Πηγή Εικόνας: απε - μπεΓιώργος Παπακωνσταντίνου
Εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων και σε 6 περιοχές μελέτης, όπως σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Βόλο, Κομοτηνή, δηλαδή σε πόλεις με μεγάλη παρουσία φοιτητών, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης φαίνεται να διευρύνεται. Η απουσία νέων κατασκευών προσιτού επιπέδου ενοικίασης και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρούν εξαιρετικά αρνητικά στην προσφορά. Το επίπεδο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων σε σχέση με πέρσι προσδιορίζεται μεσοσταθμικά στο 7,3%, ενώ σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο 110%, σύμφωνα με όσα αναφέρονται στο Παρατηρητήριο Φοιτητικών Κατοικιών 2025 της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα. Βάσει της έρευνας, οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες και η διάθεση για συγκατοίκηση αποτελούν τις νέες ανερχόμενες τάσεις.
Από πλευράς ηλικιών, όπως ήταν αναμενόμενο, τα μεγαλύτερα σε ηλικία φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 51 έτη. Ακολουθεί η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 48 έτη, ο Βόλος και η Πάτρα με 40 έτη και το Ηράκλειο Κρήτης με 27 έτη. Την μικρότερη διάμεση ηλικία καταγράφει η Κομοτηνή με 21 έτη. Συμπερασματικά, ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει μέση ηλικία από 30 μέχρι 45 έτη.
Τα μεγαλύτερα σε επιφάνεια φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη με διάμεση επιφάνεια τα 48τμ. Ακολουθεί η Κομοτηνή με 44τμ, ο Βόλος με 43τμ, η Αθήνα με 42τμ, και η Πάτρα με 39τμ. Οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες φοιτητικών διαμερισμάτων καταγράφηκαν το Ηράκλειο Κρήτης με 38τμ. Συμπερασματικά, ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει μέση επιφάνεια από 40 μέχρι 45 τμ.
Τα χαρακτηριστικά της αγοράς μίσθωσης φοιτητικών κατοικιών
– Τα φοιτητικά διαμερίσματα μαζί με τα data centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά επενδυτικά ακίνητα λόγω σταθερά αυξημένης ζήτησης ανεξάρτητα από τον οικονομικό κύκλο.
– Σαφώς λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το 2016, καθώς ένα ποσοστό ακινήτων περί το 15-25% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων αναμένουμε να σημειώσει περαιτέρω μείωση λόγω αύξησης του τουρισμού. Ενδεικτικά, στου Ζωγράφου είχαμε μια αύξηση εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης της τάξεως του 17% σε σχέση με πέρσι, και 30% σε σχέση με το 2023.
– Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
– Καθώς οι φοιτητές αρχίζουν και επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια και να μειωθεί στην επαρχία.
– Η πλειοψηφία επιλέγει να ενοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίζονται τα έξοδα. Αποτέλεσμα είναι τα μεγαλύτερα διαμερίσματα να εμφανίζουν σταδιακά χαμηλότερο ρίσκο διάθεσης.
– Τα τελευταία χρόνια έχει ενταθεί η προσπάθεια μεγάλων παικτών του real estate να δημιουργήσουν κατοικίες στα πρότυπα ιδιωτικών φοιτητικών εστιών, καθώς είναι πλέον διαπιστωμένο ότι με την προσφορά επιπρόσθετων υπηρεσιών η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης μπορεί να αποφέρει σημαντικότερα έσοδα.
Οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες
Αναπτύσσεται μια νέα αγορά γύρω από ιδιωτικές φοιτητικές εστίες «all inclusive» όπου τα πλεονεκτήματά της σε σύγκριση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα είναι:
• στην τιμή συμπεριλαμβάνονται όλες οι υπηρεσίες και λογαριασμοί (όπως καθαρισμός, φύλαξη, ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet και χρήση κοινόχρηστων χώρων),
• η τυποποίηση των διαμερισμάτων και η μοναδική επιλογή της αποδοχής του πλήρους πακέτου παροχών διευκολύνει εξαιρετικά στην διαχείριση,
• η παροχή υψηλής ασφάλειας στους ενοίκους (σύστημα εισόδου με κάρτα, κάμερες, φύλαξη), αξιολογείται ως το σημαντικότερο πλεονέκτημα,
• τα διαμερίσματα είναι πλήρως ανακαινισμένα και επιπλωμένα,
• βρίσκονται πλησίον των σχολών ή πολύ κοντά σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς,
• υπάρχει -σε κάποιες περιπτώσεις- η δυνατότητα ευέλικτης μίσθωσης ανάλογα με την περίοδο φοίτησης,
• το ποσοστό αυξημένου ενοικίου σε σχέση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα κυμαίνεται μεταξύ 20-40%, ανάλογα την πόλη.
«Καθώς η ποιότητα των υφιστάμενων (κρατικών) πανεπιστημιακών φοιτητικών εστιών θεωρούνται από ανεκτές ως απογοητευτικές, ενώ η αριθμητική ανεπάρκειά τους είναι δεδομένη, τη γρήγορα αναπτυσσόμενη ζήτηση έσπευσαν να εκμεταλλευτούν πολλές ιδιωτικές εταιρίες από όλο το φάσμα της αγοράς real estate (ΑΕΕΑΠ, κατασκευαστικές, επενδυτές, funds, ιδιώτες κ.ά.). Η τάση επένδυσης στο συγκεκριμένο κλάδο αναμένουμε να ενταθεί σημαντικά», αναφέρεται στην έρευνα. Να σημειώσουμε ότι ήδη ΑΕΕΑΠ όπως η Premia, η Prodea κ.α. εστιάζουν στην εν λόγω αγορά, την οποία τσεκάρουν και άλλες εταιρείες – θεσμικοί παίκτες.
Τυπικές κατοικίες vs Ιδιωτικές φοιτητικές εστίες
Όπως αναφέρεται στην ανάλυση της GEOAXIS, η μίσθωση μιας τυπικής κατοικίας και η διαμονή σε ιδιωτική φοιτητική εστία αποτελούν δύο βασικές και διαμετρικά διαφορετικές επιλογές για τους φοιτητές που αναζητούν στέγαση κατά τη διάρκεια των σπουδών τους. Η τυπική κατοικία προσφέρει μεγαλύτερη ανεξαρτησία και ευελιξία, ενώ η ιδιωτική φοιτητική εστία συμπεριλαμβάνει οργανωμένες υπηρεσίες και αυξημένη ασφάλεια.
Είναι χαρακτηριστικό ότι με ένα ενοίκιο της τάξης των 500-550 ευρώ/μήνα, στου Ζωγράφου διατίθεται φοιτητικό διαμέρισμα περί τα 40 τ.μ., όταν για τις οργανωμένες ιδιωτικές φοιτητικές εστίες η μισθωμένη επιφάνεια μειώνεται στο μισό (20 τ.μ.) καθώς συμπεριλαμβάνονται λογαριασμοί, κοινόχρηστες δαπάνες και επιπλέον παροχές.
