια άνω των 1.000 τ.μ., με μοναδική εξαίρεση την Ανατολική Αττική, όπου συγκεντρώνεται περίπου το 33% του διαθέσιμου αποθέματος γης.
Στην ανάλυσή του με τίτλο «Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα – Ζήτηση και Προσφορά», ο κ. Μαρκόπουλος επεσήμανε ότι οι ζητούμενες τιμές δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα των συναλλαγών. Αν και τα στοιχεία δεν είναι απολύτως συγκρίσιμα, αναδεικνύουν ωστόσο το εύρος της απόκλισης.
Στο στοκ των 131.000 ακινήτων, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε στις 387.000 ευρώ ή 2.756 ευρώ/τ.μ., όταν στις 28.700 πραγματικές μεταβιβάσεις της ίδιας χρονιάς η μέση τιμή πώλησης δεν ξεπέρασε τις 105.000 ευρώ ή 1.329 ευρώ/τ.μ.
Η έλλειψη προσφοράς επιβαρύνεται περαιτέρω από παράγοντες όπως τα κλειστά διαμερίσματα που αποκτήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa, η μετατόπιση των ιδιοκτητών προς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, αλλά και τα ακίνητα που παραμένουν αδρανή στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers.
Ταυτόχρονα, οι κοινωνικές μεταβολές των τελευταίων ετών ενισχύουν το πρόβλημα: η μείωση της ιδιοκατοίκησης, η αύξηση του φοιτητικού πληθυσμού, η καθυστέρηση δημιουργίας οικογένειας από τους νέους, η αστικοποίηση και η άνοδος των διαζυγίων οδηγούν τον ίδιο πληθυσμό να «σπάει» σε ολοένα περισσότερα νοικοκυριά, αυξάνοντας τη ζήτηση στέγης.
Την ίδια στιγμή η απόκτηση νεόδμητης κατοικίας για τον μέσο Έλληνα έχει πλέον καταστεί απαγορευτική. Οι τιμές έχουν εκτιναχθεί, με τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα να εντοπίζονται σε Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο, Μαρούσι, Καλλιθέα, Ηλιούπολη, Άγιο Δημήτριο, Χαλάνδρι και Νέα Σμύρνη, όπου το κόστος κυμαίνεται από 3.604 έως 6.398 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα πάντα με την ανάλυση της Prosperty.
Ο κ. Μαρκόπουλος υπογράμμισε την ανάγκη ενίσχυσης της ιδιοκατοίκησης, η οποία έχει υποχωρήσει κατά περίπου 10% την τελευταία δεκαετία με μέτρα όπως:
Μισθώσεις με δικαίωμα εξαγοράς (Rent-to-Buy) για νέα ζευγάρια.
Πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙΙ» με αναθεωρημένα όρια αξίας και παλαιότητας και επιδότηση της ίδιας συμμετοχής.
Κρατικές εγγυήσεις για την κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής.
Φοροελαφρύνσεις σε νησιωτικές και ακριτικές περιοχές.
Προγράμματα Renovate-to-Rent, με επιδοτήσεις 35%–40% για ανακαινίσεις κατοικιών.
