Πηγή Εικόνας: απε - μπεΤης Τέτης Ηγουμενίδη
Η κτηματαγορά εισέρχεται σε μια νέα φάση προσαρμογής, μετά την έγκριση από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) του Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) για τις οικοδομικές άδειες οι οποίες είχαν εκδοθεί βάσει των – πλέον καταργημένων – περιβαλλοντικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Το επίμαχο Διάταγμα, που εξειδικεύει τον νόμο 5197/2025, επιχειρεί να θέσει τέλος στη νομική αβεβαιότητα που προκάλεσε η ακύρωση των κινήτρων από το ΣτΕ, καθώς με αυτό το υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ), όπως έχουν επισημάνει τα στελέχη του, εξάντλησε τις δυνατότητες διορθωτικών παρεμβάσεων.
Παρά τις ρυθμίσεις αυτές, σημαντικός αριθμός κατασκευαστών με άδειες βάσει ΝΟΚ παραμένει εκτεθειμένος. Πρόκειται για όσους δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες έως την κρίσιμη ημερομηνία της 11ης Δεκεμβρίου 2024, όταν εκδόθηκε η απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου που ανέτρεψε το προηγούμενο καθεστώς.
Για τους συγκεκριμένους, η μόνη ελπίδα δικαίωσης φαίνεται να βρίσκεται στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο, στο οποίο έχει κατατεθεί προσφυγή από θιγόμενο κατασκευαστή. Η προσφυγή κρίθηκε παραδεκτή και η εκδίκασή της αναμένεται το πρώτο εξάμηνο του 2026 — γεγονός που, σε περίπτωση θετικής απόφασης, θα μπορούσε να ανοίξει τον δρόμο αξιοποίησης όλων των οικοδομικών αδειών κατά ΝΟΚ που εκδόθηκαν πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024, ανεξάρτητα από το αν είχαν ξεκινήσει εργασίες.
Την ίδια στιγμή, το νέο ΠΔ, το οποίο αναμένεται να δημοσιευτεί τις επόμενες ημέρες, προβλέπει ότι δύο κατηγορίες οικοδομικών αδειών μπορούν να υλοποιηθούν, υπό την προϋπόθεση καταβολής του λεγόμενου «περιβαλλοντικού ισοζυγίου». Συγκεκριμένα:
α) Οι άδειες που έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως που εκκρεμεί, εφόσον όμως οι οικοδομικές εργασίες είχαν εκκινήσει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και β) άδειες που εκδόθηκαν έως την ίδια ημερομηνία και για τις οποίες είχε ήδη υποβληθεί αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης, με την προϋπόθεση ότι το αίτημα εγκρίνεται.
Το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου διαφοροποιείται ανάλογα με την κατηγορία: 8% της αξίας της δόμησης για την πρώτη και 15% για τη δεύτερη περίπτωση. Τα ποσά αυτά θα καταβάλλονται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθενται στους οικείους δήμους για δράσεις του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) – όπως απαλλοτριώσεις για κοινόχρηστους χώρους, διαμορφώσεις και αναβαθμίσεις κοινόχρηστων περιοχών, δημιουργία και ενίσχυση δικτύων πρασίνου ή κατεδαφίσεις αυθαίρετων και επικίνδυνων κτισμάτων.
Κατά τη διαδικασία έγκρισης του ΠΔ, στο μεταξύ, το ΣτΕ προσέθεσε την υποχρέωση για τους ενδιαφερόμενους κατασκευαστές να υποβάλουν στο ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων) περιβαλλοντική προμελέτη, με την οποία θα τεκμηριώνεται ότι η μελλοντική ένταξη στο περιβαλλοντικό ισοζύγιο δεν επιβαρύνει το οικιστικό περιβάλλον της περιοχής.
Στελέχη της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι η υπόθεση του ΝΟΚ έχει ήδη αφήσει βαθύ αποτύπωμα στο real estate, προκαλώντας αναστάτωση στους επενδυτές, οι οποίοι δυσκολεύονται να κατανοήσουν τη διάκριση ανάμεσα σε όσους είχαν προλάβει να ξεκινήσουν εργασίες και σε εκείνους που όχι.
Η αβεβαιότητα αυτή αποτυπώνεται και στα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ: το πρώτο εξάμηνο του 2025, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα παρουσίασε πτώση 13,8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 23,9% στην επιφάνεια και 18,3% στον όγκο σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Αντίστοιχα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε κατά 14% στις άδειες, 24,1% στην επιφάνεια και 17,7% στον όγκο.
